Траншевая ипотека

Что такое “околонулевая” ипотека

В 2022 году застройщики совместно с банками стали предлагать клиентам новое, на первый взгляд, выгодное предложение – ипотеку под 0,01% на весь срок кредитования.

Никто не захочет работать себе в убыток, поэтому отсутствие фактической переплаты по процентам оказалось обусловлено повышением стоимости квартиры до 18%–20%. После заключения сделки по околонулевой ипотеке застройщик должен компенсировать банку сумму недополученной выгоды.

Осенью прошлого года регулятор выступил против “околонулевых” ипотечных программ. И вот почему:

• Из-за того что покупатель приобретает квартиру по завышенной цене, в случае финансовых трудностей продать ее по той же стоимости не получится. Банк, который реализовывает ипотечное жилье на торгах, будет вынужден скидывать цену на объект до среднерыночной. В результате заемщик просто потеряет часть денег.

• Из-за низкой ставки покупатели могут действовать на эмоциях и не совсем трезво оценивать свои возможности для многолетнего погашения ипотеки. “Околонулевую” ипотеку часто оформляют уже закредитованные заемщики с недостаточным для погашения займа уровнем дохода. В конечном итоге это приводит к просроченным задолженностям и росту “ипотечного пузыря”.
  

Что банки и застройщики предлагают сейчас

В августе 2023 года субсидированная застройщиками ипотека все-таки вернулась. Осенью 2023 года “околонулевую” ипотеку выдает только “Росбанк”. По условиям банка ставка 0,1% действует первые три года до выдачи застройщиком ключей.

Такую программу также называют траншевой ипотекой, о которой мы писали здесь. К программам от уже присоединились застройщики “ЛСР”, “ЦДС” и “Самолет”.

Дополнительно “Росбанк” предлагает снижение процента по льготным программам. По “Семейной” и “ИТ-ипотеке” ставка составит 2,99%, по “Ипотеке с господдержкой” – 3,99%.  В этом случае стоимость купленных объектов увеличится, по “Семейной” и “ИТ-ипотеке” удорожание составит 13,5%, а по программе с господдержкой – 18%.

“Новые условия существенно отличаются от кабальных в прошлом году. Это одна из причин, по которой застройщики все-таки рискнули пойти наперекор Центробанку. Вторая и третья причины – низкая наполняемость эскроу-счетов и рост количества нераспроданных квартир на первичном рынке”.

Наталья Мурадова, главный специалист по кредитованию INFULL.

Эксперты по недвижимости ожидают, что в ближайшее время к ставке от 0,1% подключатся остальные банки и крупные застройщики. Несмотря на предостережения Центробанка, участники рынка попросту опасаются, что на фоне повышения ключевой ставки до 12% и вероятного прекращения субсидирования государством льготных программ жилищное кредитование и продажи уйдут на дно.