Как снизить ставку по ипотеке

Можно ли уменьшить процент по ипотеке

Выгодно снизить годовую ставку можно не только при заключении ипотечного договора, но и в дальнейшем во время погашения кредита. Кроме того, некоторые банки совместно с застройщиками предлагают программы с нулевой ставкой на период строительства объекта. Через 1–2 года, когда дом сдадут в эксплуатацию, заемщик начнет вносить полноценные суммы платежей с процентами, указанными в договоре ипотеки.

Такие предложения удобны для инвесторов и для тех, кто арендует жилье до получения ключей от ипотечной квартиры. Впрочем, сейчас подобных акций на рынке немного, так как ранее регулятор не раз выступал против “околонулевых” ставок по ипотеке.

Способы снизить ипотечную ставку

Ставка от банка, рассчитанная для конкретного клиента, зависит от множества исходных параметров, в частности: от суммы первого взноса, готовности использования электронных сервисов для одобрения и заключения ипотечной сделки, а также от решения будущего заемщика оформить полис страхования жизни.

Увеличение первого взноса

Актуальные размеры первоначального взноса по ипотеке, включая льготные программы, – от 20% до 30%. Чтобы банк снизил ставку до допустимого предела, заемщику необходимо внести сумму стартового взноса выше минимальной – от 35%–50% от стоимости квартиры.

Льготная ипотека

Льготная ипотека распространяется на квартиры в новостройках, на покупку готового частного дома на первичном рынке либо на его строительство силами подрядчика. Проценты по таким программам существенно ниже рыночных. Например, годовая ставка по ипотеке “Господдержка 2020” составляет 8%, а лимит займа – 6 млн ₽ для всех регионов.

Согласно постановлению Правительства РФ, некоторые виды программ субсидированной ипотеки доступны заемщику только один раз. Правило распространяется на льготные займы, оформленные после 23 декабря 2023 года. Если клиент банка уже оформлял ипотеку с господдержкой до указанной даты, то он сможет воспользоваться льготой еще раз и сэкономить на ипотечной ставке. Исключение составляют следующие программы:

• “Господдержка 2020” (если заемщик оформил этот заем после 1 января 2023 года);

• “ИТ-ипотека”;

• “Дальневосточная ипотека” (включая “Арктическую”);

• “Сельская ипотека”;

• ипотечные кредиты по сертификату.

Все перечисленные виды льготных ипотек, начиная с 23.12.23, нельзя оформить дважды. Чтобы повторно воспользоваться программой “Семейная ипотека”, требуются следующие условия: рождение еще одного ребенка в семье, выбор площади новой квартиры больше предыдущей и закрытый прежний льготный заем.

Оформление ипотечной страховки

Кредитной организации важно, чтобы заемщик финансово обезопасил себя на случай непредвиденной болезни или несчастного случая. Поэтому за оформление полиса добровольного страхования жизни и здоровья банки  предлагают клиентам снизить одобренную ставку по ипотеке еще на 0,3–1,5 п. п.

Чтобы сэкономить не только на ипотечных процентах, но и на стоимости страховки, не стоит оформлять ее в банке при заключении договора. Оптимально воспользоваться сервисом страхового агрегатора, например INFULL, и выбрать в режиме одного окна самый выгодный вариант полиса, сперва сравнив предложения от десятка страховщиков.

Рефинансирование

Учитывая размер текущей ключевой ставки (16%), на сегодняшний день рефинансирование ипотеки выгодно лишь в ограниченном количестве случаев. Это связано с тем, что на ранее выданные ипотечные кредиты, включая займы на вторичную недвижимость, действуют более низкие ставки. К примеру, еще в июне 2023 года ипотеку на покупку вторички можно было получить по ставке 12%–13%, а в декабре ставка по таким программам достигла уже 17%–18%.

Исключение составляют случаи, когда в семье заемщика произошли изменения. Например, рождение еще одного ребенка позволит перевести текущий жилищный заем на “Семейную” программу ипотеки. При трудоустройстве в аккредитованное ИТ-предприятие заемщик сможет рефинансировать кредит на “ИТ-ипотеку”. Рефинансирование ипотеки допускается не только в текущем банке, но и в рамках перехода в другую кредитную организацию. Это правило касается всех ипотечных программ.

Реструктуризация

Реструктуризация ипотеки – это изменение условий выплаты кредита для клиентов, которые временно испытывают материальные затруднения и не могут погашать долг в прежнем объеме. Чтобы банк пошел заемщику навстречу и поменял график платежей на более лояльный, необходимо документально подтвердить любую из перечисленных ситуаций:

• увольнение;

• декрет и отпуск по уходу за ребенком;

• падение уровня среднемесячного дохода минимум на 30%;

• призыв в ряды Российской армии;

• участие в СВО;

• временная нетрудоспособность на срок от двух месяцев;

• тяжелое течение коронавирусного заболевания.

Досрочные платежи

Досрочное погашение ипотеки (частичное) не снижает ставку, указанную в договоре, но снизит общую переплату по процентам, так как они начисляются на остаток долга. Таким образом, уменьшающийся остаток долга по ипотеке приводит к снижению суммы начисленных на него процентов.

Наибольшая экономия при переплате по процентам получится, если переводить на ипотеку досрочные суммы, каждый раз указывая сокращение размера ежемесячного платежа. Например, размер платежа по ипотеке в договоре с банком составляет 50 000 ₽. После нескольких досрочных погашений платеж составит уже условные 40 000 ₽. При этом, если вы продолжите ежемесячно оплачивать ипотеку в прежнем размере по 50 000 ₽, переплата по процентам начнет уменьшаться еще быстрее.