Ипотека – что это такое и как работает

Ипотека – это залог недвижимости, который обеспечивает исполнение обязательства перед кредитором. В повседневной речи так называют кредит на покупку квартиры или дома. После регистрации сделки жилье принадлежит покупателю, а банк получает залоговое право. Пока кредит не закрыт, в ЕГРН сохраняется запись об ипотеке.

Ипотека: что это такое простыми словами

Ипотека – что это такое простыми словами? Схема состоит из двух связанных операций. Банк одалживает покупателю деньги, а приобретенная недвижимость обеспечивает возврат этого долга.

Предположим, квартира стоит 9 млн ₽. У покупателя есть 3 млн ₽, еще 6 млн ₽ он берет в кредит. После регистрации именно покупатель становится собственником квартиры. Банк не забирает ее себе, но получает право залога.

Это следует из Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По статье 77 жилье, купленное полностью или частично за кредитные средства, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки.

В чем суть ипотеки с юридической точки зрения

Ипотека – что такое и в чем ее суть? Заемщик получает крупную сумму на длительный срок, а кредитор снижает свой риск за счет залога.

Чтобы понять, что такое ипотека недвижимости юридически, важно разделять право собственности и залоговое право. Квартира принадлежит покупателю. Он может в ней жить и пользоваться ею по назначению – это прямо предусмотрено статьей 29 № 102-ФЗ.

Банк получает не право собственности, а обеспечение своего денежного требования. Если заемщик серьезно нарушает обязательства, кредитор вправе использовать предусмотренные законом процедуры взыскания за счет заложенного имущества.

Предметом ипотеки может быть не только квартира. Статья 5 № 102-ФЗ относит к возможным объектам, например, жилые дома, земельные участки, машино-места и другую недвижимость при соблюдении требований закона.

Что происходит при покупке квартиры

Что такое ипотека при покупке квартиры удобнее рассмотреть не через определения, а по шагам.

Обычно сделка выглядит так:

1. Покупатель выбирает жилье и определяет первоначальный взнос.

2. Банк рассматривает заявку и оценивает платежеспособность.

3. Кредитор проверяет объект и документы.

4. Покупатель подписывает кредитный договор и документы по покупке недвижимости.

5. Собственные и кредитные средства направляются на расчеты по сделке.

6. Регистрируется право собственности покупателя.

7. Одновременно в ЕГРН появляется запись об ипотеке.

8. Заемщик возвращает банку долг и проценты по графику.

При покупке квартиры в строящемся доме порядок расчетов может отличаться. Например, по ДДУ деньги в предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ случаях размещаются на счете эскроу.

Перед поиском недвижимости полезно сначала определить сумму, которую семья действительно готова ежемесячно отдавать банку, и только затем выбирать объект.

Кто участвует в сделке

Что означает покупка квартиры в ипотеку для покупателя? Кроме продавца появляется кредитор, а сама сделка связывает покупку недвижимости с кредитом и залогом.

В отдельных случаях в сделке дополнительно участвуют созаемщики, органы опеки, нотариус и другие лица.

За что заемщик платит банку

Ипотека на жилье – что это такое с финансовой стороны? Заемщик возвращает не только полученную сумму, но и проценты за пользование деньгами.

На итоговую стоимость влияют:

• сумма кредита;

• процентная ставка;

• срок;

• порядок погашения;

• первоначальный взнос;

• расходы, связанные со страхованием и выбранными услугами.

Например, если условно взять 5 млн ₽ на 20 лет под 16% годовых с аннуитетным графиком, платеж составит около 69,6 тыс. ₽ в месяц. За 20 лет заемщик перечислит примерно 16,7 млн ₽, если ставка и график не изменятся. Около 11,7 млн ₽ из этой суммы придется на проценты.

Ставка 16% приведена только для математического примера и не является предложением банка или средней ставкой на рынке.

При сравнении кредитов нужно смотреть не только на процент в рекламе, но и на полную стоимость кредита – ПСК. Она указывается в договоре по правилам Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Что дает ипотека покупателю

Что дает покупка квартиры в ипотеку? Прежде всего – возможность приобрести жилье раньше, чем семья накопит всю его стоимость.

Например, если квартира стоит 10 млн ₽, а семья может откладывать по 80 тыс. ₽ в месяц, для накопления этой суммы без учета изменения цен потребовалось бы более десяти лет. Ипотека позволяет провести сделку раньше, но за использование банковских денег придется платить проценты.

Поэтому выгода не сводится к принципу «купить сейчас». Нужно учитывать:

• размер будущего платежа;

• переплату;

• финансовый резерв после первоначального взноса;

• расходы на содержание жилья;

• страхование;

• риск временного сокращения доходов.

Одобренная банком максимальная сумма не обязательно является комфортной для семейного бюджета.

Какие ограничения возникают из-за залога

Если объяснять, что такое ипотека на жилье простыми словами с позиции собственника, то квартира остается вашей, но залог ограничивает возможность свободно ею распоряжаться.

По статье 37 № 102-ФЗ заложенную недвижимость по общему правилу можно продать, подарить или обменять с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное. Для заемщиков-физлиц также предусмотрена специальная процедура самостоятельной продажи ипотечного имущества.

Жить в квартире и использовать ее по назначению собственник вправе без передачи собственности банку.

Отдельный вопрос – страхование объекта. Статья 31 № 102-ФЗ регулирует страхование заложенного имущества от утраты и повреждения. Если договор не устанавливает другой порядок, соответствующая обязанность лежит на залогодателе в пределах, предусмотренных законом.

Стоимость полиса – регулярный расход, который стоит учитывать еще при расчете бюджета сделки.

Что происходит после выплаты кредита

Когда заемщик полностью выполняет обязательства перед банком, основание для залога прекращается. Затем в установленном законом порядке погашается регистрационная запись об ипотеке.

После последнего платежа полезно проверить сведения ЕГРН. Сам факт списания последнего платежа и отсутствие записи об обременении – разные этапы, поэтому лучше убедиться, что сведения в реестре обновлены.

Чем ипотека отличается от покупки без кредита

Что такое обычная ипотека хорошо видно при прямом сравнении двух способов покупки.

То есть ипотека дает доступ к чужому капиталу для приобретения недвижимости, но одновременно создает долг и залоговое обременение.

Часто задаваемые вопросы