Назад к списку

История ипотеки в России

А вы знаете, что понятие «ипотека» в России появилось еще в XIII веке? С тех пор каждая эпоха оставляла свой след в ипотечном кредитовании. О том, как формировалась ипотека по всему миру и в нашей стране, читайте в материале INFULL.

Наталия Мурадова
29 марта 2024 г.
77

Несмотря на то, что ипотечное кредитование в нашей стране распространено не так уж давно, понятие ипотеки существует уже сотни лет. Еще на Руси в XIII веке существовало такое понятие, как земельный заклад.

В 1754 году по указу Елизаветы Петровны были учреждены первые Дворянские заемные банки. Именно эта дата является точкой отсчета зарождения ипотечного кредитования в нашей стране во всех исторических справках. Дворянские банки стали первыми финансовыми организациями, в которых можно было оформить ипотеку под залог помещичьих имений под 8% годовых. Такая услуга была доступна только для привилегированных сословий, которые имели недвижимость в Российской империи. Заемщики могли сами принимать решение о сроках кредитования.

Ипотечный кредит можно было оформить на 15 лет, 28 лет и 33 года.

В 1786 году Екатериной II были закрыты дворянские банки. После чего стали появляться организации, которые занимались только долгосрочными ипотечными займами. После того как в России отменили крепостное право, кредитных организаций становилось все больше и возможность взять ипотечный кредит появилась также у крестьян. Деньги им выдавались на срок до 49 лет под 6% годовых. Крестьянин мог обзавестись собственным хозяйством, взяв в ипотеку землю. Именно отмена крепостного права послужила толчком для последующего развития ипотечного кредитования.

Период с 1861 года до начала XX века называют золотым веком ипотечного кредитования.

К 1917 году во всех регионах России осуществляли финансовую деятельность уже несколько десятков банков. Среди них были как государственные, так и принадлежащие частным лицам организации. В основном банки давали займы под залог земель. Именно по этой причине они имели название поземельные. 

Далее случилась революция, после чего произошло массовое закрытие организаций, предоставляющих займы. А также был введен запрет на частную собственность. К концу 1918 года ипотеки в России не стало.

Первые упоминания об ипотеке в мире

Родиной ипотечного кредитования является Древняя Греция. Термин «ипотека» был введен правителем Солоном в начале VI века до н. э. Он же впервые предложил выдавать займы под залог недвижимости.

Слово «ипотека» греческого происхождения и в переводе на русский означает «подпорка», «подставка», «столб».

В те времена люди передавали в залог земельные участки для обеспечения кредита. На участке, который находился в залоге, устанавливался столб с табличкой «hypotheka» (ипотека). Наличие этих столбов показывало, что такой участок являлся обеспечением долга по ипотечному кредиту и в случае невыплаты по займу земля переходила в собственность кредитора. Позже вместо столбиков стали использовать ипотечные книги.

Изначально в качестве залога служила личность должника. Заемщик, который не мог выплатить долг по ипотеке, становился рабом.

Понятие частной собственности уже тогда было довольно развито. В 621 году до н. э. в Древней Греции впервые был создан письменный свод законов, согласно которому жестоко наказывали тех, кто посягал на чужое имущество.

Новый этап развития ипотечного кредитования начался в Римской империи в I веке до н. э. Тогда начали создавать ипотечные учреждения для оформления кредитов под залог имущества частным лицам.

В Древнем Риме изначально кредитные отношения были построены исключительно на доверии. Риски брал на себя заемщик. Он передавал кредитору залог и взамен получал определенную денежную сумму. Выплатив деньги, заемщику оставалось только надеяться на добросовестность кредитора и возврат залога. При отказе со стороны кредитора возвращать обратно залог заемщик уже ничего не мог сделать. Позже такие залоговые отношения стали все более развитыми. Кредитор в обмен на свои деньги получал лишь право владения собственностью, а не право собственности на имущество заемщика. Только при условии, что заемщик не смог расплатиться с займом, кредитор становился собственником залогового имущества.

Позже появился еще один вид ипотечного кредитования. И он очень близок к той ипотеке, которую мы знаем на сегодняшний день. Главное отличие от предыдущего вида состоит в том, что залог не мог переходить кредитору. В случае когда заемщик не мог расплатиться по обязательствам, кредитор получал право взыскивать предоставленный залог с целью его продажи для компенсации остатка долга заемщика.

На протяжении всего Римского права взять ипотеку мог практически каждый житель Древнего Рима. Заявку на оформление кредита рассматривали в течение 7 дней. Договор был похож на расписку. Хранили кредитные договора в банках.

