Что означает “кредит под залог”

Иногда возникают сложные ситуации, когда денежного лимита по потребительскому кредиту не хватает, и человеку требуется значительно большая сумма денег на более долгий срок. Объясняем, как оформить кредит под залог, чтобы получить необходимые денежные средства.

Что значит “кредит под залог квартиры”

Такая разновидность займа означает, что банк выдает клиенту денежную сумму с обеспечением – то есть, с залогом. Чаще всего в качестве залога выступает недвижимость, находящаяся в собственности заемщика. Если в силу определенных обстоятельств заемщик не сможет погасить кредит, то банк заберет у него объект обеспечения – квартиру или дом – и продаст его на торгах. Вырученной суммой банк погасит задолженность, а если после погашения останутся деньги, то вернет их клиенту.

Кредит под залог жилья отличается от потребительского тем, что суммы по нему значительно больше. Максимальный размер потребительского займа – 3–5 млн ₽. Большинство банков выдают его на срок не более пяти лет по ставке 14–25% годовых.

Суммы по кредиту под залог существенно выше и достигают 80–90% от стоимости залогового объекта. Срок погашения – до 10–20 лет. Актуальная годовая ставка по такому кредиту – от 10 до 16%. 

В целом схема займа с обеспечением больше похожа на ипотеку, чем на обычный потребительский кредит. Так же как и при обычной ипотеке, банк накладывает обременение на квартиру через Росреестр и потребует от заемщика оформить страхование залога.

Требования к недвижимости, которая подходит в качестве обеспечения, у всех банков разные. Некоторые кредиторы предпочитают принимать в залог только квартиры или апартаменты. Если это дом, то он должен быть достроенным и зарегистрированным в качестве жилого объекта, с подведенными к нему коммуникациями (кроме газа).

Также любое залоговое жилье не должно быть ветхим, аварийным или назначенным под снос. 

Плюсы и минусы кредита под залог

Преимущества займа под залог недвижимого имущества:

• возможность получить существенную сумму денег – в среднем до 50 млн ₽;

• срок погашения такого кредита выше, чем потребительского;

• более выгодная процентная ставка, чем по классическим займам;

• банки охотнее одобряют заем, так как присутствует ценное обеспечение;

• менее строгие требования к заемщику – ему могут одобрить кредит, даже если у него не идеальная кредитная история или недостаточный уровень дохода.

Недостатки кредита под залог квартиры:

• из-за наложенного обременения объект недвижимости нельзя продать до погашения займа;

• нельзя получить налоговый вычет, как при обычной ипотеке, так как это нецелевой кредит;

• не каждое жилье подойдет банку в качестве обеспечения;

• заемщику придется дополнительно потратиться на проведение независимой оценки залоговой недвижимости;

• такой вид кредита сложно рефинансировать;

• придется ежегодно страховать квартиру, которая находится у банка в залоге;

• более долгое оформление кредита по сравнению с потребительским займом.

Требования к заемщику

Требования банков к кандидату схожи с условиями по обычной ипотеке. Заемщик должен иметь гражданство России, трудовой стаж от полугода и выше, а также постоянный доход, достаточный для погашения займа, и хорошую кредитную историю.

Приемлемый возраст кандидата – от 21 года. Большинство банков требуют, чтобы на момент окончания кредита с обеспечением клиенту было не больше 70–75 лет.

Какие риски у данного кредита

Главный риск банковского займа с обеспечением – потеря имущества. За несколько десятков лет могут возникнуть различные жизненные ситуации, и если заемщик не справится с погашением долга, то банк заберет у него жилье. Даже если это единственная жилплощадь заемщика.

Дополнительные риски, которые несет клиент банка:

• будущий заемщик потратится на проведение оценки жилья (это примерно 3–7 тыс. ₽), а потом банк откажет ему в выдаче кредита;

• есть вероятность, что банк запретит клиенту прописывать в залоговой квартире других людей, сдавать ее, включать в завещание или оформлять на нее дарственную.

Где взять кредит под залог недвижимости

Надежнее оформить такой кредит не в МФО (микрофинансовой организации), а в крупном банке. В 2023 году кредиты с обеспечением выдают следующие банки:

• “Газпромбанк”;

• “Абсолют Банк”;

• “Альфа-Банк”;

• “Совкомбанк”;

• “Тинькофф”;

• “Локо-Банк”;

• “Уралсиб”;

• “МТС Банк”;

• “ВТБ”;

• “Сбербанк”.

Кроме банков, кредиты под залог жилплощади также оформляют частные инвесторы. Преимущество получения займа у частного лица, а не организации, в том, что инвесторы не так пристально изучают кредитную историю (КИ) кандидата. И откажут ему в предоставлении денег, только если обнаружат в его КИ существенные задолженности и просрочки.

Какие документы понадобятся

Обычно банки запрашивают у кандидата следующие виды документов:

• паспорт гражданина РФ;

• второй документ – например, СНИЛС или загранпаспорт;

• справка об уровне заработка клиента;

• копия или выписка из трудовой книжки;

• согласие супруга, заверенное нотариусом, на передачу квартиры под обременение;

• свидетельство о праве собственности на жилплощадь или выписка из ЕГРН;

• основание получения недвижимости в собственность: завещание, дарственная, договор купли-продажи и прочие документы;

• отчет об оценке недвижимого имущества;

• кадастровый паспорт.
  

Другие нюансы

Если у вас нет квартиры для залога, то вы можете привлечь залогодателя, который предоставит банку свое жилье вместо вас. По кредиту под залог имущества разрешается привлекать созаемщиков и поручителя.

Чтобы повысить вероятность одобрения займа, по возможности закройте все действующие кредиты и кредитные карты. Даже те, которыми вы ни разу не воспользовались.

Некоторые банки принимают в качестве залога таунхаусы, земельные участки без построек, гаражи или комнаты в коммунальных квартирах.