Перепланировка квартиры

За несогласованную или незаконную перепланировку квартиры собственникам грозит штраф, а то и потеря жилья. Расскажем, как внести изменения в технический план квартиры правильно и как уведомить об этом государство.

Что считается перепланировкой в квартире

Перепланировка квартиры – это изменение ее конфигурации, требующее внесения в технический паспорт помещения.

В Жилищном кодексе Российской Федерации определены виды работ, которые относятся к перепланировке:

• разрушение или возведение новых внутренних стен и перегородок;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• расширение жилой площади за счет нежилых помещений (постирочных, гардеробных зон и т. п.) и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов;

• работы по переносу, демонтажу или установке дополнительной сантехники, перестановке кухонной плиты, замене газовой плиты на электрическую и т. д.

Что разрешено делать без согласования

Проведение простого косметического ремонта не считается перепланировкой и не требует согласования. Собственник вправе менять в квартире сантехнику, розетки и выключатели, перекладывать плитку, клеить обои, устанавливать подвесные или натяжные потолки и не уведомлять об этом контролирующие органы.

Какие еще работы можно выполнить без согласования и внесения изменений в техпаспорт:

• замену электропроводки с предварительным штроблением ненесущих стен;

• замену и прокладку новых сантехнических коммуникаций;

• выравнивание стен под обои;

• монтаж душевой кабины вместо ванны, перенос унитаза, раковины, мойки в пределах территории мокрых зон;

• замену дверей без изменения габаритов проемов;

• демонтаж старой встроенной мебели: кладовки, антресоли и т. п.;

• остекление лоджий и балконов.
  

Какую перепланировку требуется узаконить и как это сделать

В определенных случаях перепланировка и переустройство жилого помещения допускаются лишь после оформления разрешения. Не стоит сперва проводить работы, а затем согласовывать их с контролирующими органами. Если перепланировка окажется незаконной, то вас заставят переделывать все обратно и заплатить штраф.

Итак, какие работы по переустройству квартиры разрешены, если предварительно их узаконить:

• Замена оборудования. Например: установка газовой плиты вместо электрической и наоборот, монтаж душевой кабины взамен ванны и так далее.

• Демонтаж и монтаж отопительных, газовых и вентиляционных систем (за исключением вентшахты).

• Замена конструкции пола.

• Снос стен (кроме несущих) и перегородок из гипсокартона, а также возведение новых.

• Перенос оконных и дверных проемов.

• Перестановка электрической плиты в пределах кухни.
  

Инструкция по согласованию переустройства помещения:

Шаг 1. Составить проект перепланировки – самостоятельно или с помощью проектной организации. Важно – организация должна входить в реестр СРО.

Шаг 2. Передать готовый проект в местные органы власти. Проще всего сделать это через МФЦ или на Госуслугах. Кроме проекта понадобятся следующие документы: 

• паспорта собственников недвижимости;

• правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;

• техпаспорт помещения, экспликация (выдаются в БТИ – Бюро технической инвентаризации);

• заявление на проведение перепланировки.

Шаг 3. Получить ответ от администрации. Срок ожидания занимает до 45 дней.

Шаг 4. Приступить к выполнению работ, если проект одобрен. Согласование перепланировки от органов местного самоуправления действует один год, поэтому важно не затягивать с техническими изменениями помещения.

Шаг 5. Сообщить местной администрации о выполненных работах после их завершения. Для проверки законности перепланировки приедет специальная комиссия. Если все условия будут соблюдены, то комиссия составит и выдаст акт о проведении перепланировки.

Шаг 6. Зарегистрировать изменения в ЕГРН. Для этого необходимо подать (через МФЦ) составленный акт в Росреестр, который в течение 15 дней внесет в ЕГРН новый проект квартиры.

Что запрещено законом

Есть определенный перечень перепланировок, который узаконить не получится. А если выполнить переустройство без ведома местной администрации, то в дальнейшем при продаже жилья можно нарваться на штраф.

К таким работам относятся:

• Присоединение квартиры к общедомовой площади: лифтовому холлу, тамбуру, общему коридору, части лестничной клетки и так далее.

• Демонтаж вентиляционного короба. В противном случае вентиляция будет нарушена не только у вас, но и у соседей.

• Монтаж теплых полов с подключением горячего водоснабжения или системы отопления. Если возникнет протечка, то заметить ее сразу и устранить будет крайне трудно.

• Демонтаж и перенос несущих стен. Это опасно – увеличивается риск обрушения подъезда или полностью здания. 

• Перенос “мокрых зон” – кухни или санузлов – в другие комнаты квартиры. В случае протечки коммуникаций пострадают жилые помещения соседей, проживающих ниже.

• Возведение нового жилого помещения без окон. Чтобы помещение согласовали, в нем необходимо установить полупрозрачную перегородку или форточку для естественного освещения.

• Объединение кухонной зоны с жилой комнатой, если к кухне подведен газ. Запрет можно обойти, установив стеклянную дверь или раздвижную перегородку. В этом случае останется ощущение единого пространства, а перепланировка станет законной.

• Присоединение балкона или лоджии к кухне или комнате. Запрещено сносить оконный блок и дверной проем, иначе конструкция останется без опоры и может обрушиться.

• Установка на балконе или лоджии отопительных радиаторов и размещение водяного горячего пола. Отапливать такие помещения разрешается только электрическими нагревателями.
  

Штрафы

Нарушителям порядка проведения перепланировочных работ в квартире грозит денежное взыскание:

• От 2 000 до 2 500 ₽ – для физических лиц.

• От 4 000 до 5 000 ₽ – для должностных лиц.

• От 40 000 до 50 000 ₽ – для организаций.

В некоторых случаях кроме денежных наказаний собственников, которые провели незаконную и опасную перепланировку, могут лишить жилья по суду. Также такую квартиру будет сложно продать или купить в ипотеку.