Досрочное погашение ипотеки: как быстро и выгодно гасить ипотеку

Досрочно погасить ипотеку — это значит, что вы полностью или частично возвращаете задолженность раньше установленного по договору срока. 

Многие заемщики, взяв на себя обязательства длинною в 20–30 лет, стараются выплатить ипотеку быстро, чтобы не обременять себя и свою семью так на долго. Если у вас есть финансовая возможность, то обязательно нужно ею воспользоваться и сэкономить. Но как сделать это правильно и действительно выгодно многим до сих пор непонятно. 

Выгодно ли вообще быстро гасить ипотеку? Что лучше: уменьшать платеж или сокращать срок? Что нужно перед тем как погасить ипотеку раньше срока? Все самые волнующие вопросы разобрали для вас в статье.

Можно ли гасить ипотеку досрочно

Конечно да. Вы можете гасить досрочно ипотеку. Согласно гражданскому кодексу РФ возможность вносить досрочное полное или досрочное частичное погашение ипотеки существует. Означает это то, что банк не может брать с вас штрафы или комиссии за решение о досрочном погашении.

Условия досрочного погашения ипотеки банк вправе назначать самостоятельно. Например, обязательное требование —  подписание заявления на досрочное погашение. Ряд банков разрешают заполнить такое заявление в личном кабинете в приложении или в онлайн-банке, а в некоторые необходимо будет явиться лично.

Напоминаем, что все обязательства прописаны в ипотечном договоре. Поэтому при оформлении договора обязательно обратите внимание на пункт о досрочном погашении, где должно быть указано за какой срок подается заявление на досрочку, и можно ли сделать это онлайн. Иначе вам придется при каждом случае приходить в отделение банка.

Также банк вправе закрепить минимальную сумму на погашение кредита. И установить сроки внесения оплаты. Если у вас возникли вопросы обратитесь за консультацией к специалистам INFULL.

Выгодно ли это

С помощью досрочного погашения вы можете гораздо быстрее расплатиться с банком и сэкономить на процентах. А экономия — это всегда выгодно.

Взяла ипотеку. Хочу досрочно гасить, но так и не могу разобраться когда выгоднее сделать досрочное погашение? Анна, 38 лет.

Выгода будет зависеть от того, какой вид платежа прописан в вашем контракте.

Разберем. Первый — аннуитетный. При таком платеже вы выплачиваете каждый месяц одинаковую сумму. Эта сумма идет в первую очередь на гашение процентов по ипотеке. В данном случае выгодней будет вносить досрочное погашение в первые годы кредита.

Второй вид платежа, который может быть указан в ипотечном договоре — дифференцированный. При таком платеже выплаты постепенно уменьшаются. Быстрее гасится основной долг, а переплата, соответственно, меньше. В таком случае досрочное погашение будет выгодно и в конце срока.

Аннуитетный платеж более выгоден банку, чем дифференцированный. Так как у второго вида переплата по ипотеке значительно меньше.

Виды досрочного погашения ипотеки

Гасить досрочно вы можете как весь кредит (полное погашение), так и его часть (частичное погашение). При частичном погашении вы можете сделать меньше срок по ипотеке или же уменьшить размер месячной выплаты.

Не забываем про страховку. На законных основаниях банк в обязательном порядке прописывает в договоре страхование квартиры или дома, на покупку которого вы оформили кредит. Это является определенной гарантией для кредитной организации.  Если вы гасите ипотеку частично, то уменьшив сумму ипотеки, сокращается стоимость страховки. 

Если же вы делаете полное погашение, тогда определенную часть денег за то, что вы застраховали недвижимость можно вернуть. Потребуется лишь заявление на перерасчет в ту компанию, где застрахована квартира или дом.

Чтобы получить большую часть от страхования недвижимости, вам нужно делать досрочное погашение в начале года.

Совет

Если на начальном этапе оформления ипотеки вы уже знаете, что воспользуетесь возможностью быстро погасить кредит, то обратите внимание на:

• есть ли в договоре пункт о такой возможности;

• лучше если платежи на досрочное погашение можно будет внести в удобный для вас день;

• настаивайте на страховании только недвижимости, которая будет в залоге у банка. Страховка жизни или здоровья не является обязательной.

Прежде чем выбрать какой вид досрочного погашения лучше, необходимо правильно оценить свои возможности и понять, что для вас будет более выгодно. Ниже рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Снижение ежемесячного платежа

Сокращая размер платежа, который вам нужно будет вносить каждый месяц вы надежно страхуете себя от возникновения финансовых трудностей. 

При снижении ежемесячного платежа остаток тела кредита (основного долга) будет распределен до конца периода ипотеки. При таком варианте досрочки бОльшая часть, внесенной вами суммы, будет гасить проценты по кредиту. При этом на основной долг будет приходиться маленькая часть.

Здесь же хотим отметить, что досрочно гасить ипотеку вы можете как личными средствами, так и с помощью материнского капитала. Но есть одно условие. За счет маткапитала вы сможете досрочно погасить ипотечный кредит только со снижением суммы ежемесячного платежа.

Сокращение ипотечного срока

Гасить  кредит досрочно, при этом сокращая срок ипотечного кредита, ежемесячный платеж остается прежним. Большая часть платежа гасит основной долг, а не проценты по кредиту. Поэтому, сокращая срок кредита, происходит экономия на выплате процентов банку. Такой вариант погашения снизит общую переплату по кредиту.

Полное погашение ипотеки

Если вы решили полностью закрыть долг по кредиту, то вам необходимо выплатить всю сумму как основного долга, так и процентного остатка, который начислен на момент операции с даты последнего внесенного платежа. 

