Как взять ипотеку под низкий процент в 2026 году

В 2026 году взять ипотеку с низким процентом возможно, несмотря на высокие рыночные ставки. Используя льготные программы и стратегии снижения ставки, можно значительно уменьшить стоимость кредита. 

Общие условия ипотеки в 2026 году

В 2026 году ипотечный рынок продолжает находиться в сложной ситуации из-за высокой ключевой ставки. Первоначальный взнос составляет от 20% до 50%, в зависимости от банка и программы. 

Сегодня получить ипотеку без первого взноса нереально. После ужесточения политики ЦБ РФ “дешевых” программ, доступных каждому, больше нет.

Максимальный срок кредита — до 30 лет, что позволяет распределить платежи, но увеличивает общую переплату. Для получения ипотеки необходимо подтвердить доход и иметь хорошую кредитную историю. 

Ключевые ставки по ипотеке в 2026 году

Рыночные ставки по ипотеке по-прежнему остаются рекордно высокими — в среднем 24%-25%, с пиковыми значениями до 26% у некоторых банков. Льготные программы предлагают значительно более низкие проценты, о которых мы поговорим ниже. 

Эксперты прогнозируют, что в 2026 году ставки могут заметно снизиться. Однако значительного падения ставок до уровня 2023 года ожидать не стоит из-за инфляции и экономических факторов.

Виды ипотеки на приобретение жилья

В 2026 году россиянам доступны различные программы ипотеки, каждая из которых имеет свои особенности и условия.

Семейная ипотека

Семейная ипотека – это льготная программа ипотечного кредитования, рассчитанная на заемщиков с детьми. Базовая ставка по программе – 6%, срок кредитования – до 30 лет. Сумма первого взноса – от 20%.

Льготная ипотека доступна для семей минимум с одним ребенком, не достигшим 7-летнего возраста, или с несовершеннолетним ребенком-инвалидом. Программа распространяется на новостройки и и ИЖС. 

Семьи с ребенком-инвалидом также могут взять в ипотеку вторичное жилье, но только в определенных регионах с малыми объемами строительства. В перечень таких регионов входят Ингушетия, Калмыкия и Новгородская область, а также свыше 900 городов.

Предельная сумма ипотеки: 12 млн ₽ в Москве, Московской области, СПб и Ленобласти, 6 млн ₽ — в остальных регионах. Лимит можно увеличить, взяв недостающую часть по рыночной ставке, до 30 млн и 15 млн ₽ соответственно.

Новые условия семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года:

• На одну семью можно получить только одну ипотеку. Выдача двух льготных кредитов на супругов не допускается.

• Если гражданин РФ состоит в зарегистрированном браке, его супруг/супруга обязательно становится созаемщиком. Исключение: муж/жена гражданин другой страны или участник военной ипотеки.

Сельская ипотека

Сельская ипотека предлагает ставки от 0,1% до 3% для покупки или строительства жилья в сельской местности. Максимальная сумма — 6 миллионов рублей, для супругов — до 12 миллионов. 

Кто может воспользоваться программой

Специалисты, оформленные по трудовому договору в течение 5 лет с момента получения льготного кредита:

• в сфере агропромышленного комплекса;

• в социальной сфере на сельских территориях;

• в органах местного самоуправления в сельской местности;

• в организациях, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству, Россельхознадзору;

• в исполнительных органах субъекта РФ или организациях в сфере ветеринарии, подведомственных субъекту РФ.

Индивидуальные предприниматели в сфере агропромышленного комплекса. Они также обязаны вести деятельность в течение 5 лет после оформления ипотеки.

Участники СВО, их супруги или вдовы/вдовцы, если не вступили в повторный брак.

Военная ипотека

Военнослужащие могут воспользоваться льготной ипотекой с субсидированной ставкой. По программе можно купить квартиру в новостройке, вторичке или дом с участком. Подробнее о военной ипотеке мы писали в этой статье.

