Как правильно разделить ипотечную квартиру при разводе

Процесс разделения собственности в момент, когда супруги становятся «бывшими»,  – довольно неприятная процедура. Редко кому удается договориться между собой и не прибегать к услугам юристов.

По закону имущество, которое появилось во время брака, делится между мужем и женой поровну. То же самое закон говорит и о долговой ответственности супругов. Исключением является наличие брачного контракта. Благодаря такому контракту предусматривается иной порядок раздела совместно нажитого. В нем должны быть прописаны права каждого супруга на недвижимость и обязанности между ними.

Оформить брачный договор возможно как до бракосочетания, так и в браке.

Раздел имущества, которое оформлено в ипотеку, в любом случае подразумевает определенный процесс, который потребует сил и времени. Давайте разбираться, как правильно поделить ипотечную квартиру между супругами и можно ли сделать так, чтобы ипотечную недвижимость делить не пришлось.

Как делится ипотека при разводе

Итак, как же поделить квартиру, которая находится в залоге у банка, после того как брак расторгнут? Если в процессе оформления ипотеки на квартиру пара была в официальном браке, то такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом. И такую квартиру придется делить вместе с долговыми обязательствами перед банком.

Не важно, на кого именно оформлена недвижимость – на мужа или на жену. Квартира общая, значит, и делить ее придется поровну. Почти каждый второй процесс расторжения брака подразумевает раздел ипотечной квартиры. Алгоритм, по которому будет происходить раздел имущества, будет зависеть от того, когда был оформлен ипотечный кредит.

В целом есть лишь два выхода при разделении ипотечной недвижимости. Первый – по мировому соглашению сторон, а второй – через суд. Но и здесь много нюансов. Разберем подробнее каждый из них.

Ипотека взята до заключения брака

Вариант, когда ипотечная квартира была приобретена до брака и оформлена на одного из супругов, предполагает, что при расторжении брака недвижимость остается тому супругу, на кого она оформлена. Ровно так же, как и долги по ипотечному кредиту останутся с тем же супругом. Разделить такую недвижимость не получится. Но и здесь есть одно но.

Если вторая половинка принимала участие в выплатах кредитной организации и у супруга есть этому доказательства, то вполне можно претендовать на денежную компенсацию. Данная процедура будет проходить только в судебном порядке.

Ипотека оформлена после регистрации брака

Квартира, которая была приобретена в браке, после его расторжения делится между бывшими супругами в равных долях. На двоих, помимо самой недвижимости, будет поделен и имеющийся долг по ипотечному кредиту. Несмотря на чье имя оформлен ипотечный договор, все совместно нажитое делится пополам.

Но не все так просто. И ситуации бывают разные. Например, один из супругов может отказаться от своей доли в пользу второго. В таком случае право на собственность и, конечно же, обязательства по кредиту переходят ко второму.

Так же может сложиться ситуация, когда кто-то из супругов начнет утверждать, что выплачивал ипотеку не из совместного бюджета, а из собственного. Тогда необходимо будет обратиться к юристам. Здесь вопрос будет решаться в судебном порядке.

Также в суд придется обращаться для того, чтобы доказать, что один из супругов не работал и, соответственно, не получал доход по неуважительной причине.

Наличие у супругов общих несовершеннолетних детей подразумевает перераспределение долей между всеми членами семьи. 

Большая часть недвижимости в итоге окажется у того родителя, кто останется жить с ребенком. Супруги могут договориться между собой и выставить квартиру на продажу. После сделки они смогут погасить ипотеку. А оставшееся поделить между собой.

Также можно попробовать договориться о разделе квартиры и долга по ней. Запросить в банке процедуру переоформления. И у каждого супруга появится собственный договор. Если банк отказывает в переоформлении договора при разводе, то вы можете обратиться в суд.

После закрытия долга супруги смогут продать недвижимость и получить свои деньги. Как вариант, можно полностью переоформить имущество на мужа или жену, а второму возместить потраченное по внесенным за весь период брака платежам.

Как сделать чтобы не пришлось делить ипотечное жилье

Здесь в первую очередь хочется напомнить о брачном договоре. Если такой контракт был оформлен до или во время брака, то имущество будет распределено согласно пунктам, прописанным в брачном договоре. В нем должно быть указано, какое имущество или какая его часть достанется конкретному супругу при расторжении брака.

Письменно оформленные договоренности должны в обязательном порядке быть нотариально заверенными. Составить брачный договор не значит, что это раз и навсегда. Внести изменения в брачный контракт можно в любое время и сколько угодно раз. 

