Новый закон: запрет на микродоли в квартире

Осенью 2022 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, в которых говорится о запрете микродолей в квартире. Что это означает, и какие есть исключения из принятого нововведения – расскажем в данной статье.

Что такое микродоля

Теперь так называют часть жилплощади, размер которой менее 6 кв.м. Определение микродоли было внесено в Жилищный кодекс в качестве меры борьбы с фиктивной регистрацией и мошенническими схемами заселения в квартиру. Особенно это явление распространено в мегаполисах, где черные риелторы продают по 1-2 квадратных метра тем, кому необходима прописка и льготы, связанные с ее наличием.

Микродоля – часть жилплощади, размер которой менее 6 кв.м.

К примеру, в московской коммунальной квартире кто-то купил 1/100 доли от общей площади жилья. И за относительно невысокую стоимость захватчик получил право проживать в квартире и пользоваться общим имуществом: санузлами и кухней. Остальные жители квартиры ничего не смогут с этим поделать, так как право эксплуатировать общие места пользования покупателем закреплено в Гражданском кодексе. 

Доходило до того, что захватчиков одной квартире становилось так много, что жильцы были вынуждены продать свои доли по сниженной стоимости и покидать жилье.

Основные пункты нового закона

С 1 сентября 2022 года государство ограничило сделки купли-продажи, в результате проведения которых покупателю будет принадлежать жилплощадь менее 6 кв.м.

Если такая сделка все-таки реализуется, то будет считаться аннулированной. Собственник останется без доли в квартире и без вложенных денег.

Запрет распространяется только на новые сделки. Если у собственника уже имеется микродоля, то она останется действительной и ее не заберут. Но если владелец доли захочет продать ее, это будет непросто. Ему придется объединяться с другими собственниками, чтобы продать свою долю и их другому жильцу квартиры.

Также в закон внесли изменение о разделе общего имущества между мужем и женой. Теперь суд имеет право корректировать положенные каждому из них доли, если будет доказано, что один из супругов тайно продал общую жилплощадь на заведомо невыгодных для второго супруга условиях.

Когда запрет не действует

• Если жилье получено в наследство – по закону или по завещанию В случае, когда площадь квартиры совсем небольшая, а наследников несколько, допустимо оформить каждому в наследство долю менее 6 кв.м.
• При оформлении приватизации. В таком случае будет законным, когда в квартире зарегистрировано несколько человек, выделить на каждого долю меньше разрешенной.
• Если при покупке жилья используется материнский капитал. Закон требует, чтобы родители, которые задействовали сертификат на приобретение квартиры или дома, выделили детям по одинаковой доле. При этом нет четкого определения размера этих долей – разрешается передача даже по 1 кв. м. каждому ребенку.

Что делать с микродолей в квартире

Если вы высчитали площадь своей доли, и она оказалась менее 6 квадратных метров, то вариантов ее реализации отныне немного.

Закон не запрещает распоряжаться уже имеющейся микродолей, поэтому вы можете предложить (продать или подарить) ее другим совладельцам квартиры. Главное, чтоб в результате купли-продажи у каждого нового владельца в собственности стало не меньше 6 квадратов. Иначе такая сделка будет признана ничтожной.

Объединить все доли в квартире и продать их другому человеку. Например, если кто-то приобрел квартиру площадью 40 квадратов от восьми владельцев долей по 5 кв.м. каждая, то такая покупка будет признана законной.

Заключение

Иметь долю в собственности менее 6 кв.м. не запрещается после вступления в силу обновлений, но пока не совсем понятно, как владельцам реализовать уже существующие микродоли. Вероятно, изменения в Жилищном кодексе в будущем будут дополнены согласно предложениям Росреестра, но уже сейчас действующие поправки станут эффективной мерой борьбы с махинациями захватчиков.