Дальневосточная ипотека

Дальневосточная ипотека предлагает ставку 2% для покупки жилья в регионах ДФО и Арктики. Максимальная сумма кредита — от 6 до 9 млн ₽. Срок ипотеки – до 20 лет.

Программой могут воспользоваться:

Молодые семьи

Оба супруга не достигли 36 лет на момент подачи заявки. Также допускается оформление ипотеки, если один из супругов младше 36 лет, а второй значительно старше, но при этом кредит оформляется только на младшего супруга.

Одинокие родители

Одинокие матери или отцы не старше 35 лет включительно, если ребёнок зарегистрирован вместе с заемщиком.

Участники государственных программ развития территорий без возрастных ограничений

Участники программы «Дальневосточный гектар», «Арктический гектар», программ повышения мобильности трудовых ресурсов.

Социальные специалисты, работающие в регионе

Медицинские работники, педагоги и воспитатели, сотрудники учреждений культуры. Обязательное условие — не менее 5 лет непрерывного стажа в соответствующем учреждении, находящемся на территории Дальнего Востока или Арктической зоны.

Сотрудники предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК)

Работники ОПК, фактически трудоустроенные на момент подачи заявки на предприятиях, расположенных в пределах территорий, охваченных программой.

Ипотека на новостройку

Как правило, для ипотеки на новостройки действуют более низкие ставки, чем на вторичку, за счет снижения рисков для банка. Самые выгодные условия можно получить, если банк сотрудничает с выбранным вами застройщиком. 

Ставки на новостройки в крупных банках по состоянию на январь-февраль 2026 года:

• Сбербанк: от 19%.

• ВТБ: от 19,9%.

• Альфа-Банк: от 19,99%.

• Банк «Санкт-Петербург»: от 18,99%.

• Уралсиб: от 18,99%.

Ипотека на вторичное жилье

Ипотека на вторичное жилье отличается более высокими ставками. На некоторые регионы распространяется действие льготных ипотечных программ. В том числе, семейной и дальневосточной. 

Ставки по ипотеке на вторичном рынке недвижимости по состоянию на январь-февраль 2026 года:

• Сбербанк: от 18,7%.

• ВТБ: от 19,9%.

• Альфа-Банк: от 19,99%.

• Банк «Санкт-Петербург»: от 18,99%.

• Уралсиб: от 18,99%.

Льготная ипотека: что будет в 2026 году

Льготные ипотечные программы продолжают действовать несмотря на некоторые ограничения. Сельская ипотека пока что недоступна из-за исчерпания лимитов, кроме того, возможны изменения условий:

• Исключение из программы районов в радиусе 50 км от крупных городов и деревень в пределах 30 км от городов с населением свыше 100 тысяч человек. Это позволит сосредоточить поддержку на отдаленных территориях, а не в пригородах.

• Повышение ставки до рыночных значений при нарушении условий ипотеки. Сейчас это запрещено.

Ожидаются изменения и в программе семейной ипотеки. В 2025 году свыше половины всех ипотечных договоров по “семейке” приходится на 4 региона: Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области. 

Чтобы равномерно распределить бюджет, власти собираются ограничить выдачу семейную ипотеки регионом регистрации заемщика. 

Таким образом, купить квартиру в Санкт-Петербурге, проживая в городе без постоянной прописки, не получится. Нововведение запланировано на первый квартал 2026 года.

Когда брать ипотеку на недвижимость выгоднее всего

В 2026 году брать ипотеку выгодно тем, кто может претендовать на льготные программы. Остальным заемщикам мы рекомендуем отложить решение жилищного вопроса до осени 2026 года, при условии, что ключевая ставка продолжит постепенное снижение.

Эксперты прогнозируют заметное снижение ставок уже к лету 2026 года. Если жилье нужно срочно, стоит рассмотреть альтернативный вариант – программы рассрочки от застройщиков.

