Как проверить квартиру перед покупкой

Проверка квартиры перед сделкой купли-продажи, особенно “вторички” – важный шаг, которым нельзя пренебрегать. Даже если вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, будет полезно проверить его действия. Если вы сопровождаете сделку самостоятельно, то знать, как обезопасить себя от негативных последствий и мошенничества, просто необходимо.

Краткая инструкция

Перед покупкой квартиры проверьте следующие документы:

• паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
• удостоверьтесь в наличии действующего права собственности – запросите выписку из ЕГРН;
• попросите предоставить также другие правоустанавливающие документы – свидетельство о наследстве, договор дарения и другие;
• также вам понадобятся: согласие супруга на сделку, справка о количестве прописанных в квартире, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• изучите технический и кадастровый план квартиры;
• если приобретаете квартиру в новостройке, обязательно проверьте: разрешительную документацию застройщика, наличие незнакомых имен в договоре, статус участка под строительство;
• если от имени продавца действует агент или другое лицо, попросите его предоставить доверенность от нотариуса на совершение сделки.

Если это первичный рынок

Перед приобретением квартиры в новостройке нет нужды тщательно проверять собственника, поэтому мало кто прибегает к услугам брокеров и риелторов. Но если у будущего покупателя есть определенные сложности с покупкой, например, планируется ипотека без первого взноса или девелопер малоизвестен на рынке, услуги брокера окажутся как нельзя кстати.

Проверка застройщика

Итак, если вы решили самостоятельно провести сделку с застройщиком, обязательно проверьте его надежность по этому чек-листу:

1. Изучите сайт строительной компании и юридические документы, которые на нем выложены. На сайте ФНС вы сможете уточнить род деятельности девелопера по ИНН.
2. Проверьте информацию об объекте в Единой информационной системе жилищного строительства. Также на сайте имеется черный список застройщиков.
3. Обратите внимание, публикует ли девелопер на своем сайте или в соцсетях фотоотчеты о ходе строительства.
4. Проверьте на Федресурсе, не является ли выбранная строительная компания банкротом.
5. Важно, чтобы девелопер продавал жилье через эскроу-счета – этот факт должен быть указан в договоре. Если застройщик реализует квартиры без использования специального счета, то банк не сможет контролировать судебные тяжбы компании. По этой причине покупатель рискует не получить ключи от квартиры вовремя.
6. Изучите договор долевого участия, в котором обозначен срок сдачи дома, срок передачи ключей дольщику, адрес участка, площадь жилья, этаж и высота потолка в квартире.
7. Оцените уже сданные объекты девелопера, постарайтесь лично удостовериться в качестве благоустройства дворов, парковки и отделки фасадов.

Если это вторичный рынок

Осуществить сделку купли-продажи квартиры во “вторичке” и провести проверку документов без юридического образования – довольно сложный и рискованный процесс. 

Перечень подводных камней, с которыми могут столкнуться покупатели: 

• Наличие собственников младше 18-ти лет. Если не запросить разрешение на проведение сделки у органов опеки, впоследствии она может быть аннулирована.
• Недееспособные собственники квартиры. Если они согласятся на сделку, в дальнейшем их родственники смогут оспорить ее законность в суде. Поэтому, когда собственниками квартиры являются глубоко пожилые люди либо те, кто страдает деменцией или алкоголизмом, продавцу сперва нужно запросить разрешение в органах опеки, а также справку из ПНД.
• Собственники, которые не участвовали в сделке. Бывает так, что во время продажи квартиры один из собственников отбывает наказание в тюрьме или находится за границей. Узнав о проведенной без его согласия сделке, собственник легко сможет аннулировать ее через суд.

Ниже мы подробно расскажем, какие документы необходимо запросить у продавца, чтобы убедиться в юридической чистоте недвижимости.

Паспорт собственника жилья

Проверьте подлинность удостоверения личности продавца – посмотрите, есть ли водяные знаки на страницах, нет ли зачеркнутых ручкой слов.

Если паспорт был выдан несколько лет назад, а на вид он абсолютно новый, это повод насторожиться. 

