Ипотека, арест, опека: как продать квартиру с обременением

Обременение, накладываемое на квартиру в силу ипотеки или ареста за долги, не позволяет владельцу свободно распоряжаться недвижимостью. О том, как можно снять ограничения, сколько времени на это потребуется и когда обращаться в Росреестр за выпиской, — в материале INFULL Новости.

Обременение

Ограниченное право распоряжения собственностью — квартирой, домом, земельным участком — называют обременением, его накладывают на объекты недвижимости по закону или по условиям договора. Ограничения могут быть добровольными или принудительными, возникшими при покупке недвижимости или в процессе ее использования.

Последние метры: что будет с ценами на жилье и ипотекой

При этом обременение не отменяет сделок по купле-продаже при условии согласия со стороны банка. Если на квартиру в ипотечном кредите нашелся покупатель, которого заемщик не хочет терять, возможны следующие варианты решения проблемы:

Заемщик берет в банке разрешение на досрочное погашение ипотеки. Затем составляет с покупателем договор задатка или предварительный договор купли-продажи, согласно которому сумма взноса равна остатку по кредиту. Следующий шаг — закрытие остатка долга и получение документа, подтверждающего отсутствие задолженности (закладной или официального письма). После этого продавец и покупатель должны обратиться в МФЦ или Росреестр для снятия обременения. Финальный этап — завершение сделки, после чего покупатель становится собственником недвижимости без обременения.Переоформление ипотеки на покупателя. Новый владелец должен вернуть прежнему заемщику выплаты по кредиту, внесенные до переоформления собственности. При таком варианте важно проверить "чистоту" платежной истории прежнего владельца: если он просрочил выплаты и накопил долги и пени, ответственность по уплате ляжет на нового хозяина.

Аренда

Собственник вправе продавать недвижимость, которую сдает. Однако наличие арендаторов служит ограничивающим фактором сделки. Это значит, что после купли-продажи съемщик сохраняет право проживания или пользования помещением до конца срока договора найма/аренды.

Если новый собственник не намерен в будущем сдавать купленную квартиру, он может:

дождаться истечения срока договора найма и не перезаключать новый договор;расторгнуть договор найма квартиры досрочно, выплатив арендатору компенсацию;предложить иной вариант урегулирования ситуации, который устроит обе стороны.

Подстраховкой для покупателей, которые хотят проверить наличие или отсутствие квартирантов, может стать обращение в Росреестр, где содержатся данные о долгосрочной аренде (на срок от одного года до пяти лет)


Доверительное управление

Доверительное управление состоит в передаче части полномочий от собственника другому лицу (физическому или юридическому) по распоряжению квартирой или домом на основании условий договора. Чаще всего так поступают, когда покупка недвижимости — инвестиция, нацеленная на получение дополнительной прибыли от сдачи в наем или аренду. Распорядитель занимается поиском съемщиков, содержанием квартиры/дома, оплатой коммунальных услуг в период "простоя", текущим ремонтом и другими насущными вопросами.

Доверительное управление считается утратившим силу, если:

собственник перестал нуждаться в услугах поверенного (истек срок договора или договор расторгнут досрочно);у объекта недвижимости сменился владелец.

"На практике такой вид обременения встречается редко. Чаще сдачей недвижимости в аренду занимаются агентства, самозанятые риелторы или собственники, — пояснил эксперт. — Сложно найти профессионального управляющего, которому можно без опасений доверить долгосрочное распоряжение имуществом на постоянной основе. Играет роль и финансовый вопрос: как правило, доверенный берет за свои услуги 10% от ежемесячной комиссии, риелтор же получает гонорар в размере 30-50% от первой оплаты, но сумма выплачивается разово, а не регулярно".

Рента

Рентой называют передачу в собственность имущества при условии выполнения определенных обязательств перед владельцем. Как правило, суть обременения в силу ренты заключается в обязанности пожизненного содержания прежнего хозяина, регулярных коммунальных платежах и поддержании объекта недвижимости в надлежащем состоянии.


Плательщик ренты после подписания договора считается собственником с ограниченными правами: распоряжаться вверенным имуществом он может не раньше смерти рентополучателя, если иное не оговорено документально.

Договор ренты требует обязательной регистрации у нотариуса и в Росреестре.


Безвозмездное пользование (ссуда)

Этот вариант обременения схож с процессом аренды или найма жилья, разница в том, что ссудополучатель, обладая правом проживания, не платит деньги за квартиру. Его обязанность — следить за состоянием объекта недвижимости, нести расходы по его содержанию. Предмет и условия безвозмездного пользования прописываются в договоре.


Когда речь идет о сделке и покупатель хочет проверить, имеется ли у третьих лиц право безвозмездного проживания, можно воспользоваться выпиской из домовой книги или единого жилищного документа, либо попросить у продавца справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.

Завещательный отказ

Редкий вид обременения, при котором наследник, получая по завещанию объект недвижимости, обязан предоставить третьему лицу временное или пожизненное право занимать полученную квартиру или дом (либо часть жилья).


Когда речь идет о сделках с недвижимостью, полученной по наследству, покупатель в рамках подстраховки может изучить копию завещания, чтобы убедиться в отсутствии такого обременения.

Опека

Продажа квартиры, долю в которой имеют несовершеннолетние, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Контроль со стороны государственного ведомства призван обезопасить малолетних собственников. Если родители намерены ухудшить жилищные условия, чтобы получить финансовую выгоду, опека может не дать согласие на сделку. И, наоборот, одобрить смену квартиры, если жилищные права детей будут улучшены.

Сделки с недвижимостью, полученной при участии материнского капитала, также требуют согласия со стороны опеки.

Сервитут

В вопросе обременения сервитут выступает как право ограниченного пользования частью собственности: земельного участка (например, когда один сосед разрешает другому пользоваться землей для прокладки коммуникаций), жилого или нежилого помещения (проходной комнаты в квартире или общего холла в офисе).