Что нужно знать, чтобы взять ипотеку в 2026 году

В условиях высокой ключевой ставки ипотека в России остается сложным финансовым инструментом. Несмотря на высокие рыночные проценты, оформить кредит на жилье в 2026 году возможно — особенно при использовании льготных программ и стратегий снижения ставки.

Что такое ипотека

Ипотека представляет собой форму залога недвижимости. Она используется как обеспечение исполнения обязательств — например, по кредитному договору, сделке купли-продажи или другим финансовым соглашениям.

В большинстве случаев обеспечением возврата займа банку выступает недвижимость. Пока кредит не погашен полностью, имущество находится в залоге — владелец не может свободно распоряжаться им без согласия банка. Например:

• продажа или дарение объекта возможны только с разрешения кредитора;

• сдача в аренду чаще всего допускается, но может потребоваться согласие банка.

Что изменилось в ипотеке к 2026 году

К началу 2026 года рынок ипотеки по-прежнему находится в фазе спада из-за высоких ставок и ужесточения условий программ со стороны государства.

Основные особенности рынка:

• ставки по рыночным программам держатся на уровне примерно 23%–25% годовых;

• минимальный первоначальный взнос — от 20%;

• получить ипотеку без первого взноса можно лишь в том случае, если есть другое жилье в собственности для залога;

Также с 2025 года действует новый ипотечный стандарт, который изменил правила выдачи кредитов.

Новый ипотечный стандарт: что важно знать

Ипотечный стандарт, введенный Банком России с 1 января 2025 года, направлен на защиту заемщиков и снижение количества мошеннических схем.

Основные изменения:

• банки обязаны разъяснять заемщику все условия ипотечного кредита;

• ограничены агрессивные маркетинговые схемы (например, скрытые комиссии и искусственное снижение ставки);

• размер кредита не может превышать 80% стоимости объекта;

• стандартизированы требования к срокам и условиям кредитования;

• ужесточение требований к платежеспособности клиента. 

Фактически рынок стал более регулируемым, а одобрение ипотеки — более консервативным и прозрачным процессом.

Требования к заемщику в 2026 году

Большинство банков придерживается следующих критериев:

• гражданство РФ;

• возраст — от 18 до 70 лет (к моменту окончания кредита);

• подтвержденный стабильный доход;

• долговая нагрузка — до 50%–60%;

• стаж работы на текущем месте — от 3–6 месяцев;

• официальное трудоустройство, ИП или самозанятость;

• наличие положительной кредитной истории.

Документы для оформления ипотеки

Для подачи заявки на ипотечный кредит достаточно 2–3 документов: паспорта, СНИЛС и справки о доходах. Если клиент получает в выбранном банке зарплату, то подтверждение доходов не потребуется. 

После того как банк одобрил ипотеку, для заключения договора понадобятся следующие документы:

• паспорт;

• паспорта созаемщиков или поручителя (если планируется их участие в выплате ипотеки);

• СНИЛС;

• заполненная анкета банка;

• справка 2-НДФЛ;

• подтверждение дополнительного дохода (если есть);

• копия трудовой книжки;

• документы на новостройку: проект ДДУ (договор долевого участия), отчет об оценке;

• документы на вторичку: выписка из ЕГРН, справка о количестве зарегистрированных жильцов; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, техпаспорт, нотариально заверенное согласие на сделку от супруга.

Остальные документы могут потребоваться в зависимости от ипотечной программы. Например, для оформления семейной ипотеки банк запросит у клиента копию свидетельства о рождении ребенка.

Виды ипотечных программ в 2026 году

Сейчас на рынке действует несколько ипотечных программ: на покупку вторичной недвижимости, на квартиру в новостройке, семейная ипотека, Дальневосточная, военная, ИТ-ипотека, на строительство частного дома. 

Рассмотрим актуальные условия по каждой из них, взяв за основу предложения от крупнейшего российского кредитора – Сбербанка.

Ипотека на вторичное жилье

• Минимальная ставка: от 16,9% годовых

• Первый взнос: от 20,1%

• Срок погашения кредита: до 30 лет

• Сумма ипотеки: до 100 млн ₽

• Можно оформить: на квартиру, апартаменты, комнату, дом с участком 

Семейная ипотека

В 2026 году программа остается одним из драйверов рынка недвижимости. С 1 февраля этого года условия семейной ипотеки претерпели некоторые изменения:

• На одну семью можно получить только одну ипотеку. Выдача двух кредитов на супругов не допускается.

• Если заемщик состоит в браке, его супруг/супруга обязательно становится созаемщиком. Исключение: муж/жена гражданин другой страны или участник военной ипотеки.

Базовая ставка по программе – 6%, срок кредитования – до 30 лет. Сумма первого взноса – от 20%. Семейная ипотека доступна для семей минимум с одним ребенком, не достигшим 7-летнего возраста, или с несовершеннолетним ребенком-инвалидом. 

