Как взять ипотеку под низкий процент в 2025-2026 годах

В 2025 году взять ипотеку с низким процентом возможно, несмотря на высокие рыночные ставки. Используя льготные программы и стратегии снижения ставки, можно значительно уменьшить стоимость кредита. 

Общие условия ипотеки в 2025 году

В 2025 году ипотечный рынок продолжает находиться в сложной ситуации из-за высокой ключевой ставки – показатели достигали 21%. Первоначальный взнос составляет от 15% до 50%, в зависимости от банка и программы. 

Сегодня получить ипотеку без первого взноса нереально. После ужесточения политики ЦБ РФ “дешевых” программ, доступных каждому, больше нет.

Максимальный срок кредита — до 30 лет, что позволяет распределить платежи, но увеличивает общую переплату. Для получения ипотеки необходимо подтвердить доход и иметь хорошую кредитную историю. 

Ключевые ставки по ипотеке в 2025 году

Рыночные ставки по ипотеке по-прежнему остаются рекордно высокими — в среднем 21%-23%, с пиковыми значениями до 25% у некоторых банков. Льготные программы предлагают значительно более низкие проценты, о которых мы поговорим ниже. 

Эксперты прогнозируют, что к началу 2026 года ставки могут немного снизиться. Однако значительного падения ставок до уровня 2023 года ожидать не стоит из-за инфляции и прочих экономических факторов.

Виды ипотеки на приобретение жилья

В конце 2025 года россиянам доступны различные программы ипотеки, каждая из которых имеет свои особенности и условия.

Семейная ипотека

Ставка 6% доступна для семей минимум с одним ребенком, не достигшим 7-летнего возраста, или с несовершеннолетним ребенком-инвалидом. Программа распространяется на новостройки и и ИЖС. 

Семьи с ребенком-инвалидом могут купить вторичное жилье, но только в определенных регионах с малыми объемами строительства. В перечень таких регионов входят Ингушетия, Калмыкия и Новгородская область, а также свыше 900 городов.

Предельная сумма ипотеки: 12 млн ₽ в Москве, Московской области, СПб и Ленобласти, 6 млн ₽ — в остальных регионах. Лимит можно увеличить, взяв недостающую часть по рыночной ставке, до 30 млн и 15 млн ₽ соответственно.

Сельская ипотека

Сельская ипотека предлагает ставки от 0,1% до 3% для покупки или строительства жилья в сельской местности. Максимальная сумма — 6 миллионов рублей, для супругов — до 12 миллионов. В 2025 году программа приостановлена из-за исчерпания лимитов.

Военная ипотека

Военнослужащие могут воспользоваться льготной ипотекой с субсидированной ставкой. По программе можно купить квартиру в новостройке, вторичке или дом с участком. Подробнее о военной ипотеке мы писали в этой статье.

Дальневосточная ипотека

Дальневосточная ипотека предлагает ставку 2% для покупки жилья в регионах ДФО и Арктики. Максимальная сумма кредита — от 6 до 9 млн ₽. Срок ипотеки – до 20 лет.

Ипотека на новостройку

Как правило, для ипотеки на новостройки действуют более низкие ставки, чем на вторичку, за счет снижения рисков для банка. Самые выгодные условия можно получить, если банк сотрудничает с выбранным вами застройщиком. 

Ставки на новостройки в крупных банках по состоянию на ноябрь 2025 года:

• Сбербанк: от 17,4%.

• ВТБ: от 22,3%.

• Альфа-Банк: от 20,09%.

• Газпромбанк: от 22,5%.

• Россельхозбанк: от 21,5%.

Ипотека на вторичное жилье

Ипотека на вторичное жилье отличается более высокими ставками. На некоторые регионы распространяется действие льготных ипотечных программ. В том числе, семейной и дальневосточной. 

Ставки по ипотеке на вторичном рынке недвижимости по состоянию на ноябрь 2025 года:

• Сбербанк: от 21,7%.

• ВТБ: от 24,2%.

• Альфа-Банк: от 20,09%.

• Газпромбанк: от 22%.

• Россельхозбанк: от 21,5%.

Льготная ипотека: что будет в 2025-2026 году

Льготные ипотечные программы продолжают действовать несмотря на некоторые ограничения. Сельская ипотека по-прежнему недоступна из-за исчерпания лимитов, кроме того, возможны изменения условий:

• Исключение из программы районов в радиусе 50 км от крупных городов и деревень в пределах 30 км от городов с населением свыше 100 тысяч человек. Это позволит сосредоточить поддержку на отдаленных территориях, а не в пригородах.

• Повышение ставки до рыночных значений при нарушении условий ипотеки. Сейчас это запрещено.

Не исключены изменения и в программе семейной ипотеки. В 2025 году свыше половины всех ипотечных договоров по “семейке” приходится на 4 региона: Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области. 

