Ипотека в Москве

Ипотека для покупки жилья в Москве начинается с расчёта бюджета: цена недвижимости определяет первоначальный взнос и сумму кредита, а ставка и срок — ежемесячный платёж и общую переплату. Условия банков приведены для 2026 года.

Рынок и бюджет покупки

В Москве особенно велик разброс стоимости между районами, типами домов и стадиями строительства. Поэтому начинать выбор лучше с предельного бюджета и времени ежедневных поездок, а уже затем сравнивать новостройки и готовое жильё.

Для оценки бюджета взята средняя цена по городу Москва. Средние цены приведены по данным Росстата за I квартал 2026 года.

Оба платежа в таблице рассчитаны по аннуитетной схеме на 20 лет и не включают страхование. Ставка 17,7% — средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в мае 2026 года; 6% — отдельный иллюстративный льготный сценарий, доступный только при соответствии заёмщика и объекта условиям программы.

Для квартиры площадью 50 м² разница между средними ценами на первичном и вторичном рынках составляет около 4 580 050 ₽. Однако одной цены недостаточно для выбора: новостройка может потребовать отделки и ожидания, а готовая квартира — ремонта и более тщательной юридической проверки.

Средняя цена скрывает разброс по району, дому, состоянию и стадии строительства. Для собственного расчёта замените её ценой выбранного объекта и добавьте ремонт, переезд, оценку, регистрацию и ежегодную страховку.

Как менялась цена новостроек

С IV квартал 2022 по I квартал 2026 средняя цена 1 м² на первичном рынке для территории «город Москва» выросла на 26,2%, или на 98 240 ₽ за 1 м². Для условной квартиры площадью 50 м² разница составляет около 4 912 000 ₽. Это изменение средней цены в наблюдаемых сделках, а не индекс стоимости одной и той же квартиры: результат зависит в том числе от состава проданных объектов.

Программы и банки

Доступно 307 программ от 34 банков. Ставки по программам — от 1,4% до 31,9%; максимальная сумма — 500 млн ₽; максимальный срок — до 35 лет. Минимальная ставка, максимальная сумма и предельный срок могут относиться к разным программам.

Таблица предназначена для предварительного сравнения. Уточните в банке, выдаёт ли он ипотеку в выбранном городе и распространяются ли льготные условия на конкретного заёмщика и объект. Не объединяйте минимальную ставку одной программы с максимальной суммой другой.

Как выбирать район и объект

Разделяйте Москву и Московскую область в расчёте: адрес объекта влияет на оценку, логистику сделки и допустимость отдельных программ. Для удалённых районов полезно заранее оценить не только километры до центра, но и реальное время до работы и социальной инфраструктуры.

В старом фонде важны перекрытия, перепланировки и история переходов права. В новостройке проверяются проект, застройщик, срок передачи и цена с учётом обязательных сервисов. Для апартаментов отдельно уточняются статус помещения и расходы на содержание.

Новостройка или готовое жильё

Новостройку корректно сравнивать по цене квартиры вместе с отделкой, сроком передачи, арендой на период ожидания и обязательными сервисами застройщика или банка. Субсидированная ставка не является самостоятельной скидкой: проверьте, не увеличена ли из-за неё цена объекта.

Готовое жильё позволяет оценить дом и район до сделки, но требует проверки истории права, продавцов, зарегистрированных лиц и перепланировок. Сравните оба варианта на одной дате заселения и по полной сумме собственных расходов, а не только по цене квадратного метра.

Проверка документов

Высокая цена объекта увеличивает значение независимой оценки и финансового резерва. Если часть взноса поступает от продажи другой квартиры, согласуйте последовательность сделок и запас по сроку действия одобрения.

Финансовая стратегия

Сравнивайте не рекламную ставку, а платёж и полную стоимость на одной цене объекта. В московском бюджете даже небольшая разница в ставке или страховании заметно влияет на расходы за весь срок.

Полезно считать три сценария: базовый, с большим взносом и стрессовый — с меньшим доходом или дополнительными расходами. Увеличение срока снижает обязательный платёж, но повышает проценты; направление всех накоплений во взнос уменьшает кредит, но оставляет семью без резерва.

Сумма одобрения банка — верхняя граница, а не целевой бюджет. Безопасный платёж должен оставлять деньги на содержание жилья, транспорт, страхование и непредвиденные расходы. Для семьи с переменным доходом разумно ориентироваться на устойчивую часть поступлений, а премии использовать для резерва или досрочного погашения.

Порядок выбора

1. Определите тип недвижимости и реалистичную цену.
2. Рассчитайте первоначальный взнос, сумму кредита и сопутствующие расходы.
3. Исключите программы, которые не подходят по объекту или требованиям к заёмщику.
4. Сравните графики платежей при одинаковой стоимости, взносе и сроке.
5. Проверьте объект до внесения невозвратного аванса.
6. Согласуйте страхование, порядок расчётов и регистрацию сделки.

Калькулятор даёт предварительный ориентир, но не гарантирует одобрение. Окончательные ставка, сумма и требования определяются после проверки заёмщика и недвижимости.