Рефинансирование ипотеки

При перекредитовании квартира остается у собственника, но меняется кредитор и параметры финансирования. Новый банк выдает целевой кредит на закрытие прежнего долга и получает недвижимость в залог после оформления необходимых документов. Цель - снизить расходы или изменить платеж так, чтобы он соответствовал бюджету заемщика.

Для чего используется рефинансирование ипотеки

Основная причина - возможность получить более низкую ставку. Также заемщики меняют банк ради меньшего ежемесячного платежа, другого срока или более удобных условий обслуживания.

Но меньший платеж не равен автоматической экономии. Если срок увеличить, ежемесячная нагрузка снизится, а общая сумма процентов может вырасти. Поэтому сравнивают два графика на весь оставшийся период.

Как работает рефинансирование ипотеки

Механика состоит из нового кредита и закрытия старого. Новый банк сначала проверяет заемщика и недвижимость, затем перечисляет средства для полного погашения действующей задолженности. После этого оформляется обеспечение в пользу нового кредитора.

Обычно процесс выглядит так:

1. Рассчитать возможную выгоду.

2. Получить предложения банков.

3. Подать заявку и документы.

4. Дождаться оценки заемщика и объекта.

5. Подписать новый договор.

6. Погасить прежний кредит.

7. Переоформить залог.

8. Получить новый график платежей.

Как происходит рефинансирование ипотеки в конкретном банке, зависит от его процедуры: различаются требования к документам, оценке объекта и срокам оформления.

Когда перекредитование действительно выгодно

Сравнивать нужно будущие расходы с сегодняшнего дня, а не первоначальную сумму кредита.

Пример: остаток долга - 5 млн ₽, впереди 15 лет, ставка - 18%. Расчетный аннуитетный платеж составляет около 80,5 тыс. ₽. При новом кредите на те же 15 лет под 14% он снизится примерно до 66,6 тыс. ₽. Разница - около 13,9 тыс. ₽ в месяц.

Это математический пример без страхования и дополнительных затрат. В реальном расчете к новому варианту добавляют расходы на оценку, полис и оформление, если они возникают.

Если до конца кредита осталось немного времени, снижение ставки может дать меньший эффект. Значительная часть процентов к этому моменту уже выплачена.

Что нужно для рефинансирования ипотеки

Универсального перечня для всех банков нет. Обычно нужны паспорт, сведения о доходе и занятости, документы по действующему кредиту, справка об остатке долга и бумаги на недвижимость. Банк вправе запросить оценку и дополнительные подтверждения по объекту.

Заемщика оценивают почти как при новой ипотеке. Значение имеют кредитная история, текущие обязательства, доход и характеристики залога.

Если в квартире есть детские доли, использован материнский капитал или собственность оформлена нестандартно, порядок лучше уточнить заранее. Такие особенности способны увеличить число согласований.

Как подавать на рефинансирование ипотеки

Сначала запросите остаток основного долга и порядок полного досрочного погашения в своем банке. После этого сравните новые предложения на одинаковый срок.

Статья 11 Федерального закона № 353-ФЗ разрешает досрочно погашать ипотечный кредит. Заемщик платит проценты за фактическое время пользования средствами, а уведомление кредитора проходит в порядке, установленном законом и договором.

Для сравнения достаточно четырех показателей: новая ставка, платеж, будущая сумма процентов и затраты на переход. Если новый вариант экономит деньги после учета всех расходов, можно подавать заявку.

До выбора банка полезно сравнить несколько сценариев, а не ориентироваться на первое предложение.

Как делать рефинансирование ипотеки без ошибки в расчетах

Рекламная ставка - только отправная точка. Фактический процент может зависеть от страхования, подтверждения дохода, регистрации залога и других условий конкретного договора.

Перед подписанием проверьте:

• полную стоимость кредита;

• ставку до и после оформления залога;

• требования к страхованию;

• необходимость новой оценки;

• платные дополнительные услуги;

• срок нового кредита.

Иногда ставка ниже на несколько десятых процентного пункта не компенсирует расходы на переход. А сильное увеличение срока способно превратить снижение платежа в рост общей переплаты.

Как проходит рефинансирование ипотеки после одобрения

После подписания документов новый кредитор направляет деньги на закрытие старого займа. Заемщику нужно получить подтверждение полного погашения и выполнить действия по переоформлению обеспечения.

До подтверждения закрытия старого договора контролируйте оба процесса. Сам факт перечисления денег новым банком еще не заменяет документ о прекращении прежней задолженности.

После завершения оформления проверьте новый график и сведения о залоге. Дальше платежи идут уже новому кредитору.

Как можно рефинансировать ипотеку и сохранить вычет по процентам

Само перекредитование не отменяет имущественный вычет. ФНС указывает, что к нему относятся проценты по кредитам российских банков, полученным для рефинансирования займов на строительство или покупку жилья.

Для кредитов, полученных после 1 января 2014 года, максимальная сумма расходов по процентам, учитываемая для такого вычета, составляет 3 млн ₽. Право возникает при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.

Практический вывод: назначение нового кредита должно быть отражено в договоре корректно. Сохраняйте документы по первоначальной покупке, новому займу и уплаченным процентам.

Рефинансирование ипотеки что это и как работает с точки зрения денег

Логика простая: сумма будущих платежей по старому кредиту сравнивается с платежами по новому плюс расходами на переход.

Например, если новый вариант уменьшает будущие проценты на 280 тыс. ₽, а оценка, страхование и другие расходы составят 60 тыс. ₽, потенциальная экономия - около 220 тыс. ₽. Если ради меньшего платежа срок заметно увеличен, расчет нужно делать заново.

Рефинансирование ипотеки что это такое простыми словами - обмен одного долгового графика на другой. Смысл есть тогда, когда новый график объективно выгоднее по выбранному критерию.

Какие ошибки съедают выгоду

Ипотека рефинансирование что это означает на практике: заемщик заново проходит проверку банка и подписывает новый кредитный договор. Поэтому одной разницы между процентными ставками недостаточно.

Чаще всего ошибаются, когда:

• сравнивают только ежемесячный платеж;

• увеличивают срок без расчета итоговых процентов;

• не учитывают страхование и оценку;

• ориентируются на рекламную ставку;

• подают заявку до проверки недвижимости;

• закрывают старый полис до согласования нового.

Если экономия небольшая, полезно определить срок окупаемости расходов. Например, затраты на переход 48 тыс. ₽ при снижении платежа на 4 тыс. ₽ окупятся примерно за год.

После перехода проверьте требования нового банка к страхованию залоговой недвижимости.

Часто задаваемые вопросы