Досрочное погашение ипотеки

Многие заемщики стремятся как можно скорее погасить жилищный кредит. Рассказываем, как правильно вносить дополнительные средства на ипотеку и что выгоднее – уменьшать размер платежа или сокращать срок кредита.

Можно ли досрочно гасить ипотеку

Право досрочного погашения займов, включая ипотеку, указано в Гражданском кодексе РФ, поэтому банки обязательно включают этот пункт в договор с клиентом. Кредитные организации не могут применять штрафные санкции за раннее погашение ипотеки, а также начислять комиссию на дополнительные платежи.

Чтобы полностью или частично погасить ипотеку, необходимо заранее уведомить банк о своем решении и написать заявление. Срок уведомления обычно указывают в ипотечном договоре. 

В некоторые банки нужно приходить с заявлением лично. Есть такие, которые  допускают оформление заявки на досрочное погашение в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении кредитора.

Пример

Рассчитаем итоговую сумму переплаты при частичном погашении ипотеки. В первом варианте расчета укажем цель погашения “Сокращение срока кредита”, а во втором – “Уменьшение ежемесячного платежа”. И затем сравним, какой из них выгоднее всего.

Допустим, 18 октября 2023 года вы оформили ипотеку на 6 млн ₽ под 6% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж составил 50 631,41 ₽. Общая сумма переплаты по процентам – 3 113 775,42 ₽. В конечном итоге за 15 лет вы заплатите банку 9 113 775,42 ₽.

Рассмотрим, как изменятся параметры кредита, если спустя 2 месяца с начала погашения ипотеки внести дополнительно 300 000 ₽ в целях снижения платежа:

• сумма долга уменьшилась на 2 547,71 ₽ и теперь ежемесячный платеж составляет 48 083,70 ₽;

• переплата сократилась всего на 153 888,73 ₽.

Отметим, что дополнительные 300 000 ₽ были списаны вместе с основным платежом в один день. Теперь рассчитаем, как изменятся условия, если при досрочном внесении 300 000 ₽ уменьшить срок ипотеки:

• ежемесячный платеж остался прежним – 50 631,41 ₽;

• срок кредита сократился на 1 год и 1 месяц;

• общая сумма переплаты снизилась на 405 619,22 ₽.

Сравнив оба расчета, мы видим, что гораздо выгоднее уменьшать срок ипотеки, чем платеж. Но тут есть важный нюанс. Чтобы действительно сэкономить на процентах, следует сокращать именно платеж, продолжая вносить ежемесячные платежи в прежнем объеме.

Например, как следует из первого варианта расчета выше, платеж по ипотеке изменился с 50 631,41 ₽ на 48 083,70 ₽. Продолжайте вносить каждый месяц 50 631,41 ₽, выбирая каждый раз при досрочном погашении уменьшение платежа. 

Размер минимального платежа с каждым месяцем будет становиться все меньше и меньше. Еще одно преимущество заключается в том, что при ухудшении финансового положения можно временно перестать досрочно погашать заем и вносить только минимальные платежи. 

Виды досрочного погашения

Ипотеку, как и любой другой кредит, допускается гасить частично или полностью. В первом случае вы вносите только часть от общей суммы займа и тем самым сокращаете срок кредитования или размер ежемесячного платежа. Гасить ипотеку частично можно неограниченное количество раз. Никаких ограничений по размеру погашений нет.

При полном погашении ипотеки вы вносите всю сумму долга на текущую дату. Остаток ипотеки складывается из основного долга и процентов, начисленных с момента последнего списания платежа. 

После зачисления денег необходимо взять в банке справку о полном погашении кредита и закладную, если она на бумажном носителе. Закладная нужна, чтобы снять обременение с квартиры в Росреестре. Бумажный документ нужно передать через МФЦ, а если закладная была оформлена в электронном виде, то банк самостоятельно снимет обременение.

Многие заемщики задаются вопросом, когда выгоднее вносить платежи для частичного погашения ипотеки? Так как проценты по жилищному кредиту начисляются каждый день, то выгоднее запланировать списание дополнительной суммы вместе с ежемесячным платежом. Это правило действует для большинства крупных банков, включая Сбербанк.

Допустим, дата списания платежа по ипотеке – 15 число каждого месяца. Начиная с 16 числа на остаток долга будут ежедневно начисляться проценты. Если вы внесете средства для частичного погашения 20 числа, то кредитор вычтет из суммы набежавшие проценты, а остальное зачтет на основной долг. 

Если же списание дополнительного платежа произойдет по графику, то есть 15 числа, то вся внесенная сумма будет направлена на погашение тела кредита. Важное уточнение: такая уловка позволит вам сэкономить лишь при аннуитетной схеме выплаты ипотеки.

Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом

Средства маткапитала разрешается направить на улучшение жилищных условий для семьи, в том числе на погашение ипотеки. В 2023 году государством установлены следующие суммы выплат:

• На первого ребенка – 586 946 ₽.

• На второго ребенка, если сертификат не был получен за рождение первого, – 775 628 ₽.

• Если на первого ребенка семья уже получила маткапитал, то доплата за рождение второго составит 188 681 ₽.

Средства маткапитала можно потратить на покупку жилья, в том числе с использованием ипотеки. В последнем случае ждать достижения ребенком возраста трех лет не обязательно. Льготные средства разрешено использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке, либо ими можно погасить полностью или частично уже имеющийся жилищный кредит.

Чтобы внести деньги с материнского капитала в счет погашения ипотеки, понадобится подать заявление в кредитную организацию. Банк самостоятельно свяжется с Социальным фондом России (СФР) и перечислит указанную в заявлении сумму на ипотеку.

Имейте в виду, что использование маткапитала для погашения ипотечного кредита допускается только с обязательным выделением долей в квартире детям и супругам. Заемщик должен написать нотариальное обязательство о том, что выделит доли членам семьи после снятия обременения с жилья.

Ошибки при досрочном погашении ипотечного кредита

Большинство ошибок, связанных с досрочным погашением ипотеки, возникают из-за невнимательности клиента к условиям договора и правилам кредитной организации. Рассмотрим три основных:

1. Не предупреждать банк о досрочном погашении

Собираясь внести дополнительную сумму для погашения ипотеки, некоторые заемщики забывают уведомить банк о досрочном списании. В результате кредитор списывает только основной платеж, а дополнительные средства остаются лежать на счете.

2. Забыть про основной платеж

При перечислении денег для досрочного списания заемщики нередко забывают о текущем платеже. Банк списывает указанную в заявлении сумму, а когда наступает дата списания основного платежа, денег на счете не хватает. Образуется просрочка, которая может обернуться начислением пеней и испортить кредитную историю заемщика.

3. Переводить на погашение ипотеки все свободные деньги

Погашать кредит раньше срока выгодное решение, но не стоит забывать о финансовой подушке. Ее оптимальный размер равен сумме нескольких ежемесячных платежей по ипотеке. Нет смысла перечислять на раннее погашение все деньги, так как если вы заболеете или потеряете работу, то останетесь без денежного запаса. А при просроченных платежах могут возникнуть проблемы с банком в виде начисления штрафов и пеней.