Как построить дом в ипотеку и что для этого нужно

Большинство крупных банков готовы финансировать строительство дома, если он будет отвечать определенным требованиям и иметь ценность на рынке недвижимости. Поговорим об этом подробнее.

На какой земле можно построить дом

Важно, чтобы земля, на которой будет возведен частный дом, подходила для ИЖС – индивидуального жилищного строительства – или имела статус сельскохозяйственного назначения. В последнем случае участок должен относиться к землям крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) и использоваться по назначению. 

Уточнить категорию земли можно в Росреестре, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных участках. Самый простой способ – получить выписку из ЕГРН через портал “Госуслуги”. Для заказа справки потребуется точный адрес участка или его кадастровый номер. Получить такой документ может не только собственник, но и любой человек или юридическое лицо.

Для строительства дома в ипотеку можно использовать собственный участок, главное, чтобы заемщик числился его владельцем, а земля обладала статусом ИЖС или КФХ. Если участка нет, то его покупку также можно включить в ипотечный договор. 

В любом случае, пока ведется строительство, объектом залога в банке будет выступать земля. Поэтому банк заинтересован в ее ликвидности на рынке недвижимости. Перечислим основные требования кредиторов к участку для ипотеки:

• проведено межевание земли;

• к участку подведено электричество;

• вблизи объекта отсутствуют свалки с опасными отходами или вредные производства;

• участок должен быть расположен не дальше 100 км от ближайшего офиса банка;

• к участку организован въезд, по которому можно проехать на машине в любое время года

К будущей постройке также существует перечень требований. Местные власти не разрешат строительство, а банк не одобрит ипотеку, если запланированная высота постройки превышает три этажа (или 20 м), а ее площадь составляет более 500 м. кв.

Условия ипотечных программ, по которым можно построить дом

Кроме рыночной ипотеки для строительства можно воспользоваться субсидированными жилищными кредитами. На них мы остановимся более подробно.

“Ипотека с господдержкой”

Базовая ставка по кредиту: 9%.

Первоначальный взнос: от 30,1%.

Максимальный срок ипотеки: 30 лет.

Лимит ипотечных средств: 6 млн ₽ для всех регионов, включая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленобласть.

Программой предусмотрено строительство дома застройщиком (ИП или юрлицом) по договору подряда.

“Семейная ипотека”

Минимальная годовая ставка: 6%. 

Первый взнос: от 20,1%.

Срок ипотеки: до 30 лет.

Сумма кредита: до 6 млн ₽ для регионов. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти – 12 млн ₽.

Условия получения ипотеки: в семье должно быть двое или более детей в возрасте до 18 лет. Либо первый и второй ребенок родились в промежутке между 2018 и 2023 годами включительно. Также ипотека доступна семьям, которые воспитывают ребенка-инвалида в возрасте до 18 лет.

Программой предусмотрено строительство дома застройщиком (ИП или юрлицом) по договору подряда.

“ИТ-ипотека”

Годовая ставка: 5%.

Первоначальный взнос: от 20%.

Срок кредита: до 30 лет.

Лимит кредита: 18 млн ₽ – для регионов с численностью населения свыше 1 млн человек, 9 млн ₽ – для регионов с населением менее 1 млн человек.

Остальные условия:

• Трудоустройство заемщика в аккредитованной ИТ-компании. Должность не имеет значения.

• Возраст заемщика – от 18 до 50 лет включительно.

• Для специалистов от 36 лет и старше требуемая сумма дохода составляет от 70 000 до 150 000 ₽ до вычета НДФЛ. Точный размер минимальной зарплаты зависит от региона, в котором находится ИТ-компания.

Окончательные условия кредитования строительства зависят от выбранного банка. Некоторые допускают возведение дома собственными силами, другие кредиторы одобрят ипотеку только при условии строительства аккредитованным подрядчиком. 

Также в крупных банках, например в Сбере, кредит на строительство выдается денежными траншами. Допустим, первый транш банк перечисляет на заливку фундамента, второй – на возведение постройки, третий – на утепление и установку окон и т. д. Даты перевода траншей зависят от условий договора с банком. Большинство кредиторов требуют, чтобы последний транш на строительство был получен заемщиком не позднее чем через 2 года после перевода первого.

Траншевая ипотека на ИЖС более выгодна для заемщика, если сравнивать ее с обычной. Так как банк начисляет проценты по кредиту на остаток долга, то есть только на сумму транша. Поэтому, пока ведется строительство, переплата по ипотеке будет меньше.

