Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Не каждый потенциальный заемщик ипотеки располагает необходимой суммой первоначального взноса. Для банка наличие стартового капитала у клиента является показателем его платежеспособности и умения распоряжаться финансами. 

Существуют ипотечные программы без первого взноса, но условия по ним могут оказаться неподъемными из-за высокой годовой ставки. По этой причине некоторые заемщики договариваются с продавцом квартиры и завышают ее стоимость в договоре купли-продажи. Но законна ли такая уловка?

Зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке

Наиболее распространенные причины завышения цены на недвижимость – отсутствие у покупателя денег на первый взнос по ипотеке либо на ремонт в новой квартире. К последнему прибегают, потому что процент по ипотеке выгоднее, чем по потребительскому кредиту. Следовательно, переплата по займу на ремонт получится гораздо меньше.

Как эта схема выглядит на практике:

• Стороны договариваются о сумме завышения. Обычно она составляет 20%–30% от рыночной стоимости квартиры, что равноценно размеру первоначального взноса в большинстве ипотечных программ.

• Продавец составляет расписку о том, что получил сумму первого взноса, хотя по факту покупатель не передает ему никаких денег.

• Покупатель показывает расписку кредитной организации, тем самым подтверждая, что расчет состоялся.

• Остаток суммы, равный реальной стоимости объекта, банк перечисляет продавцу.

• Заемщик получает ипотеку без первого взноса, хотя по условиям договора с банком это не так.

• Если стоимость квартиры была завышена для выручки средств на ее отделку, то после получения денег от банка продавец передает оговоренную сумму покупателю.

Решившись на сделку с завышением цены на квартиру, стороны должны отдавать себе отчет в том, что это мошенническая схема. И если обман вскроется, то и покупателя, и продавца могут ждать неприятности вплоть до заведения уголовного дела. 

Кроме того, покупателю придется найти компанию, которая согласится после оценки квартиры указать в отчете ее стоимость выше рыночной. Так как если оценочная стоимость недвижимости окажется ниже, чем указано в договоре купли-продажи, то банк, скорее всего, не одобрит ипотеку.

Риски для продавца

Минусы сделки с завышенной ценой на квартиру для продавца:

Более высокий размер НДФЛ

Если собственник продает жилье раньше, чем через три года с момента его покупки, то ему придется уплатить подоходный налог с продажи в размере 13%. Чем выше стоимость объекта, тем большую сумму налога начислят продавцу.

Проблемы при расторжении договора купли-продажи

В случае признания сделки с квартирой недействительной покупатель вправе потребовать деньги обратно в том размере, который указан в договоре. Недобросовестный покупатель может даже подать в суд, который с большой долей вероятности обяжет продавца вернуть завышенную стоимость жилья.

Риск возбуждения уголовного дела

Если банк обнаружит, что в договоре указана фиктивная стоимость квартиры, то вполне может заявить об этом в полицию. В этом случае против обеих сторон сделки заведут уголовное дело по статье 159 Уголовного кодекса РФ, наказание по которой предусматривает штраф в размере 300 000 ₽ или лишение свободы сроком до пяти лет. До реального тюремного срока доходит редко, но назначение виновникам крупного денежного взыскания вполне вероятно.

Риски для покупателя

Покупателю, который купил недвижимость по фиктивной стоимости, кроме уголовной ответственности грозят и другие неприятности:

Отказ в ипотеке

Банки нередко выявляют обман, поскольку хорошо знакомы с нюансами подобных сделок. 

Если в ходе проверки кредитор обнаружит фиктивную стоимость квартиры, то не только откажет клиенту в выдаче ипотеки, но и установит для него так называемую “черную метку”. 

Такая метка не позволит обманщику в дальнейшем получить ипотеку или кредит ни в этом банке, ни в любом другом.

Обман продавцом

Не исключено, что продавец объекта окажется недобросовестным и не станет переводить денежную дельту покупателю. Такое возможно, если в стоимость был заложен не первый взнос, а сумма, необходимая для ремонта квартиры или для других нужд покупателя.

Трудности с поиском оценочной компании

Покупателю придется постараться, чтобы найти компанию, готовую указать в отчете об оценке квартиры ее фиктивную стоимость. Даже если кто-то согласится рискнуть, то попросит за это солидное денежное вознаграждение.

Дают ли ипотеку с завышенной стоимостью без первоначального взноса в 2023-2024 году

Ни один кредитор не согласится на махинацию с завышением стоимости квартиры, так как это сопряжено с большими финансовыми рисками. 

Если денег на первый взнос по ипотеке нет, то решить проблему можно следующими способами: взять потребительский кредит на сумму взноса, накопить собственные средства и прибавить к ним маткапитал либо попробовать взять ипотеку без первоначального взноса. 

Как уже было сказано выше, условия по такому кредиту обычно невыгодны для заемщика. Чтобы рассчитать и получить программу ипотеки без огромной переплаты, мы рекомендуем обратиться за помощью к риелтору или ипотечному брокеру.