Ипотека без первого взноса: как купить квартиру, не имея накоплений

Ипотека без первоначального взноса — банковская услуга по предоставлению средств под залог недвижимости. Как взять квартиру или дом в ипотеку и оформить кредит без собственных накоплений — в материале.

Первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из своих личных средств. Оставшуюся сумму клиент получает от банка под залог приобретаемой недвижимости.

"Для первого взноса пригодятся любые накопления: собственные сбережения, материнский капитал, жилищные сертификаты, субсидии и прочее", — отмечает Давид Тарановский, доктор юридических наук, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Тарановский и партнеры".

Зачем взнос нужен банкам

Для финансовой организации участие заемщика в финансировании покупки — это показатель его благонадежности и определенная страховка на случай невыполнения им обязательств.

"Для банка первоначальный взнос выполняет две важные функции. Во-первых, это подтверждение платежеспособности заемщика, — комментирует Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank.ru. — Оплата части приобретаемой за счет целевого кредита недвижимости говорит о материальной состоятельности клиента. Чем больше эта доля, тем надежнее человек. Соответственно, при внесении более значимого первоначального взноса, например, в размере 50% и более от цены жилья, предлагаются существенно лучшие условия: минимальная ставка, лояльные требования к страховке и так далее. Во-вторых, это покрытие возможных издержек. При оформлении ипотеки обычно заемщик оплачивает за счет собственных накоплений 20-30% от цены приобретаемого жилья. Долг составляет 70-80% от стоимости недвижимости. Если клиент не внесет ни единого платежа, то банку придется в судебном порядке изъять и реализовать эту квартиру. Как показывает практика, именно эти 70-80% кредитная организация и может вернуть в чистом виде после уплаты судебных издержек, снижения стоимости жилья для продажи на торгах и т. д. Отсутствие первоначального взноса провоцирует высокую вероятность невозврата просроченного займа после принудительного его истребования".

"Для любого банка первоначальный взнос по ипотеке является неким показателем способности заемщика накапливать капитал. Андеррайтеры (оценщики рисков), оценивая финансовое положение клиента, присваивают ему более высокий кредитный рейтинг", — добавляет Григорий Пахомов, консультант по стратегическому развитию КПК "Капитал регионов".
Как взять ипотеку без первоначального взноса

Ипотека возникает в силу закона или в силу договора. Их отличия, по словам Юрия Аванесова, юриста Европейской юридической службы в том, что в первом случае ипотека возникает на основании заключенного сторонами договора, а во втором — в случаях, предусмотренных законом, и не зависит от воли сторон (например,Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке").

“С точки зрения законодательства никаких обязательных общих требований для ипотеки в части наличия первоначального взноса и его размера нет, кроме случаев, когда условия участия в конкретной программе могут предусматривать требование обязательного первоначального взноса в определенном размере”, — уточняет Юрий Аванесов.

"Ипотека без первоначального взноса рассматривалась как реальная возможность еще лет 10-15 назад, более того, в то время существовали государственные программы, в которых постулировались цели по снижению первоначального взноса и формированию в отдельных случаях программ без него. Но ипотечный кризис 2008 года в США четко обозначил проблему: заемщики, взявшие кредит без первоначального взноса и не успевшие выплатить ощутимых сумм по нему, легко бросают недвижимость. Согласно статистике, чем меньше первый взнос, тем вероятнее дефолт заемщика в первые годы обслуживания кредита. Поэтому коммерческим банкам и их регулятору, Банку России, требуется уверенность в том, что кредитные риски минимизированы. А это означает андеррайтинг заемщика, оценку квартиры и первый взнос, который гарантирует интерес клиента и показывает его способность накопить сумму, достаточную для заключения ипотечного договора", — рассказывает Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России.