Как продать долю в квартире

Распоряжение долевой собственностью отличается от единоличного. При сделках с долями необходимо учесть некоторые нюансы, о которых мы расскажем в этой статье.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность отличается от совместной собственности супругов, когда те покупают в браке квартиру, но размеры долей, закрепленные за мужем и женой, не определены. В этом случае жилье по умолчанию делится пополам между мужем и женой.

Совместная долевая собственность возникает в следующих случаях:

• когда несколько наследников оформляют наследство на недвижимость и прочие виды ценного имущества;

• когда одно жилье дарят нескольким людям одновременно;

• когда квартира делится супругами при разводе;

• покупка недвижимости на средства материнского капитала.

Ранее размер доли мог быть любым – даже 1 кв. м. С 1 сентября 2022 года в силу вступил закон, запрещающий выделение микродолей размером менее 6 кв. м. 

Исключение составляют приватизация, наследование недвижимости и выделение долей при покупке квартиры на средства маткапитала. Во всех трех случаях размер доли может быть определен менее 6 кв. м.

Виды долей

Доли в недвижимости бывают двух видов – идеальными и натуральными. Идеальная доля определена только документами, например, когда на каждого собственника приходится по ⅓ квартиры. При этом собственники вправе совместно распоряжаться всем имуществом, которое находится в квартире, без согласия других владельцев.

Натуральная доля – это фактическое отделение конкретной части в квартире. Например, каждому собственнику принадлежит по одной комнате, при этом у них остается право наравне с другими владельцами пользоваться кухней и санузлами. Выделить натуральную долю возможно только по соглашению собственников или по решению суда.

Как выделить долевую собственность

Проще всего продать натуральную долю, и если она еще не выделена, то сперва необходимо заняться ее оформлением. Если остальные собственники согласны с выделением доли в натуре, то тогда процесс будет выглядеть следующим образом:

• долевые собственники составляют договор (соглашение) о выделении натуральной доли и заверяют его у нотариуса;

• после подписания договор отправляют на регистрацию в Росреестр;

• окончательный этап – внесение изменений в техническую документацию на квартиру.

В случае когда владельцы не согласны с выделением натуральной доли в квартире, вы можете обратиться в суд. Для составления судебного иска вам понадобятся: кадастровый паспорт и техплан на жилье, правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН с перечислением всех собственников.

Если план квартиры позволяет выделить долю в натуре и никаких нарушений не обнаружено (например незаконных перепланировок), то с большой долей вероятности суд встанет на вашу сторону.

Правила продажи доли

Если вы задумались о продаже собственной доли в квартире, то, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, сперва вы обязаны предложить выкупить ее остальным долевым собственникам. По правилам это происходит в письменном виде посредством извещения на имя каждого владельца доли. В извещении необходимо указать цену, за которую вы хотите продать свою часть квартиры.

Если вы не знаете имен всех собственников, то выяснить их поможет выписка из ЕГРН. Извещения нужно разослать за месяц до предполагаемой продажи доли в виде телеграммы или заказного письма. Также допускается раздать уведомления о продаже лично с росписью о получении либо отправить их через нотариуса.

После получения уведомлений у долевых собственников есть месяц на принятие решения о выкупе доли. Если собственник не забрал письмо, то датой его получения считается тот день, когда письмо с извещением поступило на почту.

Вы можете начать проведение сделки и раньше, если от всех собственников поступит отказ выкупить долю в письменном виде. Если в числе собственников числятся несовершеннолетние дети, то за них решение принимает родитель или опекун, предварительно заручившись согласием от органов опеки.

Если пренебречь решением собственников и не уведомить их о продаже, то в дальнейшем они вправе оспорить сделку купли-продажи вашей доли. Исключение составляет случай, когда вы продаете долю одному из собственников квартиры. Тогда согласие остальных владельцев не требуется.

Иногда возникает ситуация, когда собственники не выразили отказ, но и не дали согласие. Или не получилось разыскать их и уведомить о предстоящей продаже. В таком случае для регистрации сделки придется подготовить доказательства того, что вы пытались предупредить собственников. Это может быть почтовое уведомление или вернувшееся на почту письмо.

Как проходит сделка? Пошаговая инструкция

После получения письменного отказа или согласия от остальных собственников можно приступать к сделке купли-продажи доли. 

Шаг 1. Сперва удостоверьтесь, что за квартирой не числятся долги по услугам ЖКХ, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку. Чтобы подтвердить отсутствие долга, возьмите справку из управляющей компании или ТСЖ.

Шаг 2. Соберите необходимые документы:

• паспорта, свой и покупателя;

• выписку из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о регистрации права собственности;

• правоустанавливающий документ: договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании по закону и т. п.;

• техплан и кадастровый паспорт на квартиру;

• нотариально заверенное согласие от супруга, если доля была приобретена в браке;

• отказы долевых собственников от покупки или доказательства того, что с ними не удалось связаться.

В некоторых случаях также может потребоваться согласие от органов опеки или разрешение от банка, если доля была куплена в ипотеку.

Шаг 3. Составьте договор купли-продажи. По закону сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом. Для составления и подписания договора подготовьте пакет указанных выше документов и вместе с продавцом посетите нотариальную контору. В договоре купли-продажи доли указывают:

• личные данные продавца и покупателя;

• сведения о доле: ее размер, кадастровый номер и адрес квартиры;

• информацию из правоустанавливающих документов;

• перечень всех долевых собственников и размеры их долей;

• права и обязанности сторон сделки;

• стоимость доли и порядок расчетов.

Стороны проверяют и подписывают составленный в двух экземплярах договор. Далее нотариус делает копию договора и направляет ее в Росреестр для регистрации.  Стоимость услуг нотариуса – примерно 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽.

Шаг 4. Регистрация сделки в Росреестре и расчет с продавцом. Для перевода денег продавцу удобно воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом. Тогда банк выступает гарантом сделки и переводит деньги продавцу доли только после регистрации права собственности покупателем.

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре – платная услуга, стоимость пошлины составляет 2 000 ₽. После перехода права собственности Росреестр представляет сторонам выписку, где указан новый состав долевых собственников.