Покупка квартиры у родственников в ипотеку

Прямого запрета на приобретение квартиры у родственников среди банков нет. Однако существуют некоторые особенности сделки внутри семьи, которые важно учитывать при оформлении ипотечного кредита.

Кто считается родственником

При проведении сделки по ипотеке учитывается только близкая степень родства обеих сторон. Таким образом, согласно Семейному кодексу России, близкими родственниками являются:

• муж и жена;

• дети и родители;

• внуки, бабушки и дедушки;

• братья и сестры (в том числе сводные, то есть имеющие только одного общего родителя);

• опекуны (либо попечители и их подопечные).

Сделки купли-продажи недвижимости между остальными родственниками никаких вопросов у банка и контролирующих органов не вызовут. Например, племянница может спокойно приобрести у своей тети дом в ипотеку, а свекр – квартиру у невестки.

Почему банк может отказать в получении ипотеки

Банк откажется оформлять клиенту ипотеку на покупку квартиры у родственника не только в случае несоответствия сделки законодательству. Также причинами отказа в ипотечном кредите могут быть ситуации, когда:

• Стоимость недвижимости существенно занижена.

• Продавец продает свое единственное жилье в собственности.

• Участники сделки хотят оформить продажу квартиры за наличные деньги. В этом случае банк не сможет отследить, состоялась ли вообще такая сделка или была фиктивной.

При использовании средств материнского капитала кредитор также может отказаться от выдачи ипотеки на такую покупку. Так как высока вероятность обналичивания сертификата маткапитала или использования других “серых схем”.

Как правило, не только банк, но и Социальный Фонд России всегда внимательно относятся к таким сделкам и проверяют их тщательнее, чем обычно.

Что будет, если занизить стоимость жилья 

Указание в договоре цены на квартиру ниже рыночной чревато негативными последствиями для продавца и для покупателя. Вот некоторые из них:

• не каждый банк согласится выдать ипотеку по сделке с занижением стоимости недвижимости;

• если сделка будет признана недействительной в силу нарушения закона, то продавец получит только ту сумму, которая указана в договоре;

• продажей квартиры по заниженной стоимости может заинтересоваться налоговая и признать такую сделку фиктивной, так как заподозрит продавца в уходе от налога с продажи.

Кстати, ФНС практически всегда обращает внимание на сделку купли-продажи квартиры между членами семьи. Поскольку такие процедуры часто бывают фиктивными, чтобы в дальнейшем продавец мог скрыться от налога с продажи недвижимости. Если налоговая удостоверится в мнимой сделке между родственниками, то договор купли-продажи будет расторгнут через суд.

Получение налогового вычета

Еще одна особенность приобретения недвижимости у родственников в ипотеку – это отсутствие возможности оформить налоговый вычет. Хотя в стандартных случаях ипотечный заемщик вправе претендовать на возврат части уплаченного подоходного налога – до 260 тыс. ₽ за покупку квартиры и до 390 тыс. ₽ за уплату процентов по кредиту.

Запрет установлен с целью борьбы с мошенническими схемами, когда участники сделки договариваются оформлять ипотеку ради получения суммы вычета.

Сделки с несовершеннолетними родственниками

Родитель или опекун не имеют права продать жилье от имени собственного несовершеннолетнего ребенка или купить его жилье для собственного пользования. Закон разрешает передавать жилье своим малолетним детям только в дар или по праву наследования.

Реализовать недвижимость от имени несовершеннолетнего ребенка третьим лицам разрешено, но такую сделку будут тщательно изучать органы опеки.

Сделки между супругами

Если квартира была куплена в браке, то по закону она считается совместно нажитым имуществом, даже если оформлена только на одного супруга. Поэтому такая сделка купли-продажи невозможна, и ни один банк не пойдет на это. Исключение составляет только согласие между мужем и женой о разделе общего имущества, включая недвижимость.

В случае когда один из супругов получил в собственность квартиру до вступления в брак, второй супруг имеет полное право ее выкупить, в том числе с использованием ипотеки.

Кроме того, банк не одобрит сделку купли-продажи квартиры третьему лицу без согласия второго супруга. Так как недвижимость была куплена в браке и считается общей, муж или жена должны написать нотариальное согласие на сделку. Кроме бумаги от нотариуса банк вправе потребовать у согласившегося супруга выписку из ЕГРН или копию страницы паспорта с регистрацией. Таким образом кредитор должен удостовериться, что второму собственнику выставленной на продажу недвижимости есть где жить.

Заключение

В особо сложных случаях всегда доверяйте проверку недвижимости профессиональным риелторам или ипотечным брокерам. Так вы сможете сократить время на проведение сделки и избежать столкновения с вероятными судебными разбирательствами.