Рынок недвижимости на фоне громкого «дела Долиной»: стоит ли покупать вторичку и как защитить себя от мошенников

Пожалуй, мало кто не слышал о «схеме Долиной», когда певица договорилась с покупательницей о продаже своей квартиры, а потом потребовала вернуть ей деньги через суд, сославшись на действия мошенников. Какие выводы можно сделать и как обезопасить себя при сделках с вторичкой – читайте в нашей новой статье.

Несмотря на резонанс вокруг истории Ларисы Долиной, эксперты отмечают, что это не привело к остановке вторичного рынка недвижимости. И главным фактором низкого спроса по-прежнему остаются высокие ипотечные ставки. 

Вместе с тем сделки с вторичкой стали проходить тщательнее: проверка документов, запросы в суды и ПНД (психоневрологический диспансер), а также участие нотариусов становятся обычной практикой. 

Так, число сделок через нотариусов в 2025 году выросло на 18% в Санкт-Петербурге и на 48% в Москве. Примерно треть покупателей предпочитает оформлять договор у нотариуса, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий.

"Дело Ларисы Долиной". Почему оно стало резонансным

В июне 2024 года популярная певица Лариса Долина продала свою элитную квартиру в Хамовниках покупательнице Полине Лурье за 112 млн ₽, а затем через суд попыталась вернуть квартиру, заявив, что сделка была совершена обманным путем. 

В декабре 2025 Верховный суд России года отказал Долиной в признании сделки недействительной. По решению ВС, право собственности осталось за добросовестной покупательницей Лурье, а дело о принудительном выселении певицы передано на новое рассмотрение в суде. 

Длительный судебный процесс положил начало широкому обсуждению проблемы мошенничества в сделках с жильем: поскольку при «схеме Долиной» покупатель остается и без жилья, и без денег, интерес к дополнительным мерам защиты резко вырос. 

Другие мошеннические схемы

История Долиной лишь верхушка айсберга схем, где продавцы жалуются на давление мошенников. 

Так, часто встречается классическая «схема бабушек-оборотней», когда пожилые люди продают квартиры по заниженной цене, а затем обращаются в суд, ссылаясь на то, что не отдавали отчет своим действиям. Чаще всего суд встает на сторону продавца и аннулирует сделку, оставляя покупателя ни с чем. 

В результате покупателю остается выплачивать ипотеку, даже при отсутствии квартиры в собственности. Аналогично действуют и другие аферы, например, внезапное появление наследников квартиры. 

Например, в 2024 году в Москве мужчина приобрел квартиру у одинокого пожилого мужчины. Спустя год появился его сын, доказавший, что отец страдает деменцией, а сделку провернули мошенники. Несмотря на нотариальное оформление купли-продажи, суд признал права наследника и вернул ему квартиру.

Как не потерять квартиру

Чтобы уменьшить риск потерять купленную на вторичном рынке квартиру, эксперты советуют соблюдать следующие меры предосторожности:

Проверка истории и наличия обременений

Запросите актуальную выписку из ЕГРН и проверьте, кто числится собственником, не висит ли залог или арест, как часто объект продавали, передавали в наследство или дарили, и как часто менялась регистрация жильцов.

Изучение документов продавца

Получите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о дееспособности продавца, поинтересуйтесь его кредитной историей и наличием исполнительных производств в прошлом. 

Убедитесь, что соблюдены все формальности: нотариальное согласие супругов, если жилье было куплено в браке, отсутствие задолженностей по ЖКХ и налогам.

Нотариальное удостоверение сделки

По возможности оформляйте договор у нотариуса и требуйте, чтобы продавец присутствовал лично. Нотариус обязан разъяснить сторонам суть договора и проверить их волеизъявление – это снижает риск признания сделки недействительной.

Безналичный расчет и оформление акта приема-передачи

Расчеты по сделке оформляйте только безналичным переводом или под расписку. Обязательно оформите акт приема-передачи квартиры с ключами и показаниями счетчиков – это документально зафиксирует факт передачи жилья покупателю.

Юридическая поддержка

Если есть сомнения, лучше привлечь грамотного риелтора или адвоката, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Все сопутствующие документы (договора, расписки, выписки ЕГРН) сохраняйте – при необходимости они помогут доказать вашу добросовестность.

Эти меры не дают 100%-й гарантии (никто не застрахован от судебных рисков), но позволяют существенно повысить безопасность сделки с недвижимостью.

Роль титульного страхования: как "бумажка" помогает спасти миллионы рублей

Закономерное последствие громкого «дела Долиной» – рост спроса на титульное страхование (страхования риска утраты права собственности). Доля покупки таких страховок увеличились на 55% (по сравнению с 2024 годом).

Страхование титула защищает покупателя именно от юридических рисков утраты права собственности. Это добровольный полис, который гарантирует выплату компенсации, если суд признает сделку купли-продажи недействительной, и право собственности возвращается прежнему владельцу.

В страховое покрытие включены ситуации, когда сделка совершена с нарушениями (например, подделаны документы, продавец находился под давлением или в состоянии недееспособности). Сумма выплаты соответствует либо рыночной стоимости жилья, либо остатку по ипотеке – в зависимости от условий полиса.

Банки также рекомендуют своим ипотечным клиентам оформлять титульное страхование – для кредиторов это дополнительная гарантия, что они не потеряют залоговое жилье в случае оспаривания сделки.

Что можно застраховать:

• квартиру или комнату;

• таунхаус;

• жилой дом;

• земельный участок.

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 3-х лет.

Основной страховой риск по программе: признание сделки недействительной в случаях, предусмотренных законом. 

Например, если сделку заключил недееспособный человек, один из супругов без согласия другого при распоряжении общим имуществом, либо если сделка была совершена под обманом, угрозами или в сложной жизненной ситуации. Также это возможно, если человек не понимал значение своих действий или нарушил требования закона (например, продал имущество без нужного согласия).

Документы для оформления полиса:

• заполненная анкета;

• документы по совершенным операциям с объектом за последние 3 года;

• паспорт страхователя.

Стоимость титульной страховки

В большинстве случаев размер страховой премии определяется стоимостью объекта недвижимости. В 2025-2026 гг средняя стоимость титульного страхования колеблется в диапазоне 0,1%–0,5% от цены на жилье. 

Примеры тарифов страховщиков:

• СК «Согласие»: 0,3%.

• Югория: 0,3%.

• Ренессанс Страхование: 0,25%.

Страховая премия может быть рассчитана по повышенному тарифу в зависимости от сложности сделки (количество сделок с объектом и их давность). 

Выводы

При сделке с вторичкой внимательно проверяйте документы: выписки, доверенности. Не стесняйтесь запросить справку о дееспособности продавца, по возможности оформляйте договор купли-продажи у нотариуса. 

Дополнительной мерой защиты от мошеннических схем может стать титульное страхование – полис, который покрывает судебные риски и обеспечивает возврат денег в полном объеме.