Титульное страхование вне ипотеки: за два месяца спрос на котировки вырос почти в четыре раза

Обзор АСН: рынок ищет ответы на вызовы, возникшие после истории с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной. В медиа закрепились выражения «эффект Долиной», «кейс Долиной», «бабушкина схема», которые пугают добросовестных участников сделок с недвижимостью. Риск в том, что продавец способен оспорить продажу, заявив о мошенничестве и утрате денег, и суд может встать на сторону продавца. В случае Ларисы Долиной дело дошло до ВС РФ, который отменил решения нижестоящих инстанций. Но главный вопрос рынка — сколько подобных сделок уже было отменено по схожим основаниям? Для ответа АСН опросило страховщиков: все респонденты подтвердили, что предлагают клиентам титульное страхование.

Почему «кейс Долиной» ускорил интерес к страхованию титула

На фоне активных сделок на вторичном рынке и роста судебных рисков покупатели и банки стремятся закрыть правовые «дыры» полисами. Для ипотека-сделок это особенно заметно, но и вне ипотечных программ спрос растет. Для финансово грамотных клиентов, использующих кредиты для покупки жилья и рассматривающих недвижимость как инвестиции, страхование титула стало естественным элементом защиты капитала.

Что предлагают страховщики

«Ренессанс страхование»

Компания напоминает, что продукт с 90‑х гг. защищает от утраты права собственности по решению суда.

«Полис гарантирует выплату компенсации, если суд признает сделку недействительной, — поясняет управляющий директор "Ренессанс страхования" Артем Искра. — Это распространяется, в том числе, на случаи, когда продавец оспаривает сделку, заявляя, что стал жертвой мошенников, а также на иные ситуации, например,  мошенничество, когда сделка проведена лицом по поддельным документам в отсутствие реального владельца, банкротство продавца, сделка по недействительной доверенности и другие».

Страховая сумма, как правило, равна рыночной стоимости объекта или остатку долга по ипотечному кредиту, если полис приобретается в рамках ипотека-программы.

«Таким образом, в случае страхового события возможно возмещение полной рыночной стоимости квартиры, — говорит Артем Искра. — Стоимость полиса составляет в среднем от 0,2% до 0,4% от страховой суммы, договор чаще всего заключается на срок три года — период, когда сделки оспариваются наиболее часто. При этом каждый риск оценивается индивидуально, и при неприемлемо высоких рисках договор заключаться не будет».

Наибольший спрос фиксируется в регионах с активным вторичным рынком: Москва и Московская область, Санкт‑Петербург и Ленинградская область.

«В последнее время мы отмечаем быстрый рост спроса на титульное страхование квартир, — резюмирует Искра. — За последние два месяца число котировок по полисам, не относящимся к ипотечным программам, выросло почти в четыре раза».

«Росгосстрах»

Начальник управления андеррайтинга ипотечных и титульных рисков «Росгосстраха» Жанна Моторина подтверждает восходящий тренд: за три года интерес к титулу растет, а основной скачок пришелся на 2024 г., когда заявок стало больше на 80% относительно 2023 г.

«В этом году темпы роста спроса на добровольное страхование титула сохраняются, — констатирует Моторина. — По нашему мнению, связано это, в том числе, с большим резонансом в прессе по так называемым сделкам Долиной, а также с увеличением доли объектов вторичного жилья в ипотечных сделках».

По словам компании, чаще всего оспариваются сделки, где нарушены права несовершеннолетних собственников, а также сделки, совершенные в результате мошенничества и подделки документов.

«Все чаще мы встречаем решения суда о признании недействительными сделок по основаниям статей 177, 179 ГК РФ, когда сделка совершалась лицом, неспособным в момент ее совершения понимать значение своих действий, или когда продавец квартиры находился под влиянием обмана, насилия или угрозы; все эти события покрываются договором титульного страхования», — говорит Жанна Моторина.

Титульный полис не входит в стандартное страхование недвижимости по умолчанию — выбор оставляют клиенту.

«Договор добровольного титульного страхования целесообразно заключать в момент оформления сделки с квартирой или сразу после регистрации права собственности, предварительно согласовав со страховой компанией условия сделки и проект договора купли-продажи, чтобы потом какие-либо неточности или ошибки в оформляемой документации не явились основанием для отказа в страховании», — приводит важную ремарку Жанна Моторина.