Чтобы равномерно распределить бюджет, власти собираются ограничить выдачу семейную ипотеки регионом регистрации заемщика. 

Таким образом, купить квартиру в Санкт-Петербурге, проживая в городе без постоянной прописки, не получится. Нововведение запланировано на первый квартал 2026 года.

Когда брать ипотеку на недвижимость выгоднее всего

Сейчас, в 2025 году, брать ипотеку выгодно тем, кто может претендовать на льготные программы. Остальным заемщикам мы рекомендуем отложить решение жилищного вопроса до весны 2026 года, при условии, что ключевая ставка продолжит постепенное снижение.

Эксперты прогнозируют заметное снижение ставок уже к началу 2026 года. Если жилье нужно срочно, стоит рассмотреть альтернативный вариант – программы рассрочки от застройщиков.

Кому стоит оформлять ипотеку в 2025 году

Ипотеку в 2025 году стоит брать тем, кто попадает под льготные категории – семьям с детьми, IT-специалистам, жителям сельских территорий, Дальнего Востока или Арктики, а также тем, у кого стабильный доход и благоприятная кредитная история. Также выгодно оформлять ипотеку заемщикам, которые могут внести увеличенный первоначальный взнос (50% и более), тем самым снижая общую переплату.

Каким категориям граждан лучше подождать с приобретением жилья

Тем, у кого низкий доход, высокая закредитованность, есть просрочки по кредитам или ипотеке в прошлом, лучше подождать с покупкой жилья. Банки либо откажут в выдаче займа, либо одобрят его под максимальный процент. 

В таком случае выгоднее снимать квартиру, чем покупать. Так как высокие ежемесячные платежи по ипотеке могут превышать стоимость аренды.

Ипотека или аренда: что выбрать в 2025 году

Сейчас выбор между ипотекой и арендой зависит от финансового положения и планов. Аренда жилья может стать более выгодным решением по сравнению с ипотекой на короткий период. 

Даже если ипотека оформлена по льготной ставке, переплата все равно в несколько раз выше, чем расходы на аренду.

При долгосрочной перспективе затраты на аренду и льготную ипотеку становятся сопоставимыми. Но важно учитывать, что после полной выплаты ипотеки жилье становится собственностью заемщика, в отличие от аренды. 

Как сделать ипотеку дешевле

Существует несколько способов снизить процент по ипотеке:

• Льготные госпрограммы. Воспользуйтесь семейной, сельской, дальневосточной, ИТ-ипотекой с субсидированными ставками или ипотекой с материнским капиталом.

• Рассрочка от застройщика. Девелоперы предлагают различные программы рассрочки, с переплатой и без, на срок до 7-9 лет.

• Покупка низкой ставки. Некоторые банки, в том числе Сбер, предлагают снижение ставки за определенную плату. Фактически вы покупаете выгодный процент по ипотеке, но в конечном итоге это дешевле, чем переплата по кредиту.

• Программы от застройщиков. Крупные застройщики предлагают специальные программы совместно с банками-партнерами. Снижение ставки может достигать 1–4 п.п.

• Зарплатная ипотека: Клиенты зарплатных банков могут получить скидку 0,2–0,7 п.п.

• Увеличение первоначального взноса. Увеличенный взнос снижает риски для банка и может уменьшить ставку.

• Онлайн-оформление. Электронная регистрация сделки позволяет получить скидку на ставку до 0,2–0,3 п.п.

• Страхование. Оформление страхования жизни или титула снижает ставку по ипотеке в среднем на 0,3-1,5 п.п.

Риски ипотеки в 2025-2026 годах

Основные риски ипотеки относятся к рыночным и специальным программам, разработанным банками совместно с девелоперами:

• Высокие ежемесячные платежи, которые могут стать неподъемными из-за ухудшения финансового положения заемщика

• Возможное увеличение платежей по окончании льготного периода по специальной программе

• Потеря недвижимости, купленной в рассрочку, при банкротстве или финансовых проблемах у застройщика.

Советы и рекомендации экспертов

Эксперты рынка недвижимости советуют тщательно анализировать свои финансы перед оформлением ипотеки. Выбирайте программу, соответствующую вашим возможностям, и учитывайте все условия договора. Рассмотрите возможность досрочного погашения, чтобы снизить переплату.

Вывод

Сегодня ипотека в России остается доступной, но требует тщательного подхода из-за высоких рыночных ставок. Специалисты рекомендуют сравнивать предложения банков, учитывать долгосрочные планы и быть готовым к возможным экономическим изменениям. Для некоторых аренда может быть более выгодным вариантом но при наличии льгот и стабильного дохода ипотека может стать шагом к собственному жилью.

Быстро оформить страховой полис

Ваше имя

Ваш телефон

Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных