Как влияет ключевая ставка ЦБ на ипотеку

Ипотека — это кредит на покупку жилья, который люди берут на много лет. Даже небольшое изменение процентной ставки сильно влияет на сумму, которую придется вернуть банку. Хотите взять ипотеку, но высокие проценты пугают? ЦБ снизил ключевую ставку до 20%, но когда это отразится на ипотеке? Разбираемся как получить лучшие условия уже сейчас.

Сопровождение ипотеки в INFULL.

Что такое ключевая ставка

Ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ РФ) — это основной инструмент денежно-кредитной политики государства. Она определяет минимальный уровень процентов, под который коммерческие банки могут занимать деньги у Центробанка и размещать средства на депозитах.

Ключевая ставка оказывает прямое влияние на экономику страны, включая рынок недвижимости и ипотечное кредитование.

Высокая ключевая ставка означает высокую стоимость денег для банков, что отражается на процентах по кредитам, включая ипотеку. Чем ниже ставка, тем доступнее становятся кредиты, стимулируя спрос на недвижимость и экономический рост.

Почему ипотека привязана к ключевой ставке

Ипотека тесно связана с ключевой ставкой, потому что банки используют ее как ориентир при формировании собственных ставок по кредитам. Когда Центральный банк снижает ключевую ставку, кредитные организации получают возможность выдавать займы под меньший процент, что делает ипотеку дешевле и привлекательнее для покупателей жилья.

Таким образом, снижение ключевой ставки способствует росту спроса на жилье, активизации строительной отрасли и улучшению экономической активности населения.

Как это работает:

• Центробанк повышает ставку → банкам дороже брать деньги → они повышают проценты по кредитам.

• Центробанк снижает ставку → банкам дешевле брать деньги → они могут снизить проценты по кредитам.

Интересный факт: когда ЦБ в 2020 году опустил ставку до 4,25%, ипотека стала самой дешевой в истории России — от 6,5% годовых.

Что влияет на формирование процентной ставки по ипотеке

На размер ставки по ипотеке влияет много факторов. Все они взаимодействуют друг с другом, формируя конечную величину процентной ставки, которую получает заемщик при оформлении ипотеки.

Что влияет на ипотечные ставки:

• Размер ключевой ставки Центрального банка.

• Уровень инфляции в стране.

• Политическая стабильность и экономическое состояние региона.

• Конкуренция между банками и специальные программы поддержки рынка недвижимости.

• Финансовое положение конкретного заемщика (доход, наличие кредитной истории).

Если у вас были проблемы по кредитам раньше, банк посчитает вас ненадежным клиентом и назначит высокую ставку, чтобы снизить риски. А вот тем, у кого хороший кредитный рейтинг, достанутся более привлекательные условия.

INFULL помогает оформить ипотеку даже с плохой кредитной историей. 

Помимо перечисленного, на ставку по ипотеке также может повлиять страхование жизни и здоровья заемщика.

Факторы, влияющие на установление ключевой ставки

Центральный банк учитывает ряд важных показателей при определении размера ключевой ставки, поскольку от нее зависят многие аспекты экономической деятельности страны. 

Основные факторы включают:

• Текущие темпы инфляции.

• Экономический рост и показатели ВВП.

• Безработица и уровень доходов населения.

• Внешняя политика и международные экономические условия.

• Риски финансовой стабильности банковской системы.

Отсюда видно, что ключевая ставка является инструментом макроэкономического регулирования, направленным на поддержание стабильного развития экономики и минимизацию рисков кризисных ситуаций.

Как менялась ключевая ставка в 2020–2025 году

За последние 5 лет ключевая ставка пережила серьезные колебания. Что происходило с 2020 по 2025 год:

• В марте 2020 года ЦБ снизил ставку до рекордно низкого уровня в попытке поддержать экономику в условиях пандемии COVID-19. Самая низкая ставка была зафиксирована в период с июля 2020 по март 2021 года — 4,25%.

• Затем последовали периоды повышения и снижения ставки в зависимости от состояния экономики и инфляционных ожиданий. В 2024 году ключевая ставка колебалась от 20% до 8%.

• На сегодняшний день ставка снижена до 20%.

Период с 2020 по 2025 год характеризовался активным использованием инструмента ключевой ставки для стабилизации экономики и поддержания доступности кредитов.

Давайте посмотрим на цифры.

