Договор задатка при покупке квартиры

При внесении задатка необходимо учитывать множество нюансов, чтобы не остаться без жилья и денег. Рассказываем, о чем важно знать, если вы собираетесь купить квартиру.

Что такое задаток

Задаток – это часть стоимости квартиры, которую покупатель переводит продавцу в качестве доказательства своих намерений. По сути, это гарантийный платеж, который обеспечивает уверенность обеих сторон в том, что сделка состоится.

Перевод задатка не обязательное условие сделки купли-продажи квартиры, но это позволит продавцу и покупателю не тратить время впустую на подготовку документов, если один из них вдруг передумает.

Возвращается ли задаток

По умолчанию сумма задатка не возвращается, если покупатель передумал покупать квартиру. Для возврата задатка должны быть весомые причины. Например, если сделка была отменена по обоюдному желанию сторон из-за непреодолимых обстоятельств.

Если сделку решит расторгнуть продавец, то ему придется вернуть покупателю удвоенную сумму задатка. Это правило указано в статье 381 Гражданского кодекса РФ.

Риски при передаче задатка

Чтобы обезопасить себя от возможной потери денег, сторонам следует заключить отдельный договор или соглашение на перевод задатка. При этом стоит сперва обсудить условия возврата платежа и обязательно отразить их в договоре.

Основные причины, по которым сделка может не состояться:

• банк отказал покупателю в ипотеке или одобрил ее с существенным запозданием;

• среди собственников квартиры есть дети, и по каким-либо причинам опека отказала в сделке;

• в продаваемом жилье есть неузаконенная планировка;

• в ходе сделки выяснилось, что квартира находится под арестом или обременением;

• продавец не успел вовремя выписать всех жильцов.

Для безопасности все вышеперечисленное стоит зафиксировать в договоре и указать, в каком размере будет возвращен задаток при расторжении сделки.

Размер задатка

Сумма задатка не определена законом и зависит от договоренности между сторонами сделки. Как правило, она варьируется от 50 000 до 200 000 ₽. Такой платеж нетрудно отложить, но и жаль потерять, если сделка сорвется без существенных причин.

При покупке квартиры в ипотеку можно совсем обойтись без задатка, поскольку покупателю придется также потратиться на первый взнос. В этом случае гарантом сделки выступает именно первичный платеж по ипотеке, так как банк проверяет платежеспособность покупателя.

Отличие задатка от аванса, залога и обеспечительного платежа

В качестве гарантии сделки также могут выступать и другие виды платежей: залог, аванс и обеспечительный платеж. Чем они отличаются друг от друга?

Залог

Понятие залога в сделке не используется. Вместо него есть обеспечительный платеж, о котором мы расскажем ниже.

Аванс

Аванс, так же как и задаток, – это часть от стоимости квартиры, которую покупатель заранее передает продавцу, чтобы начать сделку. Главное отличие аванса от задатка в том, что он подлежит возврату в случае прекращения процесса купли-продажи. При этом не важно, по чьей инициативе это произошло.

Сумма аванса прописывается в договоре купли-продажи или в отдельном контракте, а сама передача денег подтверждается распиской. Покупателю выгоднее передать продавцу аванс, а не задаток, чтобы не потерять деньги при срыве сделки. Но при этом он лишается гарантии того, что продавец не сорвет сделку в последний момент.

Обеспечительный платеж

В отличие от аванса и задатка, сумма обеспечительного платежа не засчитывается в стоимость квартиры. Его вносят для покрытия других расходов, которые могут возникнуть в ходе сделки. Например: неустойка, если оформление купли-продажи будет сорвано, оплата узаконивания перепланировки, погашение комиссии или разницы между курсами при переводе денег в валюте. Если за время сделки таких расходов не возникло, то обеспечительный платеж в полном размере возвращают покупателю.

Что указать в договоре

Передача задатка всегда сопровождается подписанием документа, который подтверждает, что покупатель перевел деньги продавцу. Этот документ может быть заключен в виде письменного соглашения, предварительного договора купли-продажи квартиры или в виде приложения к основному договору.

Так как большинство агентов по недвижимости предпочитают фиксировать передачу задатка в предварительном договоре, мы расскажем о нем более подробно.

Что необходимо внести в договор, где указан задаток:

• паспортные данные сторон сделки;

• места жительства покупателя и продавца;

• характеристики недвижимости и данные всех собственников;

• сумма задатка и срок, на который его вносят;

• когда и в течение какого времени задаток возвращается покупателю (о вероятных причинах возврата мы уже упоминали ранее в статье);

• даты снятия с регистрации жильцов и фактической передачи жилья покупателю;

• сроки заключения основного договора купли-продажи.

Чем больше условий прописано в предварительном договоре, тем безопаснее пройдет процесс покупки жилья и тем проще будет вернуть задаток при наступлении определенных обстоятельств.

Расписка о передаче денег

Кроме заключения предварительного договора, при передаче задатка наличными стороны должны составить расписку.  Ее пишет от руки продавец в присутствии покупателя. В расписке необходимо указать Ф. И. О. и номера паспортов сторон, сумму, обоснование передачи гарантийного платежа, дата получения задатка и подпись продавца.

По желанию сторон передать деньги можно у нотариуса и в его присутствии подписать договор и расписку. Еще один способ передачи наличных – через банковскую ячейку, тогда дополнительным гарантом перевода платежа будет выступать банк.

Если перевод средств происходит безналичным способом, то брать у продавца расписку необязательно. Для безопасности сделки достаточно открыть эскроу-счет в банке. В этом случае кредитор не отдаст деньги продавцу до тех пор, пока покупатель не подпишет основной договор и не оформит право собственности на купленную квартиру. Подробнее о преимуществах эскроу-счета мы писали здесь.