Может ли банк повысить ставку по ипотеке

Высокий уровень ключевой ставки, экономическая нестабильность, ужесточение условий по кредитам – все это привело к изменению ставок на банковские кредитные продукты, включая ипотеку. Коснется ли это тех заемщиков, которые уже подписали договор с банком?

Законно ли поднимать ставку по выданной ипотеке

В Федеральном законе №395-1 от 2 декабря 1990 года “О банках и банковской деятельности” говорится о том, что увеличение ипотечного процента, зафиксированного в договоре с заемщиком, запрещено. Ставка определяется банком в момент заключения договора, и в дальнейшем он не имеет права поднимать ее в одностороннем порядке. Но есть несколько исключений.

Если с заемщиком подписано отдельное соглашение о возможности повышения процентной ставки в будущем

В этом случаев банк вправе менять ставку в большую сторону по собственному усмотрению. Право клиента – не подписывать такое соглашение. Тогда процент по ипотеке остается фиксированным на весь срок действия договора.

Повышение ставки по решению суда

Если заемщик перестал погашать ипотеку в течение нескольких месяцев и более, банк имеет право подать на него в суд, не расторгая при этом договор. Вероятнее всего, что в таком случае судебное решение будет в пользу банка. И тот на законном основании увеличит ипотечный процент для недобросовестного клиента.

При отказе застраховать жизнь и здоровье

Банки нередко предлагают заемщикам более лояльные условия ипотечного кредита, если те согласятся оформить добровольное страхование жизни и здоровья. Снижение базовой ставки может достигать 1–1,5 п. п. (процентных пункта).

В этом случае банк прописывает в договоре условие о том, что при отказе клиента от пролонгации полиса в дальнейшем он вправе повысить ставку до первичного значения. При этом некоторые кредиторы увеличивают процент по ипотеке вплоть до текущего рыночного уровня. И тогда заемщика может ожидать неприятный сюрприз в виде повышения ставки сразу на несколько процентных пунктов.

С 1 июля 2024 года эта ситуация изменится, так как в силу вступит закон об ограниченном повышении процента по ипотеке при отказе от добровольного страхования жизни и здоровья. Банки смогут повышать ставку лишь до того значения, которое было актуальным на момент заключения кредитного договора с клиентом.

Впрочем, мы рекомендуем не отказываться от страхования жизни при ипотеке, так как снижение кредитной ставки даже на 1% окупает стоимость страховки. Весомый плюс страхования: заемщик получает защиту от страховой компании на случай серьезных проблем со здоровьем и не останется должником перед банком.

При отказе продлевать полис страхования имущества в ипотеке

Страхование недвижимости – обязательное условие получения ипотечного кредита, закрепленное в Федеральном законе “Об ипотеке”. При отказе от страховки банк имеет полное право применить к заемщику различные санкции: списывать со счета штрафы и неустойку, а также повысить ставку по ипотеке в одностороннем порядке. 

В среднем банки начинают начислять неустойку через 30 дней с момента окончания действия ипотечного полиса. Если это не помогает и заемщик по-прежнему отказывается оформлять страхование, то далее следует повышение банком ставки по ипотеке, а при самом худшем раскладе – расторжение договора в одностороннем порядке.

Можно ли снизить ставку по ипотечному кредиту

Кроме покупки страхования жизни есть два основных способа снизить процентную ставку по действующей ипотеке: рефинансирование и реструктуризация. Рассмотрим подробнее каждый из них.

Рефинансирование

С учетом текущей ключевой ставки на уровне 16% рефинансирование ипотеки в большинстве случаев не станет эффективным способом снизить переплату. Это связано с тем, что на ранее оформленные ипотечные кредиты, в том числе на вторичку, действуют более низкие ставки. К примеру, еще в июне 2023 года ипотеку на покупку вторичного жилья можно было получить по ставке 12%–13%, а в начале 2024 ставка по таким программам достигла рекордных 17%–18%.

Исключение составляют случаи, когда в семье заемщика произошли изменения. Например, рождение еще одного ребенка позволит перевести текущий жилищный кредит на “Семейную” программу ипотеки. А при трудоустройстве на аккредитованное ИТ-предприятие заемщик сможет рефинансировать кредит на “ИТ-ипотеку”. 

Рефинансирование ипотеки допускается не только в текущем банке, но и в рамках перехода в другую кредитную организацию. Это правило касается всех ипотечных программ.

Реструктуризация

Реструктуризация ипотеки – это изменение ряда условий выплаты кредита для клиентов, которые временно испытывают материальные затруднения и не могут погашать долг в прежнем объеме. Чтобы банк пошел заемщику навстречу и поменял график платежей на более удобный, необходимо подтвердить любую из перечисленных ситуаций:

• увольнение;

• выход в декрет и отпуск по уходу за ребенком;

• падение уровня среднемесячного дохода минимум на 30%;

• призыв на военную службу;

• участие в СВО;

• временная нетрудоспособность сроком от двух месяцев и более.
  

Что делать, если банк поднял ставку по ипотеке

В том случае если кредитная организация увеличила процентную ставку по ипотеке, тем самым нарушая условия договора, заемщик вправе обратиться в суд с иском о нарушении прав потребителя. Предварительно клиент может направить досудебную претензию в банк, а затем – жалобу в Роспотребнадзор, Банк России и прокуратуру. Если все эти меры воздействия на кредитора не помогут, то точку в разногласии между сторонами ипотечного договора поставит суд.