Что нужно сделать перед погашением

Прежде чем погасить имеющийся у вас кредит, внимательно изучите ваш контракт с банком  на предмет досрочного погашения. Или обратитесь в кредитную организацию, чтобы рассчитать итоговую сумму, и определить дату, в которую вы внесете средства для погашения. 

Первое, что вам понадобится сделать прежде, чем внести досрочное погашение это предупредить банк. Обязательно нужно сделать это в срок, который установлен в договоре.

Сумма, которую вы планируете внести для погашения, должна находиться на вашем счете. Если не предупредить банк заранее, то со счета спишут только ту сумму, которая предусмотрена для ежемесячного начисления.

Минимальная сумма частичного досрочного погашения устанавливается банком. Ее можно уточнить в отделении банка.

Есть общее правило, что предупредить о досрочном погашении, необходимо не позднее 30 дней. Но есть банки, которые позволяют предупреждать и в день оплаты.

Как уведомить банк? Вам потребуется написать заявление на досрочное погашение ипотечного кредита с указанием суммы, даты погашения и вида досрочного погашения (сокращение срока, сокращение платежа или полное погашение ипотеки). В зависимости от банка это можно сделать онлайн в приложении или лично в отделении. Форма заявления запрашивается в банке. 

Дату досрочного погашения, как правило банки оставляют на ваше усмотрение. Но есть кредитные организации, которые требуют внесения платежа только в дату, прописанную в договоре.

После внесения средств на досрочное погашение подтвердите этот факт справкой о том, что счет закрыт. И претензий со стороны банка нет. 

Выгодно ли перед этим рефинансировать или провести реструктуризацию ипотеки

Давайте для начала разберемся, что такое рефинансировать ипотеку или реструктуризовать ее.

Ипотека предполагает довольно долгий срок выплаты. Пока идет время появляются предложения с условиями которые выгоднее, чем уже имеющиеся. А в последние годы таких предложений становится все больше.

Чтобы сэкономить и не переплачивать больше, заемщик может подать заявку в банк и рефинансировать свой кредит. Здесь важно прежде чем подавать заявку посчитать переплату, чтобы быть уверенным в выгодности такого предложения.

Процедура рефинансирования в целом такая же как и оформление ипотечного кредита. И вам необходимо будет вновь собрать весь пакет документов. Финансовая организация будет внимательно рассматривать платежеспособность заемщика и проверять юридическую чистоту недвижимости.

После заявки заключается договор с любым банком, в котором для заемщика находятся более выгодные условия. Закрывается имеющийся на данный момент ипотечный кредит за счет нового кредитора. А далее заемщик с новым договором и на новых условиях продолжает выплачивать ипотеку. 

Также отметим, что одобряют заявку на рефинансирование ипотеки тем, у кого хорошая история по кредитам.  Обратиться по вопросу рефинансирования вы сможете уже через полгода после подписания ипотечного договора.

Плюсы рефинансирования:

• вы получите более приемлемую ставку по кредиту;

• вы будете выплачивать меньший размер выплат каждый месяц или;

• вы можете изменить срок выплаты.

Рефинансировать ипотечный кредит по закону вы можете несколько раз. Но банки не очень любят, когда такую процедуру проводили более двух раз.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку писали здесь.

Теперь разберем что же такое реструктуризация? Реструктуризация — это внесение изменений в ипотечный договор. Как правило, реструктуризацию оформляют с условиями более привлекательными для погашения долга по ипотеке. В существующий ипотечный договор вносят необходимые изменения, если у заемщика имеются проблемы в финансовом состоянии. 

Простыми словами реструктуризация — это помощь заемщику от кредитной организации. Банк помогает не потерять жилье за счет снижения платежа по ипотеке или предлагает его отсрочку. Также кредитор может предоставить определенные льготы заемщику. 

Плюсы реструктуризации:

• вы сохраните хорошую кредитную историю;

• вы можете справиться с трудностями и сохраните недвижимость;

• вы не будете оплачивать пени за просроченные платежи.

Заявление на реструктуризацию подать очень просто. Оформляете заявку (лично в отделении банка или онлайн), получаете одобрение от банка и оформляете необходимые документы.

Как правило, это: паспорт, трудовая книжка, кредитный договор, полис страхования на недвижимость и документы, которые подтверждают вашу занятость и объясняет причину снижения доходов (например, справка о временной нетрудоспособности или справка о сокращении на работе).

Важный момент! Заемщик обязательно должен доказать, невозможность выплачивать долг, предоставив необходимые документы.

И рефинансирование и реструктуризация похожи. Но рассчитаны они на разные жизненные обстоятельства заемщика. Рефинансировать ипотеку выгодно, если вы просто планируете улучшить условия по ипотеке. А вот реструктуризация  хороша, когда у вас есть трудности в финансах и вы не хотите их усугубить.

Может досрочное погашение повлиять на кредитную историю

Для каждого банка самое главное, что человек выплачивает заем со всеми процентами. В кредитной истории заемщика будет зафиксировано, что ипотечный кредит был погашен досрочно. Для некоторых кредиторов это может говорить о возможной потере части прибыли, которую они ожидают от выданного кредита.

Конечно такой клиент не так выгоден банку. Но если платежи вносились без просрочек и заемщик выполнил перед банком все обязательства, то досрочное погашение влияет на кредитную историю несущественно. Банк в любом случае заработал на начисленных процентах.

В реальности испортить кредитную историю могут просрочки по платежам. Но если относиться к ипотечному кредиту со всей ответственностью, и воспользоваться например программой реструктуризации, вы сможете избежать плохой кредитной истории. Досрочное погашение не влияет на кредитную историю так, как это делают просрочки по платежам.