Кому стоит оформлять ипотеку в 2026 году

Ипотеку в 2026 году стоит брать тем, кто попадает под льготные категории – семьям с детьми, IT-специалистам, жителям сельских территорий, Дальнего Востока или Арктики, а также тем, у кого стабильный доход и благоприятная кредитная история. Также выгодно оформлять ипотеку заемщикам, которые могут внести увеличенный первоначальный взнос (50% и более), тем самым снижая общую переплату.

Каким категориям граждан лучше подождать с приобретением жилья

Тем, у кого низкий доход, высокая закредитованность, есть просрочки по кредитам или ипотеке в прошлом, лучше подождать с покупкой жилья. Банки либо откажут в выдаче займа, либо одобрят его под максимальный процент. 

В таком случае выгоднее снимать квартиру, чем покупать. Так как высокие ежемесячные платежи по ипотеке могут превышать стоимость аренды.

Ипотека или аренда: что выбрать в 2026 году

Сейчас выбор между ипотекой и арендой зависит от финансового положения и планов. Аренда жилья может стать более выгодным решением по сравнению с ипотекой на короткий период. 

Даже если ипотека оформлена по льготной ставке, переплата все равно в несколько раз выше, чем расходы на аренду.

При долгосрочной перспективе затраты на аренду и льготную ипотеку становятся сопоставимыми. Но важно учитывать, что после полной выплаты ипотеки жилье становится собственностью заемщика, в отличие от аренды. 

Как сделать ипотеку дешевле

Существует несколько способов снизить процент по ипотеке:

• Льготные госпрограммы. Воспользуйтесь семейной, сельской, дальневосточной, ИТ-ипотекой с субсидированными ставками или ипотекой с материнским капиталом.

• Рассрочка от застройщика. Девелоперы предлагают различные программы рассрочки, с переплатой и без, на срок до 7-9 лет.

• Покупка низкой ставки. Некоторые банки, в том числе Сбер, предлагают снижение ставки за определенную плату. Фактически вы покупаете выгодный процент по ипотеке, но в конечном итоге это дешевле, чем переплата по кредиту.

• Программы от застройщиков. Крупные застройщики предлагают специальные программы совместно с банками-партнерами. Снижение ставки может достигать 1–4 п.п.

• Зарплатная ипотека: Клиенты зарплатных банков могут получить скидку 0,2–0,7 п.п.

• Увеличение первоначального взноса. Увеличенный взнос снижает риски для банка и может уменьшить ставку.

• Онлайн-оформление. Электронная регистрация сделки позволяет получить скидку на ставку до 0,2–0,3 п.п.

• Страхование. Оформление страхования жизни или титула снижает ставку по ипотеке в среднем на 0,3-1,5 п.п.

Риски ипотеки в 2026 году

Основные риски ипотеки относятся к рыночным и специальным программам, разработанным банками совместно с девелоперами:

• Высокие ежемесячные платежи, которые могут стать неподъемными из-за ухудшения финансового положения заемщика

• Возможное увеличение платежей по окончании льготного периода по специальной программе

• Потеря недвижимости, купленной в рассрочку, при банкротстве или финансовых проблемах у застройщика.

Советы и рекомендации экспертов

Эксперты рынка недвижимости советуют тщательно анализировать свои финансы перед оформлением ипотеки. Выбирайте программу, соответствующую вашим возможностям, и учитывайте все условия договора. Рассмотрите возможность досрочного погашения, чтобы снизить переплату.

Вывод

Сегодня ипотека в России остается доступной, но требует тщательного подхода из-за высоких рыночных ставок. Специалисты рекомендуют сравнивать предложения банков, учитывать долгосрочные планы и быть готовым к возможным экономическим изменениям. Для некоторых аренда может быть более выгодным вариантом но при наличии льгот и стабильного дохода ипотека может стать шагом к собственному жилью.

Оставьте заявку на ипотеку

Ваша ипотека - наша работа

Ваше имя

Ваш телефон

Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных