Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование заменяет действующий ипотечный кредит новым. Его выгоду нужно считать по экономии на оставшемся сроке с учётом страховки, оценки, регистрации и других расходов на переход в новый банк. Условия и доступность программ приведены для 2026 года; перед заявкой их нужно подтвердить в банке.

Как работает рефинансирование ипотеки

Рефинансирование заменяет действующий кредит новым. Экономию определяет разница оставшихся платежей после учёта оценки, страхования, регистрации и переходного периода, а не само снижение ставки.

Операция обычно полезнее при крупном остатке и длительном сроке. Если платёж снижается главным образом из-за продления кредита, текущая нагрузка станет легче, но общая переплата может вырасти.

Программы и банки

Доступны 24 программы от 23 банков. Ставки по программам — от 6% до 27,5%; максимальная сумма — 100 млн ₽; максимальный срок — до 30 лет. Минимальная ставка, максимальная сумма и предельный срок могут относиться к разным программам.

Диапазоны ставки, первоначального взноса и суммы рассчитаны отдельно по программам каждого банка. Их крайние значения могут относиться к разным предложениям и не образуют единый гарантированный тариф.

Что проверить по недвижимости

Новый банк повторно проверяет залог, его стоимость и документы. До регистрации нового обременения могут действовать переходные условия, которые нужно включить в расчёт.

Согласование клиента и объекта — два отдельных этапа. Даже при положительном решении по анкете банк может уменьшить сумму после оценки или отказаться принимать конкретную недвижимость в залог.

Пример расчёта

Расчёт помогает сравнить несколько вариантов при одинаковой стоимости, первоначальном взносе и сроке, но не является предложением банка. Льготная ставка действует только при соблюдении всех условий программы, а рыночная ставка определяется для каждого заёмщика отдельно.

Как сформировать полный бюджет сделки

Первоначальный взнос — только первая часть собственных расходов. Отдельно заложите оценку, регистрацию, страхование, безопасные расчёты, возможные банковские сервисы и затраты на объект. Для новостройки или дома существенными могут быть отделка и коммуникации; для готовой квартиры — ремонт, переезд и устранение выявленных недостатков.

Составьте базовый и стрессовый сценарии. В стрессовом оставьте резерв после сделки, уменьшите ожидаемый доход и добавьте ежегодные расходы. Если платёж остаётся приемлемым только при максимальном сроке и без финансового запаса, более дешёвый объект или больший взнос обычно безопаснее формально доступного лимита банка.

Документы

Кроме документов заёмщика потребуются текущий договор и график, справка об остатке долга, реквизиты погашения, выписка ЕГРН, оценка и страхование.

На что обратить внимание

Сравнивайте два графика на одну дату и считайте срок окупаемости разовых расходов. Рекламная разница ставок без остатка долга и срока ничего не говорит о выгоде.

Что влияет на решение банка

Банк оценивает подтверждённый доход, действующие кредиты и лимиты карт, стабильность занятости, кредитную историю, возраст к концу срока и финансовое положение созаёмщиков. Затем учитываются стоимость и ликвидность залога. Поэтому при одинаковых цене и взносе двум заёмщикам могут одобрить разные суммы.

Перед заявкой проверьте корректность кредитной истории, закройте неиспользуемые лимиты, не создавайте новые обязательства и подготовьте единообразные сведения о доходе. Массовая подача во все банки не заменяет предварительного отбора: полезнее выбрать несколько кредиторов, чьи базовые требования действительно выполняются.

Как сравнить варианты

1. Исключите программы, требованиям которых не соответствует заёмщик, территория или объект.
2. Сравнивайте варианты при одинаковой стоимости, первоначальном взносе и сроке.
3. Получите персональную ставку и полную стоимость кредита.
4. Добавьте страхование, оценку, регистрацию, платные услуги и расходы на недвижимость.
5. Оставьте два-три варианта с посильным платежом и финансовым резервом после сделки.

Окончательное решение принимает банк после проверки документов и недвижимости. Условия государственных программ и банковских продуктов могут меняться, поэтому ключевые параметры нужно подтвердить перед подачей заявки и ещё раз перед подписанием договора.