Как купить коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – это нежилые объекты, предназначенные для получения прибыли от их использования. Как провести сделку и о чем важно знать, если вы решили приобрести один из таких объектов.

Что относится к коммерческой недвижимости

К коммерческой площади относят складские, производственные помещения, офисы, бизнес-центры, магазины, рестораны, кофейни и пекарни, частные клиники и прочее. Кроме зданий, к коммерческой недвижимости также могут относиться земельные участки, если они эксплуатируются для получения прибыли.

Три способа получения дохода от покупки коммерческой недвижимости:

• эксплуатация по назначению;

• сдача в аренду;

• перепродажа.

Последние два относятся к вариантам инвестирования в нежилую площадь для получения пассивного дохода.

Какие документы понадобятся покупателю и продавцу

Для заключения договора купли-продажи обеим сторонам сделки потребуются определенные пакеты документов.

Для продавца

Если продавец – физическое лицо, то ему понадобится паспорт, согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом, правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, решение суда и т. п.) и выписка из ЕГРН. Также для проведения сделки нужен технический паспорт помещения и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Для юридического лица список документов длиннее:

• выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – в зависимости от юридического статуса продавца;

• паспорт учредителя компании;

• если учредитель один, то понадобится только заявление от его имени, если несколько, то протокол собрания;

• если в организации числятся несколько директоров, то также потребуется решение собрания;

• устав организации;

• справка о сумме сделки;

• справка о состоянии расчетов по налогам, сборам, страховым взносам, пеням, штрафам и процентам;

• нотариально заверенная доверенность, если объект продает не собственник;

• выписка из ЕГРН;

• правоустанавливающий документ, в котором указан способ передачи объекта в собственность продавца;

• документ, отражающий финансовое состояние компании.

Для покупателя

Для заключения сделки от покупателя потребуется паспорт, договор на ипотеку (если он приобретает недвижимость на средства банка), решение руководителя юридического лица (если покупатель не физическое лицо или ИП).

Можно ли купить коммерческую недвижимость физическому лицу

По российскому законодательству приобрести коммерческую площадь могут как юридические, так и физические лица. 

Если физлицо планирует получать прибыль от купленного объекта, то для этого ему не придется в обязательном порядке оформлять ИП. Достаточно своевременно уплачивать налоги и отправлять декларацию в ФНС.

Как выглядит процесс купли-продажи

После подготовки и проверки документов стороны переходят к заключению договора купли-продажи. В нем должны быть отражены следующие сведения:

• паспортные данные продавца и покупателя;

• предмет и сумма сделки;

• размер задатка или аванса;

• сроки оплаты и передачи объекта покупателю;

• кадастровый номер и адрес объекта;

• санкции за нарушение условий договора и невыполнение обязательств сторонами;

• условия расторжения договора.

Специалисты по недвижимости рекомендуют покупателям не спешить и сперва проверить юридическую чистоту сделки при помощи риелтора или брокера. Чтобы сделка не сорвалась, можно заключить предварительный ДКП или перевести продавцу задаток.

После того как покупатель убедится, что объект недвижимости не находится под арестом или обременением, а продавец не имеет статуса банкрота, стороны могут переходить к заключению основного договора и затем к регистрации права собственности покупателем.

Как зарегистрировать коммерческую недвижимость

Так же как и любая другая, коммерческая недвижимость подлежит обязательной регистрации в Росреестре, после чего покупатель становится законным собственником объекта.

Документы на регистрацию покупатель подает после заключения договора купли-продажи. Подать их можно двумя способами:

• онлайн на сайте Росреестра, если у покупателя есть квалифицированная электронная подпись, чтобы заверить заявление;

• через МФЦ.

Если стороны заключили сделку у нотариуса, то отправлять заявление на регистрацию права собственности не нужно. Нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр. 

При этом обращение к нотариусу не считается обязательным этапом сделки, если покупатель приобретает объект целиком. Услуги нотариуса необходимы только в случае частичной продажи коммерческого помещения.

Заверка сделки нотариусом платная – стоимость услуги составит 0,05% от цены на объект, но не более 20 тыс. ₽.

Чтобы оформить регистрацию помещения собственными силами, покупателю необходимо передать в Росреестр напрямую или через МФЦ третий экземпляр договора купли-продажи (два других остаются у сторон сделки), а также квитанцию об уплате госпошлины. 

Стоимость госпошлины для физического лица – 2 тыс. ₽, для юридического – 22 тыс. ₽.

После проведения регистрации в Росреестре новый собственник объекта может удостовериться в переоформлении прав. Для этого необходимо запросить через МФЦ выписку из ЕГРН. В ней будут содержаться обновленные сведения о владельце недвижимости.

Как покупателю передать деньги продавцу

Безопасный способ расчета между сторонами – через счет в банке. Для физических лиц подойдет аренда банковской ячейки или открытие счета. Для организаций лучше открыть эскроу-счет или аккредитив. В этом случае банк выступает гарантом выполнения сторонами условий договора. Продавец получит деньги за объект лишь после того, как покупатель зарегистрирует в Росреестре право собственности.