При правлении римского императора Траяна (правил с 98 по 117 г.) были организованы фонды помощи детям-сиротам и вдовам. Для этих категорий римлян ипотечное кредитование было доступно под 5% годовых.

Для того чтобы права участников сделок по ипотеке были соблюдены, государство контролировало процесс. Во времена заката эпохи Древнего мира некоторые функции государства ослабли, и институт ипотеки прекратил существование на несколько веков.

Ипотечное кредитование в Средневековье

Вновь ипотека появилась только в средневековом европейском законодательстве. Во времена Крестовых походов и междоусобных войн для проведения военных кампаний требовались денежные средства. И ипотека возродилась. Феодалы закладывали родовые замки более богатым соседям и ростовщикам.

В XIV–XVI веках ипотечное кредитование полностью было утверждено на уровне закона практически в том виде, в котором существует сегодня. Закладываемое имущество оставалось во владении должника. Кредитор в случае неуплаты долга заемщиком мог претендовать на него и впоследствии продать.

Когда появилась ипотека в России

В том виде, в каком мы знаем ипотеку сегодня, она появилась спустя 80 лет после ее отмены. Ипотека вернулась в Россию в 1998 году, когда был принят закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возрождение жилищного кредитования по плану должно было стимулировать банки активно предоставлять гражданам ипотечные займы. А людей, в свою очередь, приобретать квартиры с помощью такого вида кредитования. Однако желающих оформить ипотеку на таких условиях практически не было. Для обычных людей такая услуга и вовсе была недоступна.

Все потому, что на тот момент условия по ипотеке были совсем не привлекательными:

  • кредиты выдавались с очень высокими ставками – под 40% годовых;

  • срок кредитования – максимум до 3 лет;

  • большая часть займов выдавалась в валюте.

Конечно, такие условия не делали ипотечное кредитование доступным и привлекательным для граждан. За 1999 год было выдано около 17 тысяч ипотечных займов.

Развитие ипотеки в России

В 2005 году услуги ипотечного рынка стали более востребованными за счет понижения процентной ставки и увеличения срока возврата долга – до 30 лет. Взять ипотеку можно было под 14,9% годовых. Также с 2005 года для граждан нашей страны стало возможным оформление ипотечных займов без подтверждения доходов и без первоначальных взносов. В том же году у россиян появилась возможность улучшить условия по ипотечным займам за счет их рефинансирования.

О том, что такое рефинансирование и как выгодно его оформить, читайте в нашем материале.

К 2007 году ставка по процентам снизилась уже до 10–12%. Спрос на ипотечные кредиты стал активно расти. В том же году количество выданных ипотечных займов составил уже более 556 млрд ₽, что почти в два раза больше по сравнению с предыдущим годом.

Экономический кризис в период с 2008 по 2009 год существенно уменьшил число выданных кредитов. Большое количество финансовых организаций на тот момент приостановили действие своих ипотечных программ, а некоторые и вовсе ушли с рынка. Остальным пришлось ужесточить требования к заемщикам. Были повышены ставки, ипотеку перестали выдавать без первого взноса. Требования по страхованию залогового имущества стали более жесткими.

К началу 2012 года благодаря поддержке государства рынок ипотечного кредитования начал стабилизироваться. Ставки по ипотечным займам постепенно стали снижаться и достигли 11,9%. Ипотека встала на путь развития, и число выданных ипотечных кредитов начало расти. Этому также способствовали специальные государственные льготные программы, такие как «Молодая семья», «Военная ипотека» и др.

Программа «Молодая семья» была утверждена в 2010 году. Уже несколько раз программа на льготных условиях продлевалась. На данный момент она действует до 2025 года.

Важным периодом в формировании ипотечного рынка стал кризис в 2014 году. Из-за санкций произошло значительное ухудшение экономической ситуации, что не могло не отразиться на банковской структуре. Многим банкам пришлось закрыться. А тем, кто остался на плаву, из-за инфляции приходилось увеличивать ставки по кредитам. 

Активный рост ипотечного кредитования

Преодолеть очередной кризис удалось за счет активной государственной поддержки, благодаря чему в 2019 году процентные ставки стали ниже. Их размер уменьшился до 9%. С начала 2000 годов ипотечное кредитование в нашей стране стало активно развиваться. Принимались меры по стимулированию и доступности жилищного кредитования. Банки стали предлагать различные виды ипотечных программ, за счет которых гражданам было легче приобретать недвижимость. Россиянам стали доступны программы с государственной поддержкой на льготных условиях.