«Югория»

У компании два релевантных решения: «Добровольное страхование титула» и «Комплексное ипотечное страхование» (секция «Титульное страхование»). Оба продукта закрывают ключевые риски — «утрата недвижимого имущества в результате прекращения права собственности» и «ограничение или обременение права собственности».

«Страховая сумма определяется исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, либо в меньшем размере по выбору клиента, — разъясняет директор департамента трансформации и стратегии "Югории" Александр Сарбеев. — Продукты представлены в Югории уже достаточно долго, активное их развитие произошло за последние 4 года. Средний годовой тариф составляет 0,2–0,3% и зависит от типа сделки, истории объекта и количества предыдущих собственников. Динамика продаж напрямую коррелирует с активностью рынка недвижимости в регионах присутствия. За последние три месяца мы фиксируем трёхкратный рост интереса к данным продуктам».

«Согласие»

Более 10 лет страховщик предлагает добровольное титульное страхование, признавая страховым случаем утрату права собственности по решению суда по независящим от владельца причинам; выплата способна покрыть полную стоимость объекта. Годовой тариф — 0,3%–0,45%.

«Страховая сумма по договору страхования не может превышать действительной (страховой) стоимости застрахованного имущества, при этом действительная стоимость застрахованного имущества может быть определена одним из следующих способов: в размере стоимости объекта недвижимости по отчету независимой оценки стоимости;  в размере кадастровой стоимости; в размере стоимости, рассчитанной исходя из методов и способов оценки, рекомендуемых или установленных действующим законодательством РФ, нормативными и иными документами, для определения действительной стоимости имущества, — говорят в компании, отмечая резкий рост спроса на продукт. — Во втором полугодии 2025 года (август-ноябрь) доля по добровольному титульному страхованию выросла более чем в 3 раза. Продукт наиболее востребован в крупных городах с высокой стоимостью недвижимости».

«РЕСО‑Гарантия»

Компания более 20 лет страхует титул в ипотечных программах и также отмечает свежий всплеск интереса.

«Обычно страховая сумма зависит от остатка задолженности по кредиту (но не выше рыночной стоимости), — комментирует условия управляющий продуктом Департамента личного страхования и страхования выезжающих за рубеж "РЕСО-Гарантии" Сергей Юдочкин. — По желанию, клиент может достраховать титул до рыночной стоимости недвижимости. Страховая выплата зависит от страховой суммы, при страховании на полную рыночную стоимость и утрате права собственности её должно хватить на приобретение аналогичного объекта недвижимости. Тариф зависит от правоустановки объекта недвижимости».

«СОГАЗ»

Страховщик фиксирует повышенный спрос и со стороны частных лиц, и со стороны риелторов/агентств. Опция может входить в комплексную ипотечную страховку, куда дополнительно включаются риски утраты или повреждения имущества, а также риски для жизни и здоровья заемщика.

«Благодаря данной программе владелец недвижимости получает гарантию компенсации действительной стоимости жилья, если право собственности на него будет утрачено полностью или частично, — отмечают в "СОГАЗе". — Цена услуги зависит от совокупности факторов, например, от истории переходов прав владения, пользования, распоряжения имуществом, и, как правило, многократно ниже размера возможных потерь в случае реализации риска».

Практическая польза для клиентов

• Для сделок с ипотека‑кредитами титул снижает юридические риски и соответствует интересам банков.
• Для инвесторов в недвижимость это страховка инвестиции от ретроспективных претензий к правам собственности.
• В коммерческих сделках и лизинг‑контурах (например, покупка офисов/складов) титул дополняет базовое страхование имущества.

Связанные решения

Если покупка жилья проходит по схеме рассрочки, обратите внимание на Страхование рассрочки от застройщика — оно усиливает защиту клиента на этапе расчетов.

Для заемщиков по ипотека‑кредитам уместно добавить Страхование жизни для кредита — это снижает совокупный риск сделки для семьи и банков.

У застройщиков есть отдельные юридические риски при работе с дольщиками и инвесторы это учитывают: в таких проектах востребовано Страхование ответственности застройщиков.

Итог

Рынок отреагировал на «кейс Долиной» ростом спроса: страхование титула стало обязательной частью финансовой стратегии при покупке квартиры и в ипотека‑сделках. Компании предлагают тарифы от 0,2% до 0,45% в зависимости от истории объекта, а кейсы судов по статьям 177 и 179 ГК РФ подтверждают актуальность покрытия. Для клиентов, которые используют кредиты, планируют инвестиции в жилье и хотят минимизировать риски вместе с банками, своевременное оформление титульного полиса — рациональный выбор.