Требования к заемщикам практически не отличаются во всех банках. Заемщик должен быть не старше 70 лет на момент окончания ипотеки, иметь минимальный стаж от 3 до 6 месяцев и получать ежемесячный стабильный доход. Ипотеку на ИЖС могут оформить не только официально трудоустроенные граждане, но и самозанятые и ИП.

Документы для оформления ипотеки на строительство дома

Если у вас уже есть участок в собственности, то перед обращением в банк необходимо заручиться согласием местной администрации на возведение дома. Для обращения в ведомство понадобятся паспорта собственников, выписка из ЕГРН с информацией об участке и заполненное заявление. 

Срок ожидания ответа от администрации – до 7 рабочих дней. Наиболее частые причины отказа:

• участок не подходит для ИЖС;

• запланированная постройка не отвечает требованиям муниципалитета;

• неправильно заполненное заявление.

Если ответ положительный, то можно подавать заявку на кредитование в банк. Для заявки потребуются следующие документы:

• паспорт заемщика и/или созаемщиков;

• справка о доходах 2-НДФЛ;

• выписка из ЕГРН на участок;

• письменное согласие администрации на строительство дома.

Если вы планируете включить в ипотеку покупку земли под строительство, то сперва ознакомьтесь с требованиями выбранного банка. Поиск подходящего участка можно вести с помощью кадастровой карты, но удобнее делать это через квалифицированного специалиста по недвижимости INFULL. Тогда проблем с дальнейшим одобрением земли не возникнет.

Как оформить ипотеку на строительство дома

После одобрения кредита на ИЖС банк дает 3 месяца на подготовку документации. Какие документы могут понадобиться:

• Предварительный договор купли-продажи на участок, если вы планируете включить его в ипотечный кредит.

• Правоустанавливающие документы на землю, если она уже в собственности.

• Отчет об оценке земли от независимого эксперта.

• Договор подряда с застройщиком, включая проект будущего дома, подробную смету на расходы и пояснительную записку. Договор и приложения к нему чаще всего составляют застройщики. Организации с опытом обычно в курсе всех требований банка и знают, что важно учесть при составлении строительной документации.

• Для самостоятельного возведения дома потребуются только смета с пояснительной запиской и проект. Подготовкой документов занимаются профессиональные сметчики, стоимость их услуг – от 4 тыс. ₽ и более.

После проверки документов банк приглашает клиента на сделку, на которой тот подписывает договор и вносит сумму первоначального взноса. На земельный участок банк оформляет закладную – документ, подтверждающий, что объект находится в залоге, то есть выступает обеспечением по кредиту, пока строится дом. Далее залог переходит на готовую постройку.

После заключения договора кредитная организация переводит сумму ипотеки (всю или траншами) выбранному подрядчику. При самостоятельном строительстве деньги поступают на расчетный счет заемщика.

Этапы строительства дома в ипотеку

Возведение частного дома с нуля делят на три основных этапа:

• Подготовка места и строительство фундамента. Сюда входят такие работы, как подготовка и выравнивание почвы, рытье котлована и закладка фундамента будущего дома.

• Возведение контура постройки. На данном этапе строят “коробку” – пол, стены, крышу и перекрытия между этажами, если их будет несколько.

• Внешняя и внутренняя отделка. Во время третьего этапа строители выполняют кровельные работы, утепляют дом, подводят коммуникации, устанавливают окна и двери, осуществляют фасадную отделку.

Если предусмотрена ипотека траншами, то перед каждым этапом банк перечисляет определенную сумму денег, указанную в смете. После финального этапа застройщик и владелец дома составляют и подписывают акт о завершении строительства, который затем передают в банк. Важно учесть, что косметическую отделку заемщик производит за свой счет, так как в ипотеку такие работы не входят.

Регистрация собственности

По условиям ипотечного договора заемщик должен зарегистрировать дом в Росреестре и затем представить в банк следующие документы:

• акт приема-передачи постройки, если дом строил подрядчик;

• выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что постройка зарегистрирована на имя заемщика;

• отчет об оценке дома;

• полис страхования ипотечной недвижимости.

Важно, чтобы дом был построен и зарегистрирован в Росреестре в сроки, указанные в договоре с банком. Если затянуть строительство и просрочить регистрацию объекта, то банк получит право применить к заемщику штрафные санкции, например, увеличить годовую ставку по ипотеке.