Как выделить доли детям в ипотечной квартире

Законные представители несовершеннолетних детей (родители или опекуны) обязаны выделить детям доли в недвижимости в двух случаях:

• При продаже жилья, где у одного ребенка или у всех детей есть доля в собственности. В этом случае органы опеки проследят, чтобы несовершеннолетним собственникам были выделены доли в новом жилье. Если жилищные условия ухудшатся после продажи квартиры, опека вправе наложить запрет на такую сделку.
• Если для погашения ипотеки или в качестве первого взноса привлекаются средства из материнского капитала.

Если недвижимость приобретена в ипотеку

Как правило, ипотечный договор и право собственности оформляются только на заемщиков – обоих родителей несовершеннолетних детей либо на одного родителя. Выделить долю ребенку можно только после погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Если задействован материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий: зачесть его в качестве первого взноса по ипотеке или погасить имеющийся ипотечный кредит.

Согласно статье 10 Федерального закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, после внесения маткапитала в ипотеку детям и второму супругу необходимо выделить доли в квартире. Сделать это нужно в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья.

Доли выделяют всем детям матери, которой принадлежит сертификат, в том числе совершеннолетним. Супругу положена доля, только если пара в официальном браке.

Если к моменту снятия обременения супруги развелись, но маткапитал был использован в браке, часть жилья все равно придется выделить бывшему супругу. Даже если женщина к этому времени уже снова вышла замуж.

Если в семье к окончанию погашения ипотеки родились еще дети, им также придется выделить доли. Например, при внесении суммы материнского капитала у вас был один ребенок, а потом родилось еще двое. Когда придет время выделить причитающиеся каждому доли в квартире, это придется сделать для пятерых членов семьи.

Какие размеры долей необходимо выделить каждому

Законом этот момент не регламентирован. Для удобства доли могут быть пропорциональны сумме внесенного материнского капитала, разделенного на детей и супругов.

К примеру, 55-метровая квартира стоит 6,9 млн рублей, а сумма сертификата материнского капитала составляет 693 тыс. рублей, то есть равна 10% от стоимости жилья. После снятия обременения супругам и двоим детям необходимо будет выделить по 2,5% от 55 кв.м.. Таким образом, доля каждого составит 1,4 квадратных метров. Остальная площадь квартиры будет находиться в совместной собственности супругов.

Разумеется, можно выделить гораздо больше, например, поделить всю площадь на четверых. Но, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру, могут возникнуть определенные трудности при согласовании сделки с органами опеки.

Пошаговая инструкция: как выделить доли после полного погашения ипотеки

Если доли выделяются только наследникам, то алгоритм действий очень прост:

1. После выплаты ипотечного кредита и снятия обременения в Росреестре скачать в интернете бланк соглашения о выделении долей детям. 
2. В соглашение нужно вписать все данные участников сделки, квадратуру площади, размер доли каждого ребенка и родителя.
3. Подписать готовый документ соглашения об отчуждении и отдать его на регистрацию в Росреестр. За несовершеннолетних расписываются родители (законные представители).

Если доли выделяют не только детям, но и мужу, то проведение сделки будет несколько сложнее. Такая сделка называется разделом имущества супругов и должна быть заверена нотариусом.

Что нужно сделать после нотариального заверения соглашения:

• Собрать пакет документов:
  • паспорта супругов;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельства о рождении, если доли отчуждаются несовершеннолетним;
  • по одному экземпляру подписанного соглашения на каждого долевого собственника;
  • договор купли-продажи жилья или выписка из ЕГРН;
  • Квитанции, подтверждающие оплату пошлины – в сумме она составляет 2 000 рублей и делится на всех участников сделки.
• Подать документы в Росреестр. Это можно сделать через нотариуса, который заверит соглашение; через МФЦ; онлайн на сайте Росреестра или отправить письмом.
• Примерно через 7–10 дней Росреестр зарегистрирует долевых собственников и предоставит выписку из ЕГРН.

Что будет, если не выделять доли детям

Если в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья родитель не выделит доли детям, это может обернуться большими проблемами.

Часто сделки с участием материнского капитала проверяются прокуратурой. Если она установит, что доли не были отчуждены в пользу детей, то вправе направить иск против родителей в суд. Или завести уголовное дело о мошенничестве.

Нередки случаи, когда родителей принуждали вернуть средства маткапитала в пенсионный фонд. Кроме того, продать такую квартиру потом будет невозможно. Сделку не дадут провести органы опеки либо признают ее впоследствии недействительной.