Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Москве в ипотеку

За последние пять лет квартиры в Москве подорожали более чем в два раза – на 61,2%. Средняя стоимость квартиры в столичной новостройке в 2024 году – 27 млн ₽. Минимальная цена на небольшую студию в пределах МКАД – 5,5 млн ₽, а на вторичку с устаревшим ремонтом – 8 млн ₽.

Купить квартиру в Москве в ипотеку не так сложно, как кажется на первый взгляд. Даже с небольшой по меркам столичного региона зарплатой. 

Требования банков к будущему заемщику

Каждый банк выдвигает собственные условия для одобрения ипотеки. Тем не менее существует общий перечень требований кредиторов к заемщику:

• наличие гражданства РФ;

• постоянная или временная регистрация в России;

• возраст – от 21 до 60 лет;

• стаж работы на последнем месте – не менее 6 месяцев;

• благополучная кредитная история;

• отсутствие текущих просрочек по кредитным платежам и прочим долговым обязательствам;

• достаточный уровень платежеспособности – будущий платеж по ипотеке вместе с остальными обязательными платежами должен составлять не более половины заработной платы заемщика;

• если клиент самозанятый, то его стаж в данном статусе должен длиться не менее полугода, а ежемесячный доход должен быть стабильным и примерно в одинаковом размере.

Обращая внимание на уровень дохода клиента, банки, как правило, не имеют требований к минимальной зарплате. Окончательное решение кредитора зависит от того, какая сумма платежа по ипотеке получится и сможет ли ее успешно погашать кандидат.

Также банки обращают внимание на наличие иждивенцев в семье заемщика, алиментные и налоговые обязательства.

Например, если у клиента есть двое несовершеннолетних детей и действующий автокредит, то банк сперва рассчитает, какая доля от зарплаты кандидата останется на ипотеку после погашения всех платежей. Допустим, сумма ежемесячного платежа по автокредиту и предполагаемого платежа по ипотеке составит 120 000 ₽. Это 50% от дохода клиента, то есть на обеспечение семьи у него будет оставаться еще столько же. Учитывая хорошую кредитную историю, банк с 99% долей вероятности одобрит ему ипотеку.

Примеры расчета ипотеки на квартиры в Москве

Рассчитаем условия ипотеки в зависимости от выбранной программы кредитования и от заработка клиента.

Пример 1

Мужчина 30 лет, проживающий в Подмосковье, собирается взять в ипотеку двухкомнатную квартиру от застройщика. Его ежемесячная зарплата составляет 150 000 ₽, кредиты и прочие обязательные платежи отсутствуют. Мужчина обратился в банк с просьбой рассчитать для него комфортный ежемесячный платеж и определить стоимость будущей квартиры, которую он сможет оформить в ипотеку.

Сотрудник банка предложил клиенту рассчитать жилищный кредит по программе господдержки. Предварительно одобренная ставка по условиям программы составила 8%. Размер годовой ставки действителен только при условии страхования жизни и здоровья ипотечного заемщика.

Сотрудник кредитной организации вместе с будущим заемщиком вывели размер посильного ежемесячного платежа – не более 50% от зарплаты. Это 75 000 ₽.

Таким образом, для клиента были определены следующие параметры ипотеки:

• Срок кредита: 30 лет.

• Размер ипотечного кредита: 8 690 000 ₽.

• Первоначальный взнос: 5 810 000 ₽ (40%).

• Ежемесячный платеж: 63 764 ₽.

Стоимость будущей квартиры равна 14 500 000 ₽. Сервис “ЦИАН” предлагает 276 вариантов квартир по указанным выше критериям. Среди предложений есть новостройки в пределах МКАД, а также жилье с чистовой отделкой.

Пример 2

Семья, состоящая из супругов и четырехлетнего ребенка, решила оформить ипотеку на трехкомнатную квартиру в новостройке Подмосковья. Общий ежемесячный доход семьи составляет 250 000 ₽. Также супруги выплачивают автокредит, платеж по которому составляет 30 000 ₽. 

Семья обратилась в известный российский банк для расчета параметров кредита. Вместе с ипотечным специалистом банка они пришли к выводу, что после погашения всех кредитных платежей для нужд семьи должно оставаться не менее 60% от общего дохода. Это 150 000 ₽ в месяц.

Таким образом, приемлемый платеж по ипотеке составит 70 000 ₽.

Так как семья подходит под условия “Семейной ипотеки”, сотрудник банка рассчитал для них следующие параметры кредита:

• Срок кредита: 30 лет.

• Годовая ставка: 6%.

• Размер ипотечного кредита: 11 000 000 ₽.

• Первоначальный взнос: 12 000 000 ₽ (52,1%).

• Ежемесячный платеж: 65 951 ₽.

• Стоимость квартиры: 23 000 000 ₽.

Сервис “ЦИАН” предлагает 14 вариантов квартир по указанным выше критериям. Среди предложений есть новостройки бизнес-класса. Площадь жилья – от 80 до 150 кв.м.

Пример 3

Муж и жена, не имеющие несовершеннолетних детей, решили рассчитать условия ипотеки на покупку вторичной недвижимости – студии в Москве стоимостью 10 000 000 ₽. Они обратились в банк за расчетом ежемесячного платежа и минимального первоначального взноса.

Сотрудник банка предложил паре воспользоваться ипотечной программой на покупку вторички по ставке 11,5%. Банковская программа вывела следующие параметры кредита:

• Срок кредита: 15 лет.

• Размер ипотеки: 8 000 000 ₽.

• Первоначальный взнос: 2 000 000 ₽ (20%).

• Ежемесячный платеж: 93 455 ₽.

Минимальный общий доход семьи должен быть не менее 186 000 ₽, чтобы банк одобрил ипотеку. Фактический совокупный доход супругов составляет 120 000 ₽. 

В этом случае вариантов решения проблемы несколько: оформить ипотеку на более длительный срок, внести большую сумму первого взноса или подыскать недвижимость дешевле.

Что делать, если ипотеку не одобрили

Если банк отказал вам по причине недостаточного дохода, можно предпринять следующие шаги для увеличения шансов одобрения повторной заявки:

• привлечь созаемщика или поручителя;

• выяснить, можете ли вы претендовать на государственные жилищные льготы;

• подобрать более бюджетный вариант недвижимости;

• увеличить первоначальный взнос и срок погашения ипотеки;

• подтвердить наличие дополнительного дохода, например от самозанятости.

Также вы можете обратиться за помощью агента по недвижимости или ипотечного брокера.