Рефинансирование ипотеки: что это, как происходит и где лучше

Рефинансирование ипотеки – это переоформление действующего жилищного кредита на другую программу с более низкой процентной ставкой. Процедура перевода ипотеки мало чем отличается от стандартной сделки с банком. Как рефинансировать ипотеку выгодно, чтобы погасить старый долг, расскажем в этой статье.

На сколько должна снизиться процентная ставка

В 2023 году целесообразно рефинансировать кредит, который был оформлен на квартиру в новостройке не менее 2–3 лет назад. Так как тогда ключевая ставка была выше, и поэтому средний годовой процент по ипотечным кредитам составлял 9%–10%.

После введения мер государственной поддержки в сфере жилищного кредитования процент по новым программам существенно снизился. Благодаря программам льготной ипотеки для различных категорий граждан годовая ставка сейчас –от 3% до 7,5% в среднем.

Таким образом, после перевода старого кредита на новые условия заемщик сможет максимально снизить годовую ставку на 7%.

Отличие рефинансирования от реструктуризации

При процедуре рефинансирования банк оформляет клиенту новый кредит и самостоятельно гасит предыдущий. Заемщик вправе переоформить ипотеку как в своем банке, так и в любом другом, в котором ему предложат более выгодные условия.

Реструктуризация – это пересмотр банком условий погашения ипотеки. Обычно это происходит тогда, когда клиент не справляется с ежемесячными платежами из-за потери дохода или болезни. При реструктуризации нельзя перевести кредит в другой банк, а сам факт данной процедуры негативно отражается на кредитной истории заемщика.

Текущий кредитор предлагает клиенту несколько вариантов решения проблемы: оформить ипотечные каникулы или перестроить график погашения ипотеки для снижения суммы платежей.

В каком случае рефинансировать ипотечный кредит невыгодно

Нет смысла переводить кредит на новую программу, если вы уже погасили как минимум половину от суммы долга. Так как чаще всего жилищный кредит погашается аннуитетными платежами, то к середине срока доля процентов почти выплачена. То есть банк списывает уже основную сумму долга. 

Если вы рефинансируете давнюю ипотеку, то график платежей будет сформирован заново по тому же принципу аннуитета. Иначе говоря, с первыми платежами вы будете погашать не тело кредита, а внушительную часть процентов, что принесет убытки.

Вторая причина, почему не стоит рефинансировать кредит – если банк незначительно изменит ваш текущий годовой процент. Вы существенно сэкономите только в том случае, если ставка будет снижена на 2%–3%.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Закон никак не регулирует количество рефинансирования ипотеки. Тем не менее банки рекомендуют делать это не чаще, чем раз в полгода. В противном случае очередного кредитора может насторожить частая смена условий погашения долга.

Как рефинансировать ипотеку

Перед тем как приступить к процессу перехода на другую программу кредита, мы рекомендуем сравнить условия в разных банках и рассчитать выгоду. Если вы намерены рефинансировать действующий долг, то не забудьте проверить свою кредитную историю. При наличии просрочек (даже в прошлом) банк может отказать в рефинансировании ипотеки.

Документы

• Паспорт заемщика;
• подтверждение регистрации: отметка в паспорте или иной документ;
• справка о подтверждении финансовой состоятельности клиента;
• копия трудовой книжки;
• данные о рефинансируемой ипотеке: дата и номер кредитного договора, дата его окончания, сумма долга и ежемесячного платежа, размер процентной ставки, реквизиты для погашения старой ипотеки;
• выписка из ЕГРН, которая подтверждает владение залоговой недвижимостью.

Пошаговая инструкция

Выберите банк, в котором вы решили рефинансировать кредит, и подайте заявку. Удобнее сделать это онлайн на сайте банка. К заявке необходимо будет приложить анкету и копии документов, которые перечислены выше.

Банк рассмотрит ваше заявление в течение 1–3 дней и даст ответ. В случае положительного решения ваши действия будут выглядеть так:

1. После одобрения рефинансирования у вас есть три месяца на то, чтобы перевести ипотеку в новый банк. Кроме предоставления дополнительных документов, которые может запросить кредитор, вам нужно будет заново провести независимую оценку квартиры.
2. После проведения оценки вам предстоит встретиться с менеджером банка для оформления нового ипотечного договора.
3. После подписания кредитного договора новый банк самостоятельно погасит ваш долг перед прежним кредитором.
4. В течение шести месяцев после оформления сделки вы должны заново зарегистрировать обременение на квартиру.
5. Для перерегистрации залогового жилья обратитесь в Росреестр. Для этого вам понадобится закладная из старого банка, в котором вы закрыли ипотеку. В ней будет указано, что вы не имеете задолженности перед прежним кредитором. Передать заявление и закладную в Росреестр вы можете лично, онлайн на сайте госоргана или через МФЦ.
6. Вместе со снятием предыдущего обременения подайте в Росреестр заявление на новое, предъявив договор рефинансирования. Через несколько дней Росреестр выдаст подтверждение, что жилье находится в залоге у нового банка.
7. Сообщите банку о перерегистрации залога. Для этого подойдут выписка из ЕГРН или отметка Росреестра на договоре с банком.

В каких случаях банк может отказать в рефинансировании

Скорее всего, банк откажется рефинансировать заем, если у вас были или есть текущие просрочки: по ипотеке, потребительским кредитам, кредитной карте, алиментам или налогам.

Также кредитор учитывает финансовое положение клиента и может дать отказ в рефинансировании, если, помимо ипотеки, у вас есть другие кредиты или члены семьи на иждивении.

Третья причина: у текущего банка отозвана лицензия на ведение деятельности. Правда, на практике такое встречается нечасто.

Какие сейчас ставки по рефинансированию ипотеки

Заключение

Перерасчет ипотеки чаще всего проводят в трех случаях: в целях уменьшения общей переплаты по кредиту, для сокращения срока погашения и для снижения суммы ежемесячного платежа.

Уменьшение размера платежа – наиболее популярная причина рефинансирования, так как это позволит заемщику каждый месяц экономить определенную сумму денег и таким образом увеличить бюджет семьи.

Если банк не одобрил рефинансирование, мы знаем, как вам помочь! Получить консультацию ипотечного брокера можно здесь.