Кто получит ипотеку? Что требуют банки от заемщиков сегодня

АВТОР: Виктория Пак

Кто получит ипотеку? Что требуют банки от заемщиков сегодня

Ажиотаж вокруг ипотечных ставок создал иллюзию, что получить ипотеку стало легко. На деле процесс стал гораздо сложнее. Банки более тщательно выбирают заемщиков. И все чаще наши клиенты задаются вопросом: кто же получит ипотеку? Могу ли я получить одобрение? И что делать, если ипотеку мне не одобряют? Есть ли шансы?

Клиентов, которые соответствуют портрету идеального ипотечного заемщика, стало меньше. И за них идет ожесточенная борьба между банками. Банки понимают, что уровень конкуренции велик, даже за не самого «идеального» клиента, поэтому, несмотря на повышение ключевой ставки (в апреле 2021 года), продолжают делать интересные предложения определенным категориям клиентов.
Но это не значит, что другие категории заемщиков не получают одобрение. Получают, но на более жестких условиях. Расскажем, кому одобряют ипотеку. И что делать, если банки отказывают в ипотечном кредите?

Требования банка к ипотечному заемщику, портрет идеального заемщика

Покупка жилья – это всегда здорово! Покупка жилья в ипотеку – это всегда рискованно. И для заемщика, и для банка. И если заемщику предсказать свой уровень дохода и его стабильность в разрезе 20-30 лет достаточно сложно, то для банка это более посильная задача.


Поэтому в банке формируется идеальный портрет клиента, которому с высокой вероятностью одобрят кредит. После начала пандемии портрет идеального заемщика изменился. Во-первых, стал старше. Даже несмотря на тот факт, что возраст тех, кто подает заявление на ипотеку, стал моложе.

Конечно, на это повлияла льготная ипотечная программа. Плюс упрощение процесса подачи документов. Но молодые заемщики младше 25-27 лет все так же остаются для банков не самыми желанными клиентами в ипотечном кредитовании.

Плюс банки стали более пристально смотреть на динамику развития отрасли, в которой работает заемщик. Это понятно, так как многие отрасли существенно пострадали во время пандемии.

Все так же банки внимательно изучают родственные связи, а в первую очередь, созаемщика (супруга/супругу). Где работает, какой доход и насколько стабилен доход в семье.

Конечно, все так же большую роль играет наличие иждивенцев, наличие вкладов, дополнительной недвижимости, трудовой стаж и закредитованность клиента. Если больше 50% доходов семьи уходит на погашение текущих кредитов, то не нужно ждать одобрения от банка. 90%, что вы не получите ипотечный кредит на новое жилье.


Кому сложнее всего получить ипотеку?

Всегда считалось, что самое важное условие для получения одобрения ипотеки — платежеспособность клиента. Сегодня банку нужно не просто понимать, что у вас есть деньги, но и откуда вы их получили, а еще важнее, насколько стабилен ваш доход в разрезе нескольких десятилетий.

Поэтому в списке тех, кому сложно получить одобрение ипотеки, всегда находились ИП и фрилансеры. Сегодня банки понимают, что доход фрилансеров за последнее время стал гораздо более существенным. Поэтому все идет к упрощению получения одобрения для тех, кто работает на фрилансе. Многие крупные банки, тот же ВТБ и Сбербанк, начали предлагать отдельные программы ипотечного кредитования для самозанятых. Конечно, везде есть свои нюансы, но об этом в другой раз.

Кому действительно сложно получить одобрение кредита на приобретение квартиры / дома:

Молодым и пожилым. Как сказали выше, у банка есть ограничительный порог на выдачу кредитов очень молодым клиентам и клиентам, чей возраст приближается к пенсионному. Самый идеальный возраст для ипотеки, по мнению банков, – 30-45 лет.

С маленьким первоначальным взносом. Чем меньше, тем хуже условия и меньше вероятность, что вы получите ипотечный кредит. Первоначальный взнос – это подтверждение платежеспособности заемщика. А еще это гарантия, что банк вернет кредитные средства, даже если заемщик решит не платить по кредиту и залоговая недвижимость перейдет к банку. Чтобы организовать торги и продать залог, банку также нужны средства. Плюс залоговая недвижимость всегда стоит на 15-20% дешевле от своей первоначальной стоимости.

Поэтому первоначальный взнос для банка – важное и почти всегда обязательное условие для оформления ипотеки. Тем более в этот непростой период истории.