Но вы должны знать и помнить, что если были внесены изменения в брачный договор или брачный договор супруги решили оформить после того, как контракт по ипотеке был подписан, необходимо обязательно сообщить об этом банку.

Также чтобы не пришлось прибегать к разделу недвижимости, а точнее, к неприятным последствиям раздела имущества, правильно оформляйте договор купли-продажи. И, конечно, все документы должны быть сохранены.

Часто бывает так, что какую-то часть денег молодоженам дарят родители мужа или жены. Эту сумму, порой она бывает довольно крупной, вносят в оплату ипотеки. Или счастливые супруги предоставляют эту сумму для первоначального взноса на покупку долгожданного жилья. Здесь советуем документально фиксировать подарки и сохранять все бумаги.

Если супруги вместе вложились в первоначальный взнос и часть одного из них была явно больше, то можно также зафиксировать это в брачном договоре и выделить неравные доли обоим супругам.

Если ипотека с использованием материнского капитала

Материнский капитал – это поддержка российских семей государством. На 2023 год сумма маткапитала за рождение первого ребенка составляет 589 500 ₽. А за рождение второго ребенка – 779 000 ₽.

Самое популярное, куда новоиспеченные родители направляют материнский капитал, является покупка собственного жилья.

При покупке квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала вы должны быть готовы к определенным моментам. Обязательно при покупке недвижимости с привлечением маткапитала нужно будет выделить долю ребенку.

Учитывайте, что при официальном разводе та часть недвижимого имущества, которая была оплачена маткапиталом, разделится на всех членов семьи. Остальная же часть недвижимости должна быть распределена между бывшими супругами.

Выделенной долей детей до 18 лет вправе распоряжаться тот супруг, который проживает с детьми. Что-либо сделать с квартирой (например, продавать недвижимость) без органов попечительства родитель права не имеет.

Если это военная ипотека

По программе военной ипотеки можно приобрести жилье как на вторичном рынке, так и в новом доме, а также участок земли с загородным домом.

Военнослужащий должен зарегистрироваться в НИС и открыть в этой системе счет. Государство ежемесячно будет направлять на счет военнослужащего необходимую сумму денежных средств, пока действует контракт.

Оформить недвижимость по программе военной ипотеки может служащий в возрасте от 22 до 45 лет.  Участие в накопительно-ипотечной системе (НИС) должно быть не менее 2 лет.

Итак, как же делится льготная квартира? Заем по такой государственной программе, как военная ипотека, оформляется непосредственно на военнослужащего. Деньги на ипотечные выплаты выделяет Министерство обороны из бюджетных средств государства. Жилье, оформленное по этой программе на военнослужащего, принадлежит исключительно военнослужащему. И при разводе такую квартиру поделить вы не сможете.

Но и здесь есть нюансы. Недвижимость, приобретенная по программе НИС, может быть разделена при особых обстоятельствах.

Например, если для того, чтобы купить недвижимость, вносились деньги супругов, то при разделе совместно нажитого имущества второй супруг может потребовать компенсацию денежных средств. Если общая сумма внесенных денег окажется внушительной, то в таком случае можно будет претендовать на долю в этой квартире. Если помимо НИС в ипотеке участвует материнский капитал, то претендовать на раздел могут и мать, и ребенок.

Когда собственник недвижимости увольняется с военной службы, государство перестает перечислять деньги на счет для выплаты ипотеки. Тогда закрывать ипотеку приходится из семейного бюджета. И вот на ту часть, которую закрывали супруги совместно, может рассчитывать второй супруг.

Процесс раздела имущества при разводе

Алгоритм действий при разделении имущества:

• должно быть подписано соглашение обоими супругами о разделе недвижимости;

• развод должен быть зарегистрирован;

• далее, бывшим супругам необходимо обратиться в банк с подписанным соглашением и приложить требуемые документы. Перечень таких документов нужно будет уточнять в конкретной финансовой организации (зачастую банки требуют договор об ипотеке, свидетельство о разводе и справки 2-НДФЛ обоих супругов);

• если банк соглашается разделить ипотеку, то оба участника ипотечной сделки получат по новому ипотечному договору.

Довольно часто банки отказывают в предоставлении новых договоров теперь уже бывшим супругам. Для финансовой организации уже проверенный плательщик является более надежным, нежели два новых. В таком случае разведенным супругам придется обратиться в суд. Иначе поделить ипотеку не получится.

Решение суда по разделу ипотеки будет исходить из интересов всех сторон процесса. Надо быть готовым к тому, что процесс может тянуться несколько месяцев. А в некоторых случаях – даже лет.