Передача денег при сделке с недвижимостью

Как передать деньги за покупку/продажу квартиры

Сделка купли-продажи всегда сопряжена с определенными рисками потери денег или жилья. Чтобы минимизировать эти риски и проконтролировать процесс перевода средств, банковской системой предусмотрено несколько способов расчета между покупателем и продавцом.

Расскажем подробнее, как происходит каждый из вариантов расчета с продавцом жилья, а также о том, какие у них есть преимущества и недостатки.

Через банковскую ячейку

Безопасным будет способ передачи денег за недвижимость, если закладывать их в ячейку вместе с описью вложения. Покупатель арендует ячейку в депозитарии (хранилище) банка и после подписания договора с продавцом закладывает туда необходимую сумму наличных, равную стоимости квартиры или первоначального взноса по ипотеке.

Продавец не получит доступ к ячейке до тех пор, пока покупатель не оформит право собственности на жилье и не представит банку выписку из ЕГРН. 

Далее продавец напишет расписку о том, что получил денежные средства и не имеет претензий. После этого сотрудник депозитария открывает ему ячейку и отдает деньги.

Плюсы:

• если сделка сорвется, то банк вернет деньги покупателю в полном размере;

• продавец не получит денежные средства, пока покупатель не зарегистрирует право собственности на приобретенную квартиру;

• денежные средства в банковской ячейке защищены не только кредитором, но и государством. Подробнее об этом указано в статье 922 ГК РФ “Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе”.

Минусы:

• чтобы сэкономить на аренде депозитария, можно выбрать вариант без вложения описи, но в этом случае банк не будет нести ответственность за содержимое ячейки;

• случаи воровства денег из ячейки сотрудниками банка встречаются редко, но не исключены;

• такой способ расчета не подойдет для валютных нерезидентов России;

• аренда ячейки стоит дороже, чем открытие банковского счета для безналичного перевода средств;

• если у банка будет отозвана лицензия, то сроки сделки могут затянуться.

Аккредитив

Это безналичный способ перевода денег, но схема расчета схожа с закладыванием денег в банковскую ячейку. Если стороны сделки выбирают для исполнения платежа аккредитив, то банк в этом случае выступает гарантом сохранения денег. 

Кредитор переведет средства продавцу квартиры после исполнения всех обязательств по договору купли-продажи обоими участниками.

До этого момента денежные средства на аккредитиве будут заблокированы банком.

Схема перевода денег такая же, как при использовании ячейки, но без использования наличных. Чаще всего сделки по купле-продаже квартиры проходят с использованием безотзывного аккредитива. Это означает, что покупатель не может безосновательно отозвать свои деньги обратно.

Плюсы:

• данный способ расчета регулируется банком и законодательством;

• шансы потери денежных средств или воровства ниже, чем при использовании ячейки в депозитарии;

• открытие аккредитива стоит дешевле аренды банковской ячейки.

Минусы:

• если банк обанкротится или у него отзовут лицензию, то придется ждать возврата денег с аккредитива;

• расчет через аккредитив возможен только в рублях.

Наличными

Самый рискованный способ расчета за покупку недвижимости, так как в этом случае существует вероятность остаться без квартиры и без денег. 

Чтобы снизить риски, продавцу и покупателю стоит договориться о подписании договора и регистрации права собственности через МФЦ. Здесь же, когда документы будут подписаны и сданы сотруднику центра, можно произвести расчет наличными. 

После этого продавец должен написать расписку, что он принял такую-то сумму денег от такого-то лица, указать свои паспортные данные, дату сделки и поставить подпись.

Плюсы:

• это самый быстрый и бесплатный способ расчета;

• расчет может быть произведен в любой валюте.

Минусы:

• есть риск получить поддельные купюры;

• если покупатель хранит деньги на банковском счете, то, скорее всего, снять всю сумму сразу не получится, так как у многих банков существует суточный лимит на выдачу наличных;

• также существует риск ошибиться при пересчете купюр;

• перевозить большие суммы наличными довольно опасно.

