Как продать квартиру с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру, которая куплена на маткапитал

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, не запрещается законом. Но сперва придется получить согласие от органов опеки, которые контролируют сделки, касающиеся права собственности детей на недвижимость. 

Без разрешения ведомства соцзащиты продать квартиру не получится. И банк, и нотариус обязательно попросят продавца предоставить подтверждение от органов опеки и попечительства.

Обычно органы опеки соглашаются на продажу квартиры, где выделены доли детям, с условием, что интересы малолетних собственников не пострадают. Например, на вырученные с продажи деньги семья купит квартиру такой же площади или большей, пригодную для проживания детей.

Воспользоваться материнским капиталом для покупки квартиры и не выделять доли детям в связи со скорой продажей этого жилья нельзя. Социальный фонд России может потребовать деньги маткапитала обратно и даже обвинить собственников в мошенничестве. Кроме того, сделка продажи может быть аннулирована судом, и семья останется без недвижимости.

Сроки реализации квартиры после вложения в нее материнского капитала не ограничены. Квартиру, оплаченную с использованием сертификата, разрешено продать сразу после выделения “детских долей”. 

Инструкция по продаже квартиры с маткапиталом

Первый шаг, который необходимо сделать, – обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства за консультацией. Адрес представительства в вашем регионе вы сможете найти по ссылке. Сотрудник соцзащиты подробно расскажет, как действовать именно в вашем случае и какие условия продажи получится согласовать. 

Далее примерный алгоритм действий выглядит так:

Шаг 1. Поиск покупателей квартиры, согласных на сложную и долгую сделку купли-продажи по причине задействованного маткапитала.

Шаг 2. Когда покупатель будет найден, записаться на прием в органы опеки и представить для проверки следующие документы:

• заявления от законных представителей несовершеннолетних детей;

• паспорта всех собственников;

• свидетельства о рождении детей;

• документы, подтверждающие право собственности на продающуюся квартиру;

• выписка из ЕГРН;

• кадастровый паспорт квартиры;

• оценка рыночной стоимости жилья;

• предварительно составленный договор с продавцом на покупку новой недвижимости.

Также вам необходимо будет представить опеке такой же список документов на новую квартиру, которую вы собираетесь покупать. В течение 15 дней после подачи заявления соцзащита даст ответ – положительный или отрицательный с указанием причины отказа. Полученный отказ в дальнейшем можно оспорить в суде.

Шаг 3. Прежде чем принять решение, сотрудники органов опеки и попечительства осматривают квартиру, которую семья собирается приобрести взамен прежней. Как правило, ведомство обращает внимание на следующие критерии:

• ремонт в новой недвижимости не хуже, чем в предыдущей;

• площадь квартиры не меньше прежней, а лучше – больше;

• новое жилье не находится в аварийном состоянии и не назначено для сноса;

• возле жилого дома есть детские сады, школы и медицинские учреждения.

Если недвижимость пригодна для проживания детей и выделения им долей в собственность, опека составит разрешение на сделку с указанием всех ее нюансов. В разрешении обязательно будут указаны размеры новых долей, которые перейдут к детям.

Шаг 4. После полученного согласия от органов опеки можно начинать обе сделки. Сперва оформляется продажа квартиры с материнским капиталом. После получения денег от покупателя семья начинает вторую сделку – покупку новой квартиры.

Шаг 5. После завершения обеих сделок необходимо отчитаться органам опеки, что их условия были соблюдены и детям выделены доли в купленном жилье.

Что, если жилье в ипотеке

Если квартира куплена в ипотеку с использованием материнского капитала, то задача по ее продаже намного усложняется. Пока заемщик выплачивает кредит, квартира находится в залоге у банка. “Детские доли” семья обязана выделить после погашения ипотеки и снятия обременения. Как правило, заемщик кредита пишет нотариальное обязательство о выделении долей детям.

Продать такую недвижимость без согласия банка нельзя, но маловероятно, что кредитор одобрит сделку. Для продажи залоговой квартиры придется сперва выделить доли несовершеннолетним собственникам, а для банка это большой риск. Если взрослые собственники перестанут платить ипотеку, кредитор не сможет изъять у них квартиру, так как это ущемляет права детей. 

Выход из ситуации один – досрочно погасить ипотеку, оформить “детские доли” и затем выставлять квартиру на продажу. Вкратце пошаговые действия семьи будут следующими:

• Погасить ипотеку и взять справку в банке об отсутствии задолженности.

• Снять обременение с квартиры в Росреестре.

• После снятия обременения выделить доли детям.

• Далее необходимо обратиться в органы опеки с намерением продать квартиру и получить разрешение на сделку.

• После согласия опеки продажа квартиры происходит по обычной схеме. О том, как выглядит сделка купли-продажи недвижимости и какие документы потребуются, мы писали здесь и здесь.
  

Налог с продажи квартиры

Платить или не платить налог с продажи недвижимости – зависит от того, сколько квартира находилась в собственности семьи. С 2020 действует правило: продавец освобождается от уплаты налога, если это его единственная квартира и она находилась в собственности три года и более. В остальных случаях для избежания уплаты налога недвижимость должна быть куплена не менее пяти лет назад.

Если квартира продается до истечения трехлетнего или пятилетнего срока, придется уплатить налог с продажи в размере 13% и подать декларацию в ФНС. При расчете налоговой суммы нужно учесть материнский капитал, так как он также облагается налогом.

Для исчисления налога берут наибольшую из двух сумм:

• стоимость квартиры по договору купли-продажи;

• 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Сумма дохода с продажи распределяется равнозначно между всеми собственниками. Для законного уменьшения размера дохода с продажи владельцы жилья могут воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн ₽ или учесть сумму расходов для покупки квартиры. Расходы на покупку нужно подтвердить документами, при этом неважно, использовалась ли для приобретения жилья ипотека или материнский капитал.

Тогда сумма, облагаемая налогом, будет рассчитана по формуле:

Доход с продажи квартиры = стоимость недвижимости (не менее 70% от кадастровой) – 1 млн ₽ (или минус расходы на покупку этой квартиры).

Если доход с продажи получается меньше вычета в 1 млн ₽ или суммы расходов на покупку квартиры, то собственники освобождаются от уплаты налога. Но подать нулевую декларацию в налоговую службу все равно придется.

Подать декларацию в ФНС необходимо до 30 апреля следующего года. Уплатить налог, если он будет начислен, нужно до 15 июля текущего года.