Максимальная сумма кредита: 12 млн ₽ в Москве, Московской области, СПб и Ленобласти, 6 млн ₽ — в остальных регионах. Сумму можно увеличить, взяв недостающую часть кредита по рыночной ставке, до 30 млн и 15 млн ₽ соответственно.

В городах с низким уровнем строительства допускается покупка вторичной недвижимости. Объект должен быть не старше 20-ти лет и не иметь статуса аварийности. Подробности семейной ипотеки на вторичное жилье можно узнать у ипотечного брокера INFULL.

Дальневосточная ипотека

• ставка — около 2%;

• сумма — до 6–9 млн ₽;

• срок — до 20 лет;

• Можно оформить: на вторичку или в жилье новостройке на территории ДФО.

Для кого программа: для семей без детей, где супруги не старше 35 лет; для родителя не старше 35 лет, который воспитывает в одиночку несовершеннолетнего ребенка; для участников программы “Дальневосточный гектар”; для сотрудников медицинских и образовательных организаций; для переселенцев из зоны проведения спецоперации.

ИТ-ипотека

• Базовая ставка: 6%.

• Первый взнос: от 20,1%. 

• Срок погашения: до 30 лет.

• Сумма: до 9 млн ₽.

• Можно оформить: на готовое или на строящееся жилье.

• Для кого программа: для специалистов российских компаний, аккредитованных Минцифры. 

• Возраст заемщика: от 18 до 50 лет.

Основные этапы получения ипотечного кредита

Все российские банки придерживаются примерно одинакового алгоритма оформления ипотеки. Различия лишь в том, какую недвижимость покупает клиент – новостройку или вторичку.

Пошаговая процедура сделки с банком:

Шаг 1. Выбор кредитной организации. Оптимально, если выбранный вами банк достаточно крупный и известный на рынке. Если у вас есть сомнения, то вы можете проверить наличие лицензии у кредитора на сайте Центробанка РФ. 

Если вы получаете зарплату или держите вклад в конкретном банке, мы рекомендуем сперва обратиться к нему за расчетом условий. Большинство банков предоставляют своим постоянным или зарплатным клиентам более лояльные условия получения ипотеки.

Шаг 2. Подача заявки в выбранный банк. Для выбора наиболее выгодных условий кредитования обратитесь в несколько финансовых организаций. Удобнее и быстрее сделать это через риелтора или ипотечного брокера.

Шаг 3. Поиск подходящей недвижимости после предварительного одобрения ипотеки. После одобрения конкретной процентной ставки и суммы ипотеки можно приступать к поиску объекта. На подбор жилья банки отводят не более трех месяцев.

Шаг 4. Оценка недвижимости независимым экспертом. Специалист осмотрит квартиру и составит отчет, в котором укажет ее актуальную рыночную стоимость. 

Шаг 5. Сбор документов. Специалист банка выдаст вам памятку со списком необходимых для проведения сделки документов. Примерный перечень мы привели выше.

Шаг 6. Итоговое решение. Банк изучит документы, объект недвижимости, ваше финансовое положение и озвучит окончательный ответ – одобрение или отказ в ипотеке.

Шаг 7. Подписание ипотечного договора и перевод суммы первоначального взноса в банк. В договоре банк укажет условия погашения кредита, процентную ставку, срок выплаты, график ежемесячных платежей и обязательства заемщика по страхованию ипотеки. 

После подписания договора происходит передача первого взноса. Сумма будет храниться в банке на специальном счете до регистрации права собственности на объект.

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи недвижимости. Подробнее о данном этапе мы рассказали в этой статье.

Шаг 9. Перечисление денег продавцу. После заключения договора купли-продажи банк переводит деньги на счет продавца (физлица или застройщика), которые тот сможет получить лишь после завершения сделки.

Шаг 10. Регистрация в Росреестре права собственности на жилье. Ведомство регистрирует ипотечную недвижимость с указанием факта обременения. Отметка снимается лишь после полного погашения жилищного займа.

Шаг 11. Передача денег продавцу. После перехода права собственности к покупателю банк снимает блокировку со счета, на котором находится сумма первого взноса. Также он переводит продавцу остаток стоимости недвижимости из собственных средств.

Сколько по времени занимает процесс

Средние сроки проведения ипотечной сделки:

• рассмотрение заявки на ипотеку: от 1 часа до 5 рабочих дней;

• поиск недвижимости: до трех месяцев;

• на сбор документов банк отводит до 7 дней;

• изучение банком документов и выбранного объекта: от 3 до 7 дней;

• оформление ипотечного договора и договора купли-продажи: от 1 дня до 3 недель;

• регистрация права собственности: от 3 до 7 дней.

Чтобы процесс оформления ипотеки оказался быстрым и результативным, вы можете обратиться за помощью к ипотечному брокеру. Специалист подаст от вашего имени заявку сразу в несколько крупнейших банков и подберет самые выгодные условия с учетом акций и скидок от застройщиков.

Оставьте заявку на ипотеку

Ваша ипотека - наша работа

Ваше имя

Ваш телефон

Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных