Комбо-ипотека 2026: рефинансируем без потери льготы

В период высоких ставок, когда рыночные программы доходили до 25–26% годовых, многие были вынуждены брать ипотеку — жилье нужно, других предложений нет, а ждать нельзя. Тогда это казалось вынужденной «нормой». Сейчас ставки постепенно снижаются, и у заемщиков закономерно возникает желание рефинансировать кредит и уменьшить ежемесячный платеж.

Раньше обладателям семейной комбо-ипотеки было невыгодно рефинансироваться: можно было потерять льготную ставку и в итоге сильно переплатить. Но это в прошлом.

С 1 февраля 2026 года правила изменились. Теперь льготная часть сохраняется, а рефинансировать можно только рыночную. Разберемся, как это работает и почему больше не придется выбирать между льготой и снижением ставки.

Что такое комбо-ипотека и как ее рефинансировали раньше

Комбо-ипотека — это кредит из двух частей: льготная и рыночная. Такой формат используют, когда сумма кредита превышает лимит по госпрограмме.

Пример: семья купила квартиру в Казани за 14,5 млн руб. Первоначальный взнос — 4,2 млн руб. Лимит по семейной ипотеке в регионах — 6 млн руб. под 6%. Оставшиеся 4,3 млн руб. семья взяла под рыночные 25%.

Раньше при рефинансировании комбо-ипотеки из-за перехода в другой банк льготная часть сгорала полностью — оформлялся один общий кредит, и на всю сумму начинала действовать новая рыночная ставка.

Возьмем тот же пример: семья взяла 6 млн под 6% и 4,3 млн под 25%. Через год рыночная ставка упала до 18%, а заемщики выплатили 300 тыс. рублей основного долга.

При рефинансировании они получили бы 10 млн рублей под 18%. На первый взгляд кажется, что снижение с 25% до 18% — это выгода. Но льготные 6% на часть кредита исчезали, и процентная нагрузка на эти 6 млн резко возрастала. В результате общая переплата не уменьшалась, а, напротив, увеличивалась.

Именно поэтому раньше рефинансирование комбо-ипотеки было невыгодно — заемщик терял господдержку и в итоге платил больше.

Что изменилось

С 1 февраля 2026 года правила рефинансирования комбо-ипотеки изменились. Теперь льготную часть кредита можно сохранить, а пересчитывается только рыночная часть.

Давайте посмотрим, как это работает на примере.

Семья из Екатеринбурга купила квартиру за 12 млн руб. в июне 2025 года:

• 4 млн руб. — первоначальный взнос;

• 8 млн руб. — комбо-ипотека: 6 млн руб. под 6% (льготная часть) и 2 млн руб. под рыночные 25%.

В марте 2026 года семья рефинансирует только рыночную часть под 19%.

Результат:

• на остаток от 6 млн руб. продолжает действовать ставка 6%;

• на невыплаченную часть от 2 млн руб. — 19%.

Льготная ставка сохранена, ежемесячный платеж снизился, общая переплата уменьшилась. Раньше приходилось выбирать: либо сохранить льготу, либо снизить ставку. Теперь можно совместить оба варианта.

Изменения касаются только семейной ипотеки, арктической и дальневосточной. Для ИТ-ипотеки правила остались прежними. Если рефинансировать такую комбо-ипотеку, льготная ставка не сохраняется. Новый кредит оформляется на общих условиях.

Как рефинансировать комбо-ипотеку сейчас

1. Запросите в своем банке две справки об остатке долга: по сумме под льготную ставку и по сумме под рыночную ставку.

2. Выберите банк с подходящими условиями для рефинансирования рыночной части.

3. Подайте заявку и получите одобрение. Далее новый банк закрывает ваш старый кредит и оформляет новый — с сохранением льготной ставки на соответствующую сумму.

Если у вас комбо-ипотека, оформленная в период высоких ставок, сейчас самое время проверить, не выгодно ли вам рефинансировать рыночную часть.

Поможем взять потеку без стресса и отказов

Оставьте заявку и получите бесплатную консультацию

Ваше имя

Ваш телефон

Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных