Сколько квартира должна находиться в собственности, чтобы не платить налог с продажи

Уплата налога с продажи жилья необходима, если вы получили прибыль от сделки. Впрочем, готовиться к дополнительным тратам нужно не во всех случаях. Расскажем об этом подробнее.

Когда требуется уплата налога с продажи квартиры

Подоходный налог с продажи в размере 13% начислят, если объект (квартира, частный дом или участок) находился в собственности продавца менее пяти лет. В некоторых случаях срок может быть сокращен до трех лет:

• если это единственное жилье в собственности;

• недвижимость была получена в наследство или подарена близким родственником;

• жилье было оформлено в собственность в результате приватизации или заключения договора пожизненного содержания.

Срок владения недвижимостью начинается с момента регистрации права собственности. К примеру, если вы получили квартиру в дар 1 августа, а собственность зарегистрировали в Росреестре 1 сентября, то отсчет срока начнется с последней даты.

Из этого правила есть несколько исключений. При получении квартиры в наследство отсчет начинается с момента его открытия, а при покупке жилья по ДДУ (договору долевого участия) – после перечисления полной стоимости объекта застройщику. 

Например, если вы купили квартиру в строящемся доме в ипотеку с использованием эскроу-счета, то банк обязан перевести застройщику деньги в течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если вы планируете взять ипотеку на новостройку, которая будет сдана вовремя, обратитесь за консультацией к экспертам по недвижимости INFULL. Так вы сможете подобрать выгодный объект и перепродать его в запланированные сроки без дополнительных расходов на уплату налога с продажи.

Когда продажа жилья в любом случае не облагается НДФЛ

Уплата 13% не потребуется, если недвижимость была продана менее чем за 1 млн ₽. Либо по той же цене, по которой недвижимость была куплена, или даже ниже, поскольку доход продавца в этом случае отсутствует. Правда, подать нулевую декларацию в налоговую службу все равно придется. 

Стоит отметить, что существенно занижать стоимость продажи не рекомендуется. Если продать квартиру дешевле кадастровой цены на 30% и больше, налоговая может обратить внимание на подозрительную сделку, наложить денежный штраф на продавца и даже аннулировать договор купли-продажи.

При любой стоимости недвижимости от уплаты освобождаются собственники – семья с двумя и более детьми, но лишь при соблюдении следующих условий:

• новая квартира будет куплена не позднее 30 апреля следующего года;

• проданное жилье меньше нового по площади;

• кадастровая стоимость проданной квартиры – менее 50 млн ₽;

• у каждого члена семьи имеется в собственности не более 50% от другого жилья, если оно по площади больше купленного.

На момент продажи каждому из детей в семье должно быть не более 18 лет. Либо не более 24 лет, если кто-то из них учится очно в институте.

Как частично снизить сумму налога

Способ 1. Использовать имущественный вычет

Снизить налогооблагаемую базу и сэкономить на уплате налога можно при помощи налогового вычета. Максимальный размер имущественного вычета с продажи жилья – 1 млн ₽. При продаже нежилой недвижимости (например, гаража) вычет составит 250 тыс. ₽. 

Эти деньги нельзя получить на руки, но с их помощью можно уменьшить размер подоходного налога. Например, если вы купили (получили в дар, унаследовали и т. д.) квартиру за 3 млн ₽, а спустя полтора года продали ее за 5 млн ₽, то в налоговой декларации укажите сумму налогового вычета 1 млн ₽. Налогооблагаемая база снизится с 5 млн до 4 млн ₽. 

Тогда расчет налога с продажи будет произведен следующим образом:

5 000 000 – 1 000 000 х 13% = 520 000 ₽.

Способ 2. Применить уменьшение доходов на расходы

Второй способ снизить сумму налога выгоднее, чем первый. Одна из налоговых льгот для россиян – возможность уменьшить сумму дохода на расходы. Иначе говоря, уплатить налог только на разницу между покупкой и продажей недвижимости.

Льготой можно воспользоваться, если у вас сохранились документы, в которых указана сумма покупки жилья. Например, договор купли-продажи.

В качестве примера возьмем расчет, приведенный выше. Так как квартира была куплена за 3 млн ₽, а продана за 5 млн ₽, то НДФЛ потребуется уплатить только с полученной разницы – 2 млн ₽. Сумма налога составит 260 тыс. ₽, что в два раза выгоднее, чем при использовании имущественного вычета.

Как сэкономить на НДФЛ с продажи долевой собственности

Как уплачивать налог, если недвижимость находится в долевой собственности и доли необходимо продать раньше минимального срока владения? Налогообложение в этом случае мало чем отличается от обычного при продаже квартиры целиком. С продажи любой доли также необходимо уплатить 13% подоходного налога.

В качестве примера рассмотрим случай, когда супруги продают общую квартиру, в которой у каждого из них одинаковая доля в собственности. Чтобы сэкономить на уплате НДФЛ, они имеют право воспользоваться имущественным вычетом с продажи. 

При этом гораздо выгоднее оформить договор купли-продажи на каждую долю по отдельности. Тогда вычет на уплату налога смогут применить оба супруга. Если же продавать квартиру целиком, то имущественный вычет распределяется поровну между продавцами.

Оставьте заявку на ипотеку прямо сейчас

Подберем лучшие условия для вас

Ваше имя

Ваш телефон

Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных