Как оформить ипотеку на квартиру: пошаговая инструкция

Ипотечный кредит позволяет приобрести собственное жилье, не имея полной суммы сразу. Процесс оформления ипотеки состоит из нескольких этапов и требований. В этой пошаговой инструкции мы подробно разбираемся, как оформить ипотеку на квартиру: от объяснения сути ипотеки и условий для заемщика до полного процесса сделки и ответов на популярные вопросы.

Что такое ипотека и кто может ее получить

Ипотека – это целевой кредит на покупку недвижимости, который выдается под залог приобретаемого жилья. Проще говоря, банк дает заемщику деньги на квартиру, которая сразу становится залогом по кредиту. 

До полной выплаты долга недвижимость находится в обременении у банка, поэтому ее нельзя продать или подарить без согласия кредитора. Если заемщик перестанет платить ипотеку, банк имеет право через суд продать заложенную квартиру, чтобы вернуть свои деньги. 

Наличие залога снижает риски банка, поэтому процент по ипотеке обычно ниже, чем по обычным потребительским кредитам.

Ипотечный кредит могут получить трудоспособные совершеннолетние граждане, отвечающим требованиям банка. Если заемщик состоит в официальном браке, банк может потребовать привлечь супруга в качестве созаемщика. 

Созаемщик несет равную ответственность по ипотеке и должен соответствовать тем же требованиям, что и основной заемщик. При недостаточном уровне дохода допустимо привлечь дополнительных созаемщиков или поручителя. Их доходы прибавляются при расчете предельной суммы кредита. 

Требования к заемщику

Банки предъявляют строгие требования к заемщику ипотеки. Перечислим основные из них:

• Возраст заемщика – не моложе 18–21 года и не старше 65–75 лет на момент погашения кредита. Верхняя граница зависит от политики кредитора. В среднем банки требуют погасить долг до достижения заемщиком 70 лет.

• Гражданство РФ и постоянная регистрация в регионе присутствия банка. Большинство российских банков выдают ипотеку только гражданам РФ. Иностранцам и лицам без гражданства получить ипотеку сложнее, поэтому нужны дополнительные основания, например, вид на жительство.

• Платежеспособность. У заемщика должен быть стабильный подтвержденный доход, достаточный для уплаты ежемесячных платежей. Банк запросит у кандидата документы о доходах: справку 2-НДФЛ или налоговую декларацию.

• Также важна общая кредитная нагрузка. Платежи по всем кредитам и обязательствам, включая будущую ипотеку, в среднем не должны превышать 50%–60% от ежемесячного дохода заемщика.

• Трудовой стаж. Чаще всего для получения ипотеки на текущем месте необходимо проработать не менее 3–6 месяцев, а общий стаж должен составлять от 1 года. 

• Хорошая кредитная история. Банки оценивают вашу репутацию в качестве заемщика. Просрочки, непогашенные долги или большое количество действующих кредитов снижают шансы на одобрение ипотеки.

Важно понимать, что перечисленные требования комплексные. Банк оценивает заемщика по совокупности факторов. Например, недостаток по одному критерию (небольшой стаж на текущей работе) может компенсироваться сильной стороной по другому (высокий доход или большой первоначальный взнос). 

Основные условия для оформления ипотечного кредита

Помимо требований к заемщику, есть еще основные условия ипотеки – параметры самого кредита.

Первоначальный взнос. Это часть стоимости жилья, которую покупатель оплачивает из собственных средств. Минимальная величина первого взноса в 2025 году составляет 15% от цены на квартиру. 

Срок кредита. Ипотеку можно оформить на срок до 30 лет. Минимальный срок обычно составляет 1 год. 

Выгоднее брать ипотеку на небольшой срок, тогда переплата будет существенно ниже. 

При этом ежемесячные платежи получатся довольно высокими. Важно выбрать подходящий срок исходя из баланса между переплатой и размером платежа, удобным для бюджета семьи. 

Процентная ставка. Процент по ипотеке фиксируется в кредитном договоре. Размер ставки зависит от многих факторов: базовой ставки банка, размера первого взноса, наличия дополнительной страховки, категории заемщика, вида жилья (новостройка или вторичка). 

В 2025 году рыночные ставки по ипотеке находятся в диапазоне примерно 21%–26% годовых. По льготным программам – семейной, дальневосточной, ИТ-ипотеке, можно получить заем под 2%-6% годовых. 

При подписании договора обязательно обращайте внимание на то, фиксированная ставка или плавающая, а также на условия ее изменения в зависимости от различных факторов. Некоторые банки предлагают плавающую ипотечную ставку, привязанную к ключевой ставке.

Обеспечение кредита. Залогом по ипотечному кредиту служит приобретаемая недвижимость. Оформление залога происходит одновременно с выдачей кредита. Для этого в Росреестре регистрируется обременение на объект в пользу банка. 

Страхование. Закон об ипотеке обязывает заемщика застраховать жилье от рисков утраты и повреждения на весь срок кредита. Отказаться от страхования недвижимости нельзя – без полиса банк не выдаст ипотеку. 

Кроме того, можно оформить добровольное страхование жизни и здоровья, а также титула заемщика. Оформление дополнительных страховок остается на усмотрение клиента, однако при их отсутствии банк вправе установить повышенную процентную ставку. 

Дополнительные расходы. К ним относятся: проведение оценки недвижимости перед сделкой, госпошлина за регистрацию сделки, услуги нотариуса (требуются при покупке жилья в долевую собственность или использовании маткапитала), ежегодное страхование имущества, услуги риелтора или юриста (по желанию). 

Этапы получения ипотеки

Оформление ипотеки на квартиру происходит в несколько этапов. Рассмотрим каждый шаг этого процесса, от подготовки к подаче заявки до получения выписки из ЕГРН.

Выбор банка и ипотечной программы

Шаг 1. Проанализируйте предложения банков. Обратите внимание на процентные ставки, минимальный первоначальный взнос, максимальный срок и сумму кредита, требуемый пакет документов, а также на специальные условия для зарплатных клиентов банка. 

Оцените надежность банка. Низкая ставка – важный критерий, но не единственный. 

Убедитесь, что кредитор долго работает на рынке, имеет лицензию ЦБ РФ, высокий рейтинг и положительные отзывы клиентов. Проверить лицензию и финансовые показатели можно на сайте ЦБ РФ.

Узнайте, подходите ли вы под текущие госпрограммы ипотеки. Сейчас действуют льготные программы: 

• Семейная ипотека от 6% годовых.

• Дальневосточная и Арктическая от 2%.

• Ипотека для IT-специалистов от 6%.

• Сельская ипотека от 2%.

Шаг 2. Определившись с банком и программой, оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте примерную сумму, на которую можете претендовать, исходя из своего дохода и размера первоначального взноса. 

Здесь пригодится ипотечный калькулятор – введите доход, срок, ставку и взнос, чтобы узнать максимальную сумму кредита и размер ежемесячного платежа. Эксперты советуют планировать платеж так, чтобы он не превышал 30–40% от совокупного дохода семьи. 

Если при желаемой сумме жилья платеж выходит слишком большим, возможно, стоит поискать жилье дешевле или накопить увеличенный первоначальный взнос.

Подготовка документов

Шаг 3. Соберите необходимые документы. Для получения ипотеки потребуется пакет документов от заемщика, а также от созаемщиков и/или поручителей, если они участвуют. Стандартный перечень документов для ипотеки включает:

• Заявление-анкета заемщика, которую можно заполнить в банке или онлайн на сайте. В анкете необходимо указать паспортные данные, информацию о работе, доходах, имуществе и т.д.

• Паспорт гражданина РФ.

• СНИЛС.

• Документ о доходах. Чаще всего это справка 2-НДФЛ с работы за последние 6–12 месяцев. Если заемщик получает в выбранном банке зарплату, то справка о доходах, скорее всего, не потребуется.

Для ИП понадобится копия налоговой декларации за последний отчетный период с отметкой ФНС. 

Если у вас есть дополнительный доход, например, от сдачи жилья, инвестиции, можно предоставить подтверждающие документы – это повысит шансы на одобрение ипотеки.

• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, трудового договора и/или справка с места работы с подтверждением стажа и должности. Сейчас многие банки самостоятельно запрашивают сведения о стаже клиента в ПФР, что упрощает и ускоряет проверку заявки.

• Военный билет для мужчин.

• Документы созаемщиков/поручителей. Предоставляют аналогичный пакет: паспорт, справку о доходах, трудовую книжку и т.д.

• Другие документы, в зависимости от семейного положения заемщика и выбранной ипотечной программы. Это может быть свидетельство о браке, разводе или рождении детей.

Если вы намерены использовать средства материнского капитала, военную ипотеку или другую субсидию, сообщите об этом банку на этапе подачи заявки. Кредитор подскажет, какие дополнительные документы необходимо подготовить.

Нехватка какого-либо важного документа или ошибки в сведениях могут привести к отказу или необходимости подавать заявку еще раз. Поэтому отнеситесь к сбору бумаг ответственно. Когда документы готовы, можно переходить к подаче заявки.

Поиск и выбор квартиры

Шаг 4. Найдите подходящее жилье. Параллельно с отправкой заявки в банк (или сразу после) необходимо выбрать объект недвижимости. Это не менее важный этап, чем получение одобрения, так как банк будет оценивать и саму квартиру тоже.

Сначала определитесь, какое жилье вы хотите купить – квартиру на вторичном рынке или новостройку. И тот, и другой вариант можно приобрести в ипотеку, но условия и процентные ставки могут различаться. 

На первичное жилье от застройщика распространяются все льготные ипотечные программы с субсидированной ставкой, а на вторичное – только некоторые и не во всех регионах. 

По ипотеке на вторичку ставка обычно выше, а процесс проверки объекта длится дольше, но зато вы сразу получаете готовую квартиру.

Помните, что банк тоже будет оценивать квартиру. По вторичным объектам есть ряд ограничений: 

• Жилье не должно быть аварийным или ветхим.

• Отсутствие ареста или обременений.

• Проведены коммуникации: отопление, электроснабжение, газопровод. 

Комнаты в коммуналках, старый фонд (до 1950 года), объекты в ветхом состоянии или без полного пакета документов могут не пройти проверку в банке. 

Крайне нежелательно, чтобы продавцом выступало несовершеннолетнее лицо, квартира продавалась по доверенности или недавно получена по наследству. Банки относятся к таким случаям с осторожностью. 

Продавец вторичного жилья должен предоставить: 

• Выписку из ЕГРН (Единый госреестр недвижимости).

• Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или приватизации.

• Справку об отсутствии долга по коммунальным платежам.

Если продавец состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если в истории собственности есть несовершеннолетние владельцы, проведена приватизация или использовался маткапитал, убедитесь, что соблюдены права всех заинтересованных лиц.

Идеально, если у квартиры всего один совершеннолетний собственник, срок владения более 3–5 лет и отсутствие частых перепродаж. Банк также проверит эти моменты и может не одобрить ипотеку, если его что-то насторожит.

Если вы выбираете квартиру в новостройке, важно проверить застройщика. Сделка пройдет быстрее и проще, если застройщик аккредитован выбранным банком. Запросите у застройщика документы: 

• Разрешение на строительство.

• Проектную декларацию.

• Правоустанавливающие документы на земельный участок.

• Уставные документы компании-застройщика.

Также уточните сроки сдачи дома и условия ДДУ (договора долевого участия). По закону при ипотеке на новостройку деньги перечисляются на безопасный эскроу-счет. Это означает, что застройщик получит денежные средства только после ввода дома в эксплуатацию.

Предварительное одобрение банка обычно действительно 60–90 дней. За это время вы должны подобрать квартиру и выйти на сделку, иначе придется подавать заявку еще раз. 

Подача заявки и одобрение

Шаг 5. Подайте заявку в банк и дождитесь одобрения. На этом этапе банк оценивает вас как заемщика – вашу платежеспособность, кредитную историю и соответствие остальным критериям. 

Банк принимает предварительное решение в течение 1–3 рабочих дней. Чаще всего ответ приходит гораздо быстрее – от нескольких минут до нескольких часов.

Предварительное одобрение означает, что банк в принципе готов дать вам ипотеку. При этом он определяет максимальную сумму кредита и базовые условия – ставку, первый взнос и срок. 

Когда квартира выбрана, банк проверяет ее юридическую чистоту, соответствие всем требованиям и анализирует отчет об оценке квартиры. На основании этих данных принимается окончательное решение – выдавать кредит на данный объект или нет. Если все в порядке, банк согласовывает сделку и готовит документы для оформления ипотеки.

Учтите, что от момента подачи заявки до выдачи кредита может пройти немало времени: на сбор документов, оценку, регистрацию понадобится несколько недель. Многие банки параллельно с одобрением заявки проверяют и объект, если он уже выбран, что ускоряет процедуру.

Оценка квартиры

Шаг 6. Закажите независимую оценку недвижимости. Перед выдачей кредита банк обязан убедиться, что стоимость квартиры соответствует сумме займа. Для этого проводится оценка квартиры, в результате которой определяется ее рыночная стоимость. Обычно оценку инициирует сам заемщик (покупатель), но крупные банки помогают с ее организацией через проверенные оценочные компании.

Для проведения оценки в квартиру приезжает профессиональный оценщик, осматривает и фотографирует ее, затем составляет подробный отчет. В отчете учитываются местоположение, метраж, состояние жилья, этаж, год постройки дома, инфраструктура района, а также анализ цен на аналогичные объекты на рынке. 

На основе этих данных рассчитывается рыночная стоимость квартиры. Если квартира оценена ниже, чем цена, по которой вы ее покупаете, банк может снизить сумму кредита либо потребовать увеличить первоначальный взнос.

Услуги оценщика оплачивает покупатель (заемщик). Стоимость оценки в среднем составляет 3–5 тыс. ₽ в зависимости от региона и компании. Срок выполнения – 1-3 дня. 

Подписание договора и страховка

Шаг 7. Оформите кредитный договор и страхование. После всех проверок банк назначает день сделки. На сделке заемщик подписывает кредитный договор с банком, договор купли-продажи с продавцом, оформляет ипотечную страховку и перечисляет сумму первого взноса в банк.

В ипотечном договоре фиксируются все условия займа: 

• сведения о заемщике и созаемщиках;

• информация об объекте недвижимости (адрес, характеристики квартиры);

• сумма кредита;

• валюта;

• процентная ставка;

• график и размер платежей;

• срок и порядок погашения; 

• права и обязанности сторон. 

После подписания ипотечный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. 

Одновременно с ипотечным заключается договор купли-продажи между заемщиком (покупателем) и продавцом квартиры. В договоре должно быть указано, что расчет за квартиру частично производится за счет кредитных средств банка. Как правило, для ипотечной сделки используется типовой ДКП от банка. 

Банк перечисляет кредитные деньги безналичным способом, и не заемщику, а напрямую продавцу (застройщику или физлицу). Чаще всего схема такая: после подписания всех документов банк перечисляет денежные средства на счет продавца, с условием их разблокировки только после регистрации сделки. 

Для этого используются сервисы безопасных расчетов: деньги лежат на специальном счете и переходят продавцу только когда покупатель предоставит банку документы из Росреестра с отметкой о регистрации права собственности. 

Таким образом, защищены все стороны сделки – продавец получает деньги только после того, как квартира оформлена на покупателя и находится в залоге у банка. Первоначальный взнос обычно передается продавцу отдельно. Либо через банковскую ячейку, либо переводом на счет продавца до или в день сделки. Способ расчетов прописывается в договоре купли-продажи.

На сделке необходимо предоставить банку полис обязательного страхования ипотеки. Обычно банки предлагают оформить страховку через партнерскую страховую компанию. Но если вы хотите сэкономить, то застрахуйте объект заранее. Главное – к моменту выдачи кредита страховка должна быть оплачена. 

Регистрация права собственности при ипотеке

Шаг 8. Зарегистрируйте сделку в Росреестре. После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на квартиру и залоговое обременение в пользу банка. 

Регистрацию проводит Росреестр. Подать заявку можно лично через МФЦ или в электронном виде.

Регистрация через МФЦ 

Покупатель с подписанным договором и пакетом документов обращается в многофункциональный центр. Там он подает заявление на регистрацию перехода права собственности и обременения в пользу банка. Сотрудник МФЦ принимает документы и через 7–10 дней выдает покупателю обновленную выписку из ЕГРН. 

Электронно

Крупные банки предлагают услугу электронной регистрации. В этом случае банк обращается в Росреестр напрямую от имени заемщика. Стороны сделки подписывают документы электронной цифровой подписью, далее банк сам отправляет их на регистрацию. Через 3 рабочих дня покупателю выдадут электронную выписку ЕГРН. 

Документы для регистрации:

• Заявление.

• Паспорт.

• Договор купли-продажи недвижимости.

• Ипотечный договор с банком.

• Отчет об оценке объекта.

• Закладная (выдает банк).

• Квитанция об уплате госпошлины (1000 ₽ для физлиц)

Росреестр формирует две записи: о переходе права собственности на имя покупателя и об ипотеке (залоге в пользу банка). По итогу вы получаете выписку из ЕГРН – основной документ, подтверждающий право собственности, где будет указано, что объект находится в залоге у банка.

После регистрации права собственности продавец получает деньги (первоначальный взнос + кредитные средства). Ипотечная сделка завершена. Теперь необходимо своевременно выплачивать ипотечные платежи и планировать новоселье.

Вопрос-ответ

Где сравнить условия банков по ипотеке?

Сравнить ипотечные программы разных банков можно с помощью специальных онлайн-сервисов и агрегаторов. Например, на INFULL собраны актуальные предложения: процентные ставки, минимальные взносы, сроки, требования к заемщикам. Вы можете задать параметры (стоимость жилья, размер первого взноса, срок) и получить список банков с приблизительными условиями.

Никто не запрещает самостоятельно изучать сайты банков, но агрегаторы существенно экономят время. Кроме того, на INFULL можно воспользоваться услугой ипотечного брокера. Это актуально для тех, у кого отсутствует кредитная история либо в прошлом были просрочки по кредитам.

Важно сравнивать полную стоимость кредита (ПСК), а не только ставку. Также обращайте внимание на требования к страхованию, дает ли банк скидку на ставку за покупку добровольной ипотечной страховки.

На какой срок выгоднее брать ипотеку?

Чем меньше срок ипотеки, тем выгоднее ипотека для заемщика. Проценты начисляются на остаток долга ежемесячно. Если растянуть выплату на 25–30 лет, вы заплатите банку почти столько же, сколько брали вместе с процентами (а то и больше). 

Однако нельзя забывать о комфортной сумме платежа. Если выбрать очень короткий срок, ежемесячные выплаты окажутся слишком большими и могут стать непосильным бременем. 

Рекомендуем выбирать срок ипотеки, при котором сумма ежемесячного платежа не превышает половины вашего дохода. 

В большинстве случаев оптимальным считается срок 15–20 лет. Некоторые банки дают скидку на ставку при выборе меньшего срока кредита. Например, могут предложить на 20 лет ставку на 0,5% ниже, чем на 30 лет. В первую очередь это связано с тем, что короткий кредит – менее рискованный. 

Можно ли подать онлайн-заявку на ипотеку в несколько банков?

Да, вы имеете право подать заявки сразу в несколько банков. Более того, это вполне распространенная практика среди заемщиков – так увеличиваются шансы на одобрение. Потом вы сможете выбрать наиболее выгодное предложение из тех банков, которые одобрили заявку. 

Имейте в виду, что при подаче заявки каждый банк делает запрос в БКИ (бюро кредитных историй), и в вашем отчете появятся записи о проверках. 

Небольшое количество таких запросов (2–4) за короткий период существенно не влияет на вашу кредитную историю. Однако десятки одновременных заявок могут выглядеть подозрительно. Поэтому разумно ограничиться несколькими основными банками.

При отказе от уже одобренного кредита банк никак не штрафует клиента и не портит его кредитную историю. Одобрение просто аннулируется через некоторое время.

Что такое закладная на квартиру?

Закладная – это документ, который оформляется при ипотеке и подтверждает права банка на залоговую квартиру. Проще говоря, закладная фиксирует, что ваша недвижимость находится в залоге по кредиту, с указанием суммы ипотеки и условий. 

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которую подписывают заемщик и банк.

После того как сделка регистрируется в Росреестре, на закладной ставится отметка о регистрации ипотеки, и этот документ передается банку на хранение. Банк хранит закладную весь срок кредита как гарантию возврата долга. После выплаты займа банк вернет клиенту закладную с отметкой о погашении. Либо выдаст справку об исполнении обязательства, а закладную аннулирует. 

Для заемщика закладная не несет никакой финансовой нагрузки – это просто часть процедуры. Ее наличие необходимо для возможности банкротства банка или передачи долга. Банк может продать закладную другому инвестору или Агентству ипотечного жилищного кредитования. При этом не имеет значения, кто держатель закладной – условия кредита от этого не меняются.

Отметим, что с 2018 года закладная может быть электронной. Многие сделки сейчас проходят без бумажной закладной – информация о залоге хранится в электронной базе.

Можно ли в качестве первого взноса использовать маткапитал?

Да, материнский капитал разрешено использовать для первоначального взноса по ипотеке, в том числе, по льготным программам.

Как это происходит: 

Перед сделкой заемщик сообщает менеджеру банка, что часть первоначального взноса будет покрыта средствами маткапитала. Далее необходимо подать заявление в СФР (Социальный фонд России) о распоряжении материнским капиталом – обычно это делается уже после одобрения ипотеки и подписания договора купли-продажи. 

СФР перечислит сумму маткапитала напрямую продавцу или застройщику.  Крупные банки берут процесс перечисления материнского капитала на себя – заемщику достаточно заявить о желании его использовать.

Важно помнить, что материнский капитал может не покрыть всю сумму минимального взноса. Если маткапитала недостаточно, разницу придется доплатить из собственных средств. Некоторые банки предпочитают, чтобы хотя бы часть взноса была оплачена из личных средств заемщика. 

Оформите ипотеку без лишних сложностей

Ваша ипотека – наша забота, несмотря на кредитную историю

Ваше имя

Ваш телефон

Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных