Что нужно знать, чтобы взять ипотеку в 2024 году

В текущих условиях ипотека рискует стать роскошью для большинства россиян. К концу 2023 года на фоне роста ключевой ставки до 15% увеличились ставки по рыночной ипотеке до 17% в среднем. Также в ближайшее время Правительство планирует ужесточить условия по льготным программам, сделав их более адресными. Рассказываем, что важно учесть, если вы собираетесь оформить ипотеку в следующем году.

Что такое ипотека

Говоря об ипотеке, большинство людей имеют в виду кредит на покупку недвижимости. Но это не совсем верное определение. Ипотека – это вид залога, используемый в различных целях, коммерческих или личных. 

Квартиру можно заложить не только по кредитному договору, но и по сделке купли-продажи или аренды. Все это будет считаться ипотекой.

В большинстве случаев недвижимость выступает залогом, который гарантирует возврат денежного займа в банк. Пока долг не будет полностью выплачен, заемщик не имеет права распоряжаться залоговым имуществом, например продать, подарить или выделить долю. Квартиру в залоге допускается сдавать в аренду, но с разрешения кредитной организации.

Требования к заемщику

Большинство банков придерживаются общего списка требований к кандидатуре ипотечного заемщика:

• гражданство РФ;

• возраст: 18–65 лет;

• наличие стабильного ежемесячного дохода в примерно равных долях;

• предельная долговая нагрузка (ПДН) клиента должна составлять не более 50%–60% с учетом будущей ипотеки;

• стаж на текущем месте работы не менее полугода;

• наличие официального трудоустройства, открытое ИП или самозанятость;

• отсутствие просроченных платежей и задолженностей в кредитной истории.
  

Документы для оформления ипотеки

Для подачи заявки на ипотечный кредит обычно достаточного 2–3 документов: паспорта, СНИЛС и справки о доходах. 

Если клиент получает в выбранном банке зарплату, то подтверждение доходов не потребуется. 

После того как банк одобрил ипотеку, для заключения договора понадобятся следующие документы:

• паспорт;

• паспорта созаемщиков или поручителя (если планируется их участие в выплате ипотеки);

• СНИЛС;

• заполненная анкета банка;

• справка 2-НДФЛ;

• подтверждение дополнительного дохода (если есть);

• копия трудовой книжки;

• документы на новостройку: проект ДДУ (договор долевого участия), отчет об оценке;

• документы на вторичку: выписка из ЕГРН, справка о количестве зарегистрированных жильцов; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, техпаспорт, нотариально заверенное согласие на сделку от супруга.

Остальные документы могут потребоваться в зависимости от ипотечной программы. Например, для оформления “Семейной ипотеки” банк запросит у клиента копию свидетельства о рождении ребенка.

Виды ипотечных программ

К концу 2023 года на рынке представлены несколько ипотечных программ: на вторичную недвижимость, на квартиру в новостройке, “Семейная ипотека”, “Дальневосточная”, “Военная”, “ИТ-ипотека” и ипотека на строительство частного дома. Рассмотрим актуальные условия по каждой из них, взяв за основу предложения от крупнейшего российского кредитора – Сбербанка.

“Ипотека на вторичное жилье”

Ставка по кредиту: от 15,6% годовых.

Первый взнос: от 10,1%. 

Срок погашения кредита: до 30 лет.

Сумма ипотеки: до 100 млн ₽.

На какие объекты можно оформить ипотеку: на квартиру, апартаменты, комнату или готовый частный дом с земельным участком или без него.

“Семейная ипотека”

Ставка по кредиту: от 6%.

Первый взнос: от 20,1%. 

Срок погашения кредита: до 30 лет.

Сумма ипотеки: до 12 млн ₽ для регионов Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и ЛО; до 6 млн ₽ – для остальных регионов России.

На какие объекты можно оформить ипотеку: готовое или строящееся жилье от застройщика, земельный участок, ИЖС.

Кому адресована программа: семьям с одним ребенком, который родился после 01.01.2018; семьям с двумя детьми младше 18 лет или воспитывающих ребенка-инвалида.

“Льготная ипотека для всех” (ипотека с господдержкой)

Ставка по кредиту: от 8%.

Первый взнос: от 20,1%. 

Срок погашения кредита: до 30 лет.

Сумма ипотеки: до 12 млн ₽ для регионов Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и ЛО; до 6 млн ₽ – для остальных регионов России.

На какие объекты можно оформить ипотеку: готовое или строящееся жилье от застройщика, земельный участок, ИЖС.

“Дальневосточная ипотека”

Ставка по кредиту: от 2%.

Первый взнос: от 15%. 

Срок погашения кредита: до 20 лет.

Сумма ипотеки: до 6 млн ₽.

На какие объекты можно оформить ипотеку: жилье на вторичном рынке или в новостройке на территории ДФО.

Для кого программа: для семей без детей, где супруги не старше 35 лет; для родителя не старше 35 лет, который воспитывает в одиночку несовершеннолетнего ребенка; для участников программы “Дальневосточный гектар”; для сотрудников медицинских и образовательных организаций; для переселенцев из зоны проведения спецоперации.

“Военная ипотека”

Ставка по кредиту: от 15%.

Первый взнос: от 20,1%. 

Срок погашения кредита: до 25 лет.

Сумма ипотеки: до 2,27 млн ₽.

На какие объекты можно оформить ипотеку: готовое или строящееся жилье.

Для кого программа: для военнослужащих, участвующих в НИС (накопительно-ипотечной системе).

“Ипотека для ИТ-специалистов”

Ставка по кредиту: от 5%.

Первый взнос: от 20,1%. 

Срок погашения кредита: до 30 лет.

Сумма ипотеки: до 18 млн ₽.

На какие объекты можно оформить ипотеку: готовое или строящееся жилье.

Для кого программа: для ИТ-специалистов аккредитованных российских компаний. 

Возраст заемщика: от 18 до 50 лет.

Требования к доходу: от 150 тыс. ₽ в месяц, если компания находится в Москве; от 120 тыс. ₽, если компания находится в городе-миллионнике; от 70 тыс. ₽, если компания расположена в любом другом городе с численностью населения менее 1 млн человек.

Основные этапы получения ипотечного кредита

Все российские банки придерживаются примерно одинакового алгоритма оформления ипотеки. Различия лишь в том, какой тип недвижимости покупает клиент – первичный или вторичный.

Пошаговая процедура сделки с банком:

Шаг 1. Выбор кредитной организации. Оптимально, если выбранный вами банк достаточно крупный и известный на рынке. Если у вас есть сомнения, то вы можете проверить наличие лицензии у кредитора на сайте Центробанка РФ. Если вы получаете зарплату или держите вклад в конкретном банке, мы рекомендуем сперва обратиться к нему за расчетом условий. Большинство банков предоставляют своим постоянным или зарплатным клиентам более лояльные условия получения ипотеки.

Шаг 2. Подача заявки в выбранный банк. Для выбора наиболее выгодных условий кредитования обратитесь в несколько финансовых организаций. Удобнее и быстрее сделать это через риелтора или ипотечного брокера.

Шаг 3. Поиск подходящей недвижимости после предварительного одобрения ипотеки. После одобрения конкретной процентной ставки и суммы ипотеки можно приступать к поиску объекта. На подбор жилья банки отводят не более трех месяцев.

Шаг 4. Оценка недвижимости независимым экспертом. Специалист осмотрит квартиру и составит отчет, в котором укажет ее актуальную рыночную стоимость. 

Шаг 5. Сбор документов. Специалист банка выдаст вам памятку со списком необходимых для проведения сделки документов. Примерный перечень мы привели выше.

Шаг 6. Итоговое решение. Банк изучит документы, объект недвижимости, ваше финансовое положение и озвучит окончательный ответ – одобрение или отказ в ипотеке.

Шаг 7. Подписание ипотечного договора и перевод суммы первоначального взноса в банк. В договоре банк укажет условия погашения кредита, процентную ставку, срок выплаты, график ежемесячных платежей и обязательства заемщика по страхованию ипотеки. После подписания договора происходит передача первого взноса. Сумма будет храниться в банке на аккредитивном счете или в ячейке до регистрации права собственности на объект.

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи недвижимости. Подробнее о данном этапе мы рассказали здесь.

Шаг 9. Перечисление денег продавцу. После заключения договора купли-продажи банк переводит деньги на счет продавца (физлица или застройщика), которые тот сможет получить лишь после завершения сделки.

Шаг 10. Регистрация в Росреестре права собственности на жилье. Ведомство регистрирует ипотечную недвижимость с указанием факта обременения. Отметка снимается лишь после полного погашения жилищного займа.

Шаг 11. Передача денег продавцу. После перехода права собственности к покупателю банк снимает блокировку с аккредитива или предоставляет доступ к ячейке, где хранится сумма первого взноса. Также он переводит продавцу остаток стоимости недвижимости из собственных средств.

Сколько по времени занимает процесс

Средние сроки проведения ипотечной сделки:

• рассмотрение заявки на ипотеку: от 1 часа до 5 рабочих дней;

• поиск недвижимости: до трех месяцев;

• на сбор документов банк отводит до 7 дней;

• изучение банком документов и выбранного объекта: от 3 до 7 дней;

• оформление ипотечного договора и договора купли-продажи: от 1 дня до 3 недель;

• регистрация права собственности: от 3 до 7 дней.

Чтобы процесс оформления ипотеки оказался быстрым и результативным, вы можете обратиться за помощью к ипотечному брокеру. Специалист подаст от вашего имени заявку сразу в несколько крупнейших банков и подберет самые выгодные условия с учетом акций и скидок от застройщиков.