Безналичный расчет

По сути, это перевод денег с банковской карты покупателя на карту продавца. Такой вариант расчета сопряжен с теми же рисками, что и при передаче наличных.

Плюсы:

• если у продавца и покупателя счета открыты в одном банке, то комиссия за транзакцию будет минимальной или вовсе нулевой;

• исключен расчет фальшивыми купюрами.

Минусы:

• если оформить право собственности не получится, то вернуть переведенные покупателю деньги возможно только через суд;

• денежный перевод с одного счета на другой осуществляется только в рублях;

• если у сторон сделки открыты счета в разных банках, то комиссия может “съесть” значительную часть от платежа.

Через нотариуса

Удобный и безопасный вариант расчета между сторонами сделки – через депозит нотариуса. Нотариус сопровождает подписание договора купли-продажи, визирует его и затем забирает деньги у покупателя для хранения на собственном счете в банке. Факт передачи денег на хранение на депозитном счете обязательно фиксируют в договоре. Взамен покупатель получает от нотариуса расписку, что деньги приняты на хранение.

Документы на регистрацию права собственности нотариус самостоятельно подает в Росреестр. После получения выписки из ЕГРН он переводит денежные средства продавцу. Средняя цена на оказание такой услуги – 0,5% от стоимости квартиры.

Плюсы:

• риски потери денег ниже, так как по закону средства, которые лежат на счете нотариуса, при банкротстве банка не будут заблокированы;

• нотариус самостоятельно занимается оформлением права собственности на купленную квартиру;

• заключение договора и расчеты будут произведены в нотариальной конторе под контролем третьего лица;

• нотариус сохраняет копии всех документов по сделке на случай спорных ситуаций в будущем;

• нотариус несет личную ответственность за безопасность и правомерность сделки.

Минусы:

• за нотариальные услуги придется заплатить комиссию;

• покупатель может в любой момент отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса, если это не запрещено договором.

Сервис безопасных расчетов

Услугу СБР предоставляют крупнейшие банки, в том числе “Сбербанк”, гарантируя участникам сделки купли-продажи сохранность денежных средств. Сервис безопасных расчетов по схеме работы напоминает эскроу-счет, который обычно используется для перевода денег от покупателя застройщику. Разница лишь в том, что, в отличие от эскроу-счета, средства, переведенные в банк, не страхуются.

СБР предназначен исключительно для сделок с жильем. За использование сервиса покупатель оплачивает открытие банковского счета и услугу электронной регистрации сделки. 

Пока Росреестр не зарегистрирует право собственности, деньги будут храниться в банке. Как только банк получит уведомление о том, что регистрация проведена, средства будут автоматически перечислены продавцу недвижимости.

Плюсы:

• СБР удобен, если участники сделки находятся в разных городах;

• весь процесс от оформления до получения денег продавцом занимает не более одной недели;

• не нужно оформлять расписку, вносить наличные в кассу или в ячейку;

• срок оформления услуги – не больше 15 минут;

• нет дополнительных комиссий за перечисление платежей.

Минусы:

• воспользоваться СБР не получится, если один из участников сделки не имеет гражданства РФ либо квартира была оформлена продавцом до 1998 года;

• количество получателей денег через СБР – не более пяти человек;

• продавец не может быть валютным нерезидентом России;

• платежи не осуществляются в иностранной валюте.

На сегодняшний день услугу Сервиса безопасных расчетов предоставляют лишь “Сбербанк” и “ВТБ”. У “Сбера” стоимость СБР фиксированная – 3 400 ₽. 

“ВТБ” берет за свои услуги по проведению безопасной сделки 1 500 ₽, если объект недвижимости находится в Москве или Московской области. Для других регионов стоимость сервиса составляет 600 ₽. Услуга электронной регистрации права собственности не входит в цену, за нее нужно платить дополнительно 7 000 ₽.