Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Раньше владельцы квартир могли официально сдавать в аренду жилье только двумя способами: как ИП с соответствующей уплатой налога или как физлица с отражением дохода в декларации и уплатой НДФЛ. На сегодняшний день у граждан Российской Федерации есть еще один способ. Это самозанятость. Такой способ считается довольно выгодным, и о нем мы поговорим далее.

Кто такой самозанятый и как им стать

Самозанятый – это человек, работающий на себя, который официально не имеет наемных сотрудников. Самозанятые работают, получают доход и платят налоги со своих доходов. Несмотря на то что понятие самозанятый существует уже довольно давно, официально такой статус стало возможным получить всего несколько лет назад.

Понятие самозанятый появилось в законодательстве в 2017 году. Уже в ноябре 2018 был принят закон № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

С 2019 года новый режим налогообложения был запущен в четырех регионах России. А уже с 2020 года стал доступен для граждан всей страны. Статус самозанятого начал функционировать в качестве эксперимента. И, по предварительным данным, продлится этот эксперимент до 2029 года.

Самозанятость подразумевает особый режим уплаты налогов, и называется он налогом на профессиональный доход. Самозанятым может стать любой специалист (няня, сантехник, электрик, дизайнер, педагог-репетитор). Специалист выполняет заказ для своих клиентов и оплачивает НПД (налог на профессиональный доход).

«Размер налога для самозанятых будет зависеть от вида клиентов, с которыми он работает. Например, 4%  – при работе с физическими лицами, 6% – если специалист ведет работу с юридическим лицом, а также с индивидуальным предпринимателем».

Получить статус самозанятого можно несколькими способами. И сделать это очень просто. Для этого не нужно собирать кучу документов. Да что уж говорить, даже из дома выходить не потребуется. 

«Получить статус самозанятого может физлицо, работающее на территории Российской Федерации».

Один из самых быстрых вариантов оформления статуса самозанятого – через приложение «Мой налог». Федеральная налоговая служба рекомендует пользоваться данным сервисом. Первым делом нужно будет скачать приложение. Выбираем способ регистрации: по паспорту, ИНН, через пароль от кабинета ФНС или через учетную запись на “Госуслугах”.

Если вы регистрируетесь по паспорту, введите номер вашего телефона. На него придет сообщение с кодом. Далее выбираем регион и прикладываем фотографии или, если удобно, сканируем страницы паспорта (нужна будет вторая и третья). В приложении необходимо сделать свое фото и подтвердить ИНН. 

После всех действий ФНС необходимо будет провести проверку вашей заявки. На это уходит, как правило, один рабочий день. Если вы решили зарегистрироваться с помощью ИНН или пароля от личного кабинета ФНС, то для успешной регистрации вам необходимо совершить следующие действия. В приложении ввести ИНН и пароль, который вы обычно вводите при входе в личный кабинет. После подтвердить регистрацию. Заявку также должны рассмотреть в течение рабочего дня.

Если вы будете регистрироваться через портал “Госуслуги”, вам просто будет необходимо дать разрешение на доступ и использование личных данных с портала для дальнейших действий в приложении «Мой налог». После чего подтвердите все данные.

Также можно зарегистрироваться через банк. Конкретнее – банк, который является партнером налоговой службы. Список банков вы можете посмотреть на сайте налоговой.

В зависимости от банка инструкции по регистрации статуса самозанятого будут разными. Следуйте указаниям выбранного банка-партнера. После регистрации финансовая организация самостоятельно передает вашу заявку в ФНС. Когда заявление будет рассмотрено, банк уведомит вас о постановке на учет. Специальным налоговым режимом самозанятые могут пользоваться при сдаче в аренду квартиры.

Какую недвижимость может сдавать самозанятый

Самозанятый имеет право сдавать любые жилые помещения. Уточним, что жилое помещение – это помещение, которое пригодно для постоянного проживания человека. Это может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира или комната в квартире.

Все остальные объекты, такие как офисы, складские помещения, гаражные постройки, торговые площадки, считаются нежилой недвижимостью. Что касается апартаментов, то они не относятся к жилой недвижимости, так как предназначены для временного пребывания. Их юридический статус говорит о том, что это коммерческая недвижимость.

Налоги и налоговый вычет

Самозанятый вправе сдавать жилые помещения не только физическим лицам, но и компаниям. И поскольку денежные средства, которые он получает за аренду, являются доходами, по закону необходимо уплачивать налог. 

Когда самозанятый получит деньги за аренду недвижимости, ему необходимо сформировать чек в приложении «Мой налог», а после передать его арендатору. Это можно сделать с помощью QR-кода либо путем отправки письма по e-mail.

На основании этих чеков налоговая производит расчет суммы налога, который необходимо будет уплатить. Если самозанятый сдает недвижимость физическому лицу, то ставка будет равна 4%. А если арендатором является организация, то размер налога будет выше и составит 6%. Ставка по налогу может автоматически снизиться за счет налогового бонуса.

«Для самозанятых существует налоговый вычет, который выплачивается единовременно. Налоговый бонус начисляется автоматически каждому, кто в первый раз регистрируется как самозанятый. Размер бонуса равен 10 000 ₽. Эти деньги направляются на уменьшение налога до исчерпания всей суммы налогового вычета. Таким образом, при сотрудничестве с физическими лицами налог для самозанятых будет равен 3%, а с юридическими – 4%».

Как еще можно сэкономить?

Залог. С суммы залога уплачивать налог придется, только если арендатор по каким-либо причинам не выполнил свои обязательства по договору и не получил депозит обратно. То есть залог учитывать нет необходимости, потому что по договору он должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды.

Также не стоит приписывать к доходам расходы арендаторов за коммунальные платежи.  Для этого необходимо в договоре аренды указать, что арендаторы оплачивают к/у самостоятельно, исходя из показаний счетчиков.

Допустим, арендатор перечисляет вам 35 000 ₽ ежемесячно. Из них 30 000 ₽ – это плата за аренду недвижимости, а 5 000 ₽ – коммунальные платежи. Налог вам нужно платить только с выплат за аренду, то есть с 30 000 ₽. И именно эту сумму вы должны указать для расчета налога. Все квитанции за коммуналку лучше сохранять!

Плюсы и минусы

Можно ли сдавать квартиру, если вы не собственник

Часто бывает так, что самозанятые сдают в аренду недвижимость, например, своих родителей. В таком случае правильнее всего будет подписать договор безвозмездного пользования квартирой. Иначе он называется договор ссуды. Регистрировать такой документ в Росреестре не требуется.

По договору безвозмездного пользования самозанятый имеет право сдавать в аренду недвижимость, которая ему не принадлежит. В нем необходимо прописать, что с согласия, допустим, тех же родителей самозанятый вправе передавать квартиру третьим лицам в аренду. Далее самозанятый уже от своего имени будет заключать договор с новыми жильцами, так как по законодательству арендодателем может выступать не только собственник жилья, но и уполномоченные для этого лица.

Что будет, если неофициально сдавать жилье

Сдача недвижимости в аренду неофициально, то есть без оформления договора аренды и без уплаты налогов, является нарушением законодательства и может иметь довольно серьезные последствия.

Во-первых, если вы сдаете жилье без оформления договора аренды, то у вас не будет правовой защиты в случае возникновения споров с арендатором. Например, арендатор не выплачивает арендную плату или нарушает другие правила проживания. Вы не можете обратиться в суд для защиты своих интересов.

Во-вторых, неуплата налогов с доходов от аренды также может иметь серьезные последствия. Если обнаружат, что вы не уплачивали налоги, вам придется выплатить не только задолженность, но и штрафы, и пени.

В целом неофициальная сдача жилья может привести к серьезным юридическим проблемам и финансовым потерям. Здесь хочется отметить, что факт незаконной сдачи жилья необходимо будет доказать. Только в этом случае арендодателю будет назначен штраф, и начислены пени.