Назад к списку

Как продать или купить квартиру, в которой живут дети

Сделка купли-продажи жилья, в которой участвуют несовершеннолетние, имеет определенные особенности. В статье мы расскажем, в каких случаях необходимо разрешение от органов опеки и какие документы потребуются для заключения сделки.

Наталия Мурадова
8 декабря 2023 г.
44

Как продать жилье, если в нем зарегистрированы дети

Если несовершеннолетние жильцы не имеют доли в квартире, а только прописаны в ней, то согласие органов опеки на выписку не потребуется. Снять детей с регистрации может один из родителей. Для этого необходимо подойти в МФЦ или отдел полиции и написать заявление. Присутствие второго родителя обычно требуется в тех случаях, когда мать и отец не состоят в браке или прописаны в разных квартирах. 

Детей нельзя выписывать в никуда, поэтому снятие с регистрации должно происходить одновременно с новой пропиской. 

Если прописать ребенка еще некуда, то для заключения сделки потребуется нотариально заверенное обязательство одного из его законных представителей о дальнейшей регистрации несовершеннолетнего в другом месте.

Как купить квартиру, в которой прописаны дети

Лучше всего, если продавец выпишет детей из квартиры до сделки. Или напишет нотариальное обязательство о регистрации малолетних жильцов в новом жилье. Если сделка была зарегистрирована, а несовершеннолетних так и не выписали из купленной квартиры, то в этом случае снять их с регистрации возможно только по решению суда.

Как продать жилье, если среди его собственников есть несовершеннолетние

Сделка по продаже недвижимости с участием малолетних собственников незаконна без получения согласия от органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение от ведомства, необходимо доказать, что жилищные условия для детей как минимум не ухудшатся и что малолетний собственник не потеряет свое право на долю в квартире. В некоторых случаях опека даст разрешение на сделку, даже если новая квартира будет хуже предыдущей, но условия для проживания ребенка улучшатся. Например, если это переезд в более развитый район со школой в шаговой доступности.

Органы опеки чаще всего одобряют два варианта сделки:

  • Выделение доли ребенку в новой квартире. Размер доли должен быть не меньше предыдущей. В идеале, если жилищные условия для ребенка улучшатся после сделки. Например, семья покупает жилье большей площадью, либо новая недвижимость стоит дороже, и, соответственно, доля несовершеннолетнего тоже поднимется в цене. Еще один вариант – покупка ребенку отдельной квартиры. В этом случае органы опеки также, скорее всего, одобрят сделку.

  • Перечисление средств от проданной доли на счет ребенка. В некоторых случаях выделение доли несовершеннолетнему в новом жилье сопряжено с некоторыми сложностями. Например, банк отказывает в выдаче ипотеки, если в залоговом жилье необходимо выделить детские доли. Один из способов решения проблемы – открытие банковского счета на имя ребенка, куда будут переведены деньги от продажи его доли. Родители смогут при желании пополнять этот счет, но снять средства у них не получится. По достижении совершеннолетия ребенок получит доступ к банковскому счету с деньгами.

Документы, которые может запросить опека для проверки:

  • паспорта законных представителей ребенка;

  • свидетельство о рождении;

  • техпаспорта на новое и старое жилье;

  • паспорта продавцов;

  • предварительный договор купли-продажи или ДДУ (договор долевого участия) при покупке квартиры от застройщика;

  • справка об одобрении банком ипотеки.

Максимальный срок ожидания ответа от органов опеки – 15 дней с момента подачи заявления. Причинами для отказа могут послужить: отсутствие согласия второго родителя, переезд в другой район или город, где условия для ребенка хуже, покупка жилья в аварийном состоянии.

Как купить квартиру, если в ней есть детские доли

Есть два типа несовершеннолетних собственников: явные и неявные. Сведения о явных собственниках отражены в выписке из ЕГРН. Право на долю они получили в результате покупки квартиры либо приватизации. 

Неявные собственники – это те дети, которые получили право на имущество после покупки жилья в ипотеку при помощи материнского капитала. В этом случае имена детей еще не числятся в выписке из ЕГРН, так как их право собственности будет оформлено только после погашения ипотеки. 

При выборе объекта недвижимости с неявными собственниками покупатель рискует больше всего. Так как если семья после погашения ипотеки не выделит детские доли, то в дальнейшем такая сделка может быть оспорена в суде органами опеки или выросшими детьми.

Чтобы избежать вероятных рисков, мы рекомендуем перед проведением сделки запросить у продавца выписку из ЕГРН и обязательно уточнить, использовались ли для покупки средства маткапитала.

Поделитесь с друзьями
Загрузка, пожалуйста подождите...