Что происходит сейчас со ставками на ипотеку

6 июня 2025 года произошло важное событие — Центральный Банк России снизил ключевую ставку, установив ее на отметке 20% годовых. Снижение ставки даже на 1% может сэкономить до 300 000 ₽ за 10 лет.

Почему так произошло:

• Замедление инфляции, зафиксированное в последних отчетах Росстата.

• Постепенное возвращение экономики к нормальному росту после периода напряженности.

• Укрепление российского рубля, которое оказывает позитивное влияние на потребительские цены.

Однако это лишь начало пути к нормализации денежно-кредитной политики считают эксперты. Ставка снизилась всего на 1%. И этого недостаточно для резкого падения ипотечных процентов. Но если ЦБ продолжит смягчение политики, к концу года можно ждать снижения ставок до 15%.

Снижение ставки будет происходить осторожно, поскольку существует ряд рисков:

• Высокие инфляционные ожидания населения.

• Напряженность рынка труда, характеризующаяся низким уровнем безработицы и быстрым ростом заработных плат.

• Сохраняющиеся риски ускоренного роста цен в некоторых секторах экономики.

Несмотря на это, ЦБ подчеркивает важность сохранения финансовой стабильности и перехода к условиям сбалансированной экономики, где низкие ставки будут способствовать развитию кредитования и инвестиционной активности.

Можно ли повлиять на процентную ставку

Заемщик напрямую не может изменить ключевые ставки Центробанка. Однако можно попытаться уменьшить свою итоговую ставку. Есть несколько способов.

Как снизить ставку по ипотеке

• Улучшить свою кредитную историю.

• Рефинансирование кредита в другом банке с лучшими условиями.

• Обратиться в крупные банки, которые выдают ипотеку с государственной поддержкой. Ставки по госпрограммам варьируются от 3% до 6% в зависимости от программы.

• Оформить страхование жизни и здоровья. Оформление страховки жизни и здоровья снижает процентную ставку кредита на 0,5–1%. Это существенно уменьшает ежемесячные платежи и общую сумму выплат.

Оформить страхование жизни и здоровья

Также, для того чтобы сделать ипотеку более выгодной, можно оформить налоговый вычет, использовать материнский капитал или взять ипотеку в INFULL.

Могут ли поднять ставку по действующей ипотеке

Нет, банк не имеет права повышать процент по уже выданному ипотечному кредиту без вашего согласия. Если у вас зафиксирована определенная ставка, ее повышение невозможно. Это противозаконно.

А вот снизить ставку по уже действующей ипотеки реально. Для этого нужно рефинансировать ипотеку.

Особенности досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение — это возможность уменьшить переплату по кредиту и сократить срок выплат. Но нужно четко понимать, как работает досрочное погашение:

• Вы вносите сумму больше обычного платежа.

• Эти деньги идут на уменьшение основного долга.

• В результате уменьшаются либо срок кредита, либо ежемесячный платеж (как правило, выбор за клиентом банка).

Есть частичное погашение ипотечного кредита (вносите дополнительную сумму), а есть полное (закрываете весь кредит сразу).

Если вы решили досрочно погасить ипотеку, то:

• Предупредите банк за 30 дней (в некоторых банках — за 10–15 дней).

• Уточните, есть ли комиссия за досрочное погашение.

• Проверьте, как пересчитывается график платежей.

Давайте рассмотрим выгоду на примере.

При ипотеке 2 млн рублей на 20 лет под 10% годовых:

Досрочное погашение 100 тыс. рублей через 1 год экономит около 150 тыс. рублей процентов.

То же погашение через 10 лет сэкономит только 50 тыс. рублей.

Перед досрочным погашением попросите у банка новый график платежей и просчитайте разные варианты. Иногда лучше копить деньги и погасить крупной суммой, чем вносить понемногу каждый месяц.

Рассчитайте примерный ежемесячный платеж можно на нашем калькуляторе.

Выводы

Ключевая ставка Центробанка — это главный фактор, который влияет на ипотеку. Когда она растет, ипотека дорожает. Когда падает — дешевеет. Сейчас ставка начала снижаться, но все еще высокая.

Чтобы получить выгодные условия:

• Следите за новостями Центробанка.

• Улучшайте свою кредитную историю.

• Используйте все доступные льготы.

• Тщательно сравнивайте предложения банков.

• Обращайтесь в INFULL — лучший ипотечный брокер.

Помните: ипотека — это на много лет. Потратьте время на изучение условий сейчас и сэкономите сотни тысяч рублей в будущем.