Льготная ипотека под 6% в 2026 году: как меняются программы и кто может их оформить

В 2026 году льготные ипотечные программы в России продолжают трансформироваться. Государство корректирует условия семейной, IT-ипотеки, дальневосточных и других льготных программ, стремясь одновременно поддержать рынок жилья и сократить нагрузку на бюджет. 

Все изменения в семейной ипотеке

Хорошая новость: базовая ставка 6% пока по-прежнему доступна для семей минимум с одним ребенком в возрасте до 7 лет включительно. С остальными условиями семейной ипотеки, актуальными в 2026 году, можно ознакомиться в этой статье.

Одна семья — одна ипотека

Главное изменение в семейной ипотеке, вступившее в силу с 1 февраля, заключается в принципе «одна семья — один льготный кредит». 

Теперь оформить льготную ипотеку можно только один раз на семью, тогда как ранее каждый супруг мог воспользоваться программой отдельно. Для соблюдения новых правил оба взрослых члена семьи обязаны выступать созаемщиками по кредитному договору.

Повторное оформление ипотеки станет возможным только после полного погашения предыдущего займа и рождения еще одного ребенка. Если доходов семьи недостаточно для получения одобрения, допускается привлечение дополнительных созаемщиков. 

Независимо от возможного развода супруги сохраняют совместную ответственность по погашению ипотеки. Допускается разделение долга между сторонами либо переоформление кредитного договора на одного из супругов.

Отмена «донорской» ипотеки

Ранее действовала схема, позволявшая купить жилье по ставке 6% даже тем, кто не соответствовал условиям программы. В таких случаях ипотека оформлялась на «донора» — человека, который формально подходил под критерии семейной ипотеки. 

Таким донором мог быть родитель, опекун или другой родственник ребенка, рожденного не ранее 1 января 2018 года. Из-за роста количества подобных сделок требования были ужесточены, и схема фактически отменена. 

С февраля 2026 года включение третьих лиц в договор исключается, кроме ситуаций, когда требуется финансовая поддержка из-за недостаточного дохода семьи. 

При привлечении донора право на семейную ипотеку утрачивают как сам донор, так и его супруг или супруга.

Рефинансирование комбинированной ипотеки

С 1 февраля появляется возможность рефинансировать комбо-ипотеку, однако изменения коснутся только части кредита по рыночной ставке. Ставка 6% на льготную часть ипотеки останется прежней.

Дополнительные ограничения, которые могут быть введены уже в 2026 году

Обсуждается введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей у заемщика. Предполагается, что семьи с одним ребенком смогут оформить льготную ипотеку под 12%, с двумя детьми — под 6%, а многодетные семьи — под 4%. 

Кроме того, возможно введение денежной субсидии на погашение ипотеки в размере до 450 тыс. ₽ – за рождение четвертого и последующих детей.

Также рассматривается запрет оформления льготной ипотеки вне региона регистрации. Такая мера объясняется тем, что часть заемщиков использует программу не для улучшения собственных жилищных условий, а в инвестиционных целях, например для покупки квартиры под сдачу в аренду.

Дальневосточная и Арктическая ипотека: новые категории и ужесточение контроля

Некоторые изменения произошли в Дальневосточной и Арктической ипотеке — программах, направленных на стимулирование переселения и закрепления населения в стратегически важных регионах. 

В 2026 году введена новая категория заемщиков — многодетные родители. Теперь на льготные условия программы могут претендовать граждане России, имеющие троих и более детей не старше 18-ти лет, при этом один из детей должен быть рожден не ранее 1 января 2024 года. 

Если заемщик состоит в официальном браке, супруг также становится созаемщиком.

Появились дополнительные требования, связанные с регистрацией супругов. Если один из супругов ранее не имел прописки в регионе действия программы, он обязан зарегистрироваться в купленном жилье и сохранять регистрацию в течение 5-ти лет. 

Изменения коснулись и работников образовательных организаций. Теперь участвовать в программе могут любые сотрудники образовательной организации, а не только педагоги. 

Для сделок на вторичном рынке введено новое обязательное условие — предоставление уведомления об отсутствии взаимозависимости между продавцом и покупателем. Такая мера направлена на борьбу с фиктивными сделками.

В 2026 году возможно распространение программ Дальневосточной и Арктической ипотеки в тех городах, где не строятся многоквартирные дома или одновременно возводится не более двух домов. Предполагается, что квартиру можно будет купить в объекте не старше 20 лет, не имеющем статуса аварийного жилья.

Условия получения ИТ-ипотеки в 2026 году

Параметры кредита:

Требования к заемщику:

• Гражданство РФ.

• Возраст — от 18 до 50 лет включительно.

• Официальное трудоустройство.

• Нельзя совмещать ИТ-ипотеку с другими льготными программами.

Требования к работодателю:

• Аккредитация Минцифры.

• Организации из Москвы и Санкт-Петербурга не участвуют,

• Исключение: сотрудник оформлен в филиале компании в другом регионе,

Требования к доходу (средний заработок до вычета НДФЛ за последние 3 месяца):

• От 150 000 ₽ — для МО, Ленобласти и городов-миллионников (кроме Москвы и СПб)

• От 90 000 ₽ — для остальных регионов

Что ждать заемщикам в ближайшие 1-2 года

Вектор развития льготной ипотеки очевиден: государство постепенно отказывается от универсальных решений в пользу точечных программ. Семьи с детьми, специалисты ключевых отраслей и участники региональных проектов получают приоритет, при этом условия участия становятся более строгими и контролируемыми.

Вероятная привязка ставок к количеству детей может стать следующим этапом эволюции семейной ипотеки. Если модель будет реализована, рынок получит дополнительный стимул, но одновременно вырастет сложность получения льготной программы.