В 2020 году Россия установила абсолютный рекорд по выдаче ипотечных займов. Объем выдачи ипотеки по итогам года вырос на 35% по количеству займов и достиг 4,3 трлн ₽. К такому росту привело снижение ставки до 8% и активный рост количества предоставляемых льготных программ. На тот момент одной из самых востребованных программ была программа «Ипотека на новостройки» под 6,5% годовых.

За вторую половину 2023 года резко выросло количество выданных кредитов на недвижимость. Основной причиной такого спроса явилось ослабление рубля, рост цен на недвижимость, ужесточение льготных программ, а также увеличение ключевой ставки. Желая сохранить собственные сбережения и успеть оформить ипотеку на прежних, более выгодных условиях, люди массово начали оформлять ипотечные сделки.

Только в декабре прошлого года по данным Банка России было выдано рекордное количество льготных ипотечных займов. Об этом писали в статье

Виды ипотечных программ на 2023-2024 год

Какие программы доступны для граждан Российской Федерации на сегодняшний день, а также каковы их условия, рассмотрим далее.

Семейной ипотекой могут воспользоваться семьи с ребенком, рожденным в период с 2018 по 2023 год, семьи с ребенком-инвалидом, а также семьи с двумя и более детьми, которым на момент заключения договора ипотеки нет 18 лет. Ипотека по данной программе выдается под 6% на квартиры в новостройках или на недвижимость с участком земли с первым взносом 20%. Действие программы продлится до 1 июля 2024 года. Для семей с ребенком-инвалидом, который рожден до 31 декабря 2023 года, программа продлится до 2027 года.

Материнский капитал могут использовать для покупки недвижимости семьи, которые имеют сертификат. За счет средств маткапитала можно приобрести недвижимость, а также его можно использовать для внесения первоначального взноса или погашения действующей ипотеки. Подробную информацию про материнский капитал в 2024 году можно прочитать здесь. Действие программы продлится до 2026 года.

Семьи, в которых родился третий или последующие дети в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года, могут воспользоваться программой «450 000 ₽ на погашение ипотеки многодетным семьям». Об условиях подробнее можно прочитать в материале INFULL.

Ипотека для IT-специалистов. Такой ипотекой могут воспользоваться граждане РФ младше 50 лет, работающие в IT компаниях, которые имеют аккредитацию. Доход специалиста должен начинаться от 150 000 ₽ в месяц для жителей Москвы. Для жителей городов-миллионников – от 120 000 ₽. Для всех остальных – от 70 000 ₽. Ипотека для IT-специалистов будет действовать до конца текущего года. Оформить ипотеку можно со ставкой 9%, а максимальная сумма кредита – до 18 млн ₽ на покупку квартиры в городе-миллионнике. Для остальных регионов сумма сократится до 9 млн ₽. Первый взнос равен 20%.

Сельскую ипотеку может оформить любой россиянин, который хочет приобрести недвижимость в селе, деревне, поселке либо городском поселении с населением до 30 000 жителей. Действие программы бессрочно. Возможность оформить ипотеку по такой программе будет зависеть от суммы, которая будет выделена на ее субсидирование. Процентная ставка – 3%. Первый взнос – 20% от стоимости недвижимости. Максимальная сумма займа – 6 млн ₽. Данная сумма действительна для всех регионов РФ. 

Дальневосточная ипотека. Положена такая ипотека гражданам РФ в возрасте до 36 лет. Максимальная сумма кредита – 6 млн ₽, ставка – 2%. Программа продлена до 2030 года.

Арктическая ипотека доступна семьям, в которых обоим супругам менее 35 лет, обладателям сертификата «Арктический гектар», учителям и врачам, работающим в данных сферах не менее 5 лет, гражданам, которые живут в Арктике по программе трудовой мобильности, а также вынужденно переселенным с территории Украины гражданам.

На государственную поддержку бюджетников могут рассчитывать врачи, учителя и другие социальные работники. Но это касается не всей страны, а лишь некоторых регионов. Основным требованием является стаж в бюджете более 5 лет. Остальные подробности необходимо узнавать в конкретном регионе.

Развитие ипотеки в нашей стране прошло долгий путь. За весь период своего существования ипотечное кредитование переживало серьезные изменения. В зависимости от экономической ситуации в стране и в мире условия по ипотечным займам менялись в разные стороны.

На сегодняшний день, несмотря на ужесточение некоторых требований, ипотека является иногда единственным способом иметь собственное жилье. Банки предлагают множество разных программ, о которых мы рассказали выше. О том, как выгодно оформить ипотеку, спрашивайте у менеджеров INFULL.

Поделитесь с друзьями
Загрузка, пожалуйста подождите...