Весь первоначальный взнос – маткапитал. Если ваш первоначальный взнос проходит минимальный порог, но состоит на 50 и более процентов из маткапитала, то банк может отказать в кредите на недвижимость. Если заемщик не смог накопить минимальную сумму на первоначальный взнос, то и обслуживать кредит, скорее всего, не сможет. Для банка это еще один звоночек, чтобы отказать в ипотеке.

Низкая заработная плата. Сколько же нужно зарабатывать, чтобы получить одобрение? Так, чтобы хватало на содержание иждивенцев, на обслуживание текущих кредитов и задолженностей.

Низкий кредитный рейтинг. В нашей практике кредит одобряли и клиентам с рейтингом ниже 400 баллов. Хотя минимальный порог, на который обычно ориентируются банки, – 600 баллов. Ваш рейтинг формируется из множества факторов, часть из которых банки не разглашают. Влияет ваша закредитованность, ваша кредитная история, что за кредиты вы брали ранее и где был сделан ваш заём. Также влияет сумма кредита, которую вы просите у банка. Вернее, от суммы зависит, какой проходной балл нужен для одобрения кредита банком. Например, если сумма кредита составляет 4 млн. рублей, то достаточно иметь кредитный рейтинг от 620 баллов. А если сумма кредита 10 млн. рублей, то ваш кредитный рейтинг должен быть выше 700 баллов. При этом даже при хорошем рейтинге есть вероятность, что вы получите отказ. Лучше рейтинг – больше вероятность получить ипотеку на жильё.

Что делать, если не одобряют ипотеку?

Получили отказ. Если это произошло один раз - не беда. Вы попытаете счастье еще в нескольких банках. Возможно, какой-то банк даст одобрение на более-менее подходящих условиях. А что делать, если вы получи отказ от 3-5 банков?

Первое, проверить кредитную историю. Взять выписку из бюро кредитных историй. Возможно, причина отказов – небольшая задолженность по кредитной карте. А может, вы думали, что погасили кредит, а по нему остался платеж на пару сотен рублей, который вы не погасили и забыли об этом. А процент на задолженность капает.

А сейчас с должниками банки не ведут диалоги. Банк готов поставить на анкете жирный крест, когда у клиента в кредитной истории есть просрочки платежей. Особенно если эти просрочки больше 30-60 дней на сумму более 20 000. Вероятность получить ипотеку близится к нулю. И если раньше с этим можно было работать, когда клиент подтверждал, что на момент взятия ипотеки у него стабильный доход, который сохраняется долгие годы, то после пандемии это перестало быть аргументом для большинства банков. Есть просрочки - получаете отказ.

Что же делать в такой ситуации?

Сколько стоит улучшить кредитную историю?

Ответ простой: нисколько. Никто за деньги вам кредитную историю не улучшит. Если вы видите такое предложение, то знайте: это работают мошенники. Кредитная история хранится больше 10 лет. Поэтому информация о том, что происходило в ваших отношениях с любыми кредитными учреждениями, доступна любому банку по запросу.

Что можно сделать в ситуации с плохой кредитной историей:
1. Взять кредит на сумму от 50-70 000 рублей и добросовестно его платить. В идеале сделать это несколько раз. Но, конечно, на это нужно время. Если времени нет, а квартиру хочется купить здесь и сейчас, то переходите к пункту 2.

2. Пункт два — оформить ипотеку на супругу/супруга, а второго супруга исключить из диалога с банком брачным договором. Квартиру берет жена, а супруг тут вообще не при делах. Вариант вполне рабочий.

3. Взять не ипотеку, а кредит под залог недвижимости. Так называемый бридж-кредит, его вам оформят очень просто. Выдадут сумму от 50-60% стоимости недвижимости. Правда, годовой процент будет около 16-18%.

Когда не одобряют, получить одобрение можно. Но это будет сложнее и дороже. Кстати, есть отдельная категория банков, которая работает с клиентами с плохой кредитной историей, но ставка по кредиту у них составляет от 16% и выше. При этом первоначальный взнос должен быть минимум 40-50% от стоимости покупаемой недвижимости.

Конечно, невозможно описать все нюансы в одной статье. Поэтому читайте наши новости. Задавайте вопросы нашим экспертам по ипотеке.
Акция
Помощь с ипотекой
Узнай свои шансы – Ипотека от 5,9%