На какой срок выгоднее брать ипотеку

Ипотека – долгая и финансово затратная история. Прежде чем решиться на столь серьезный шаг, стоит тщательно рассчитать все риски и выяснить, как сэкономить на процентах кредита. Один из показателей, который влияет на переплату по ипотеке, – длительность ее погашения. Его мы рассмотрим подробнее.

На какой срок дают ипотеку

У каждого банка собственные условия жилищного кредитования, но в целом допустимый срок ипотеки в России – от 1 года до 30 лет. На практике ипотечный кредит на минимальный годовой срок – редкость, так как в этом случае ежемесячные платежи будут неподъемными для большинства граждан.

По статистике Центробанка, с 2016 года средняя продолжительность жилищного займа увеличилась на 10 лет. К февралю 2024 общий средневзвешенный срок ипотеки на первичном рынке достиг 26,2 г., на вторичном – 23,4 года.

Вероятно, что в текущем году эти значения продолжат увеличиваться. Особенно учитывая ужесточение условий по льготным ипотечным займам и заградительные ставки по рыночным программам ипотеки.

Преимущества и недостатки длительного срока

Долгий срок погашения ипотеки, не менее 25–30 лет, имеет несколько весомых плюсов:

• чем длиннее срок кредитования, тем комфортнее для заемщика размер ежемесячной выплаты;

• многолетний срок ипотеки снижает риски просроченной задолженности или невозможности полностью погасить долг перед банком;

• за счет увеличения количества свободных денег проще вносить дополнительные платежи с доходов, тем самым снижая сумму переплаты и общий срок ипотеки;

• за несколько десятков лет инфляция постепенно обесценивает полученные по кредиту деньги;

• благодаря уменьшению ежемесячного платежа у кредитозаемщиков есть шанс купить квартиру большей площади либо в более благоприятной локации.

Один из неочевидных плюсов “долгой” ипотеки – возможность инвестировать. Так как ежемесячные платежи комфортны для заемщика, вероятно, у него останется свободная часть денег, которую можно вложить в доходные инструменты. 

Минусы у многолетней ипотеки тоже имеются. Ее основной недостаток – увеличение размера общей переплаты. Скорее всего, при максимальном сроке кредитования размер такой переплаты составит не менее 100–200% от стоимости квартиры. 

Приведем примеры расчета ипотеки.

• Срок ипотечного кредита – 10 лет.

• Стоимость недвижимости – 6 млн ₽.

• Первый взнос – 30% (1,8 млн ₽).

• Ставка по ипотеке – 8%.

• Ежемесячный платеж: 50 958 ₽.

Сумма процентов за весь период ипотеки – 1,9 млн ₽. При выборе максимального срока погашения – 30 лет – ежемесячный платеж по ипотеке будет ниже и составит 30 818 ₽. В результате начисленные проценты в этом случае – 6,9 млн ₽. Итоговая переплата по кредиту окажется в 3,6 раз выше, чем в первом варианте!

Второй минус длительного погашения ипотеки – психологическая составляющая. Многим заемщикам психологически сложно залезать в многолетнюю долговую кабалу. 

Третий минус – вероятность того, что квартира за несколько десятков лет существенно упадет в цене. Тогда как платежи по кредиту останутся на прежнем уровне еще долго. 

Четвертый минус “долгой” ипотеки – трудность в прогнозировании своего материального положения на ближайшие 20–30 лет. За это время заемщик может потерять часть доходов, работу (и не один раз), серьезно заболеть. Переезд в другой город или страну тоже станет нелегким процессом, так как продать недвижимость в ипотеке гораздо труднее, чем без нее.

Плюсы и минусы короткого срока

В реальности ипотеку на срок от 1 до 3 лет практически никто не берет. Чаще всего короткий срок кредита выбирают те заемщики, у которых ограничена верхняя возрастная планка, ведь большинство банков предпочитает, чтобы клиент погасил ипотеку не позднее 70-летнего возраста.

Основное достоинство ипотеки на несколько лет – низкая сумма переплаты. Кроме того, некоторые крупные банки при оформлении краткосрочного жилищного кредита дополнительно снижают для клиента ставку на 1%–1,5%.

Из недостатков непродолжительной ипотеки можно отметить большие суммы ежемесячных платежей. Чтобы получить одобрение краткосрочной ипотеки, клиенту придется сперва доказать банку, что его платежеспособность и доходы на должном уровне. 

Также на решение банка влияет кредитная нагрузка кандидата. Это все финансовые обязательства, включая срок и долг по кредитной карте, автокредиту, микрозаймам, алиментам и т. д.

Чем больше заемщик вынужден платить по долгам, тем выше его кредитная нагрузка. 

Излишне закредитованные клиенты считаются в банке высокорисковыми. Так как, если плательщик потеряет работу, получит травму или серьезно заболеет, погашать ипотеку в прежних объемах ему будет трудно.

Повысить шансы на одобрение ипотеки с крупными платежами или при наличии других кредитов позволят наличие недвижимости в собственности, привлечение поручителя или оформление страхования жизни и здоровья. Также такая страховка позволит сэкономить на ипотечной ставке еще 0,3%–1%.

Влияние срока на вероятность одобрения ипотечного кредита

Охотнее всего банки предоставляют клиентам ипотеку минимум на 10 лет. Так у кредитора будет больше уверенности, что заемщик справится с финансовыми обязательствами и не перестанет выплачивать заем.

На какой срок лучше взять ипотеку

При выборе оптимальной продолжительности погашения кредита руководствуйтесь теми же правилами, что и банк: комфортный платеж не должен быть выше 50% от уровня дохода. 

Если кредитная история и сумма заработка позволяют вам оформить ипотеку на 3–5 лет, то банк не станет препятствовать. Но при этом брать ипотечный кредит на несколько лет, чтобы как можно быстрее отдать долг и жить при этом на минимальную сумму, – не лучшая идея. 

Чтобы длительность ипотеки была не только удобной, но и выгодной, стоит учесть следующие факторы:

• Реально оцените свой заработок и карьерные перспективы у текущего работодателя. Идеальный вариант – тот, при котором платеж по ипотеке отнимает не более 30% от зарплаты.

• Привлекайте к договору ипотеки действительно платежеспособных созаемщиков и поручителей, которые могут подстраховать вас на случай временной потери дохода.

• Рассчитайте, какую сумму необходимо отложить на ремонт и покупку мебели в новой квартире. Если на отделку жилья придется брать потребительский кредит, то оцените, справитесь ли вы с увеличившейся финансовой нагрузкой.

По статистике, большинство заемщиков погашает ипотеку за 7–10 лет, даже если изначально срок кредита был значительно больше. Вероятно, вам будет удобнее подстраховаться и заключить ипотечный договор на 15–20 лет, а позднее, если появится финансовая возможность, погасить заем досрочно.