Также сверьте паспортные данные с теми, которые указаны в остальных документах. Везде должна быть прописана одна и та же ФИО, дата рождения собственника. Серия и номер паспорта также должны совпадать во всех официальных бумагах.

Если вы покупаете квартиру у иностранца, проверьте, имеется ли у него заверенный перевод паспорта.

Документ о праве собственности на квартиру

Этот документ показывает, сколько владельцев у продаваемого жилья и на каком основании оно было приобретено. Правоустанавливающие документы могут быть нескольких видов: договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или передачи в собственность, договор долевого участия.

Не забудьте удостовериться, что у продавца не осталось никаких обязательств и обременений на квартиру.

Если продавец купил недвижимость у физического лица, попросите его предъявить акт приема-передачи от предыдущего владельца жилья. Если продавец квартиры приобрел ее в ипотеку, запросите у него справку из банка о полном погашении кредита.

Согласие супруга, если квартира была куплена в браке

Согласие на продажу должно быть заверено нотариусом, чтобы впоследствии оно не было оспорено супругом. Перед куплей-продажей удостоверьтесь, что срок действия нотариального согласия не истек.

Купленная в браке недвижимость по закону является общей, даже если муж и жена потом развелись. Обратите внимание, дал ли супруг разрешение на сделку. 

Кстати, муж или жена не смогут оспорить сделку, если квартира была получена вторым супругом в дар или наследство. Но в любом случае мы рекомендуем проверять такие документы у юриста.

Справка по форме №9

Такая справка показывает перечень зарегистрированных в квартире. Оптимальнее запросить у продавца для проверки две справки: обычную и архивную. 

В обычной указаны все жильцы, которые зарегистрированы на момент выдачи справки по форме №9. В архивной – все те, кто были прописаны в квартире раньше. 

Обратите внимание, были ли зарегистрированы несовершеннолетние и пожилые люди, и обязательно уточните причину их выписки. Если вас что-то насторожит в истории прописки, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Самые быстрые и простые способы оформить форму 9: на портале “Госуслуги” или через МФЦ.

Обычную справку мы рекомендуем оформлять несколько раз, чтобы во время сделки продавец тайно не прописал в квартиру кого-то еще. Обязательно возьмите форму №9 после завершения сделки и уточните факт обновления информации.

Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ

Чтобы избежать лишних разбирательств после завершения процесса покупки недвижимости, запросите у владельца справку об отсутствии долга по “коммуналке”. Также стоит ознакомиться с последними квитанциями на оплату и сверить показания счетчиков воды и электричества. Справку об отсутствии долгов продавец может получить в МФЦ или на “Госуслугах”.

Справка об остатке на пенсионном счете

Эта справка необходима для подтверждения покупателю о том, что квартира была куплена собственником без использования средств материнского капитала. Способы получения справки: на портале “Госуслуги” (через профиль) или в личном кабинете ПФР.

Выписка из ЕГРН

Самый важный документ для самостоятельной проверки перед заключением сделки купли-продажи. Сейчас такая выписка выдается владельцам недвижимости вместо свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта.

Выписка из ЕГРН также содержит данные о количестве долевых собственников квартиры и наличии обременения. Например, если продавец жилья еще не погасил ипотеку, в выписке это обязательно будет отражено.

Правила получения выписки изменились – теперь ее может заказать только сам владелец недвижимости. Он может сделать это на “Госуслугах”, на сайте Росреестра или через МФЦ. 

В выписке из ЕГРН будет содержаться информация, обновленная только после 1998 года. Если квартира была приобретена ранее, владельцу необходимо обратиться в администрацию того района, где находится жилье.

Какие еще документы стоит запросить:

• справку из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца;
• справку по форме №12 – о количестве снятых с регистрации жильцов;
• выписку из домовой книги.

Совет: пользуйтесь услугами специалистов по недвижимости и брокеров. Так ваша сделка пройдет быстрее и безопаснее. Если такой возможности нет, досконально проверьте каждый документ без спешки, требуйте от продавца предъявлять только оригиналы. Если жилье продается по доверенности, обязательно свяжитесь с доверителем и